上诉人郑州浩**有限公司与被上诉人孙建立合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州浩**有限公司（以下简称浩**司）因与被上诉人孙建立合同纠纷一案，不服河南省**区人民法院作出的（2014）管*二初字第2244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人浩**司的委托代理人任培治、朱**，被上诉人孙建立的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月3日，许**（卖方、甲方）、孙**（买方、乙方）与浩**司（中介方、丙方）签订《郑州浩**有限公司买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于管城回族区紫东路121号院7号楼南5单元6层南2户的房产，房屋建筑面积为121.68平方米，乙方自愿购买甲方上述房产。甲乙双方经协商一致，同意上述房产的总价款为人民币67万元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币2万元，甲乙双方同意该定金在立契约前暂由丙方代为保管。付款方式：按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付款人民币17万元交付甲方，剩余房款人民币50万元由银行放贷之日向甲方支付。5月4日，孙**将定金2万元交付浩**司，浩**司为其出具收据一份。2013年5月21日，周**（卖房方、甲方）、孙**（买房方、乙方）与浩**司（丙方、中介方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：乙方购买甲方位于管城回族区紫东路121号院7号楼5单元6层南2号的房产一套，房屋总价款为67万元，乙方先付给甲方17万元。甲方将上述房屋交付给乙方，乙方可以先装修及使用，甲方应积极配合乙方去银行办理按揭手续及到房管局过户，直到乙方拿到个人房屋所有权证为止。同日，孙**将该协议中约定的17万元交付浩**司，浩**司将一份存根交付孙**，该存根载明：“今收到孙**购房款壹拾柒万元整。收款人：周**。”之后浩**司将该房屋钥匙交付孙**，孙**便开始装修入住。同年6月，浩**司经理任**给孙**打电话让其一起去银行办理按揭贷款手续，但到银行后未办成，孙**便将贷款服务费10865元交给了任**让其代办按揭贷款手续。同年9月22日，任**向孙**出具收到条一张，载明：“今收到孙**银行贷款（银行评估抵押服务等各项费用）共计10865元。任**。2013.9.22。”孙**称后来由于未办理房屋过户手续，其向郑州市**侦大队报案，浩**司将收取的17万元购房款退还。

另查明，周**与许**原系夫妻，2009年6月3日协议离婚。在离婚协议中约定本案房屋归周**所有。2013年4月30日，周**将管城回族区紫东路121号院7号楼5单元6层南2号的房产以54万元的价格卖给贾**。后由于周**、许**未办理过户手续，贾**诉至本院，本院于2014年1月22日作出（2013）管民二初字第1305号民事判决，判决周**与许**共同协助贾**将涉案房产过户至贾**名下。2014年8月6日，涉案房屋过户至贾**的名下。由于孙建立一直居住在涉案房屋中，2014年10月23日，贾**诉至本院，要求孙建立搬出涉案房屋并赔偿损失，经本院主持调解，双方达成一致意见，贾**以76万元的价格将涉案房屋卖于孙建立。协议达成后，孙建立向贾**支付了30万元首付款并办理房屋贷款手续后，贾**将涉案房屋过户到孙建立名下，孙建立缴纳了包括营业税38422.80元、城市维护建设税2689.60元、地方教育附加768.46元、教育费附加1152.68元、个人所得税1699.29元在内的各项税费共计44732.83元，并向郑州市**有限公司支付了代办银行贷款及过户服务费1800元。

许**称《郑州浩**有限公司买卖合同》上许**的签字非其本人所签，涉案房产在其与周**离婚时已约定归周**所有，其并未将涉案房产卖给孙建立。周**称其并未与孙建立、浩**司签订《房屋买卖协议》，协议上周**的签字系浩**司冒用周**的名义签订，其并未将涉案房产卖给孙建立。

一审法院认为

原审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。浩**司冒用周**、许**的名义与孙建立签订《郑州浩**有限公司买卖合同》、《房屋买卖协议》，且事后未得到周**、许**的追认，上述合同及协议对孙建立、浩**司及周**、许**均不发生法律效力，浩**司应承担冒用他人名义所产生的法律责任。因浩**司的冒用行为导致孙建立多支出购房款90000元，对于该损失，浩**司应承担赔偿责任。浩**司收取孙建立订金20000元、代办贷款服务费10865元，但未按照约定履行义务，故浩**司应返还孙建立上述款项。2013年5月，孙建立与浩**司商谈购买本案涉案房屋时，周**、许**持有该房屋已满五年，根据征收个人住房营业税的相关政策，孙建立可以享受免征营业税及其附加税（包括城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加）的相关政策。2014年10月，孙建立从贾**手中购买涉案房屋时，贾**持有该房屋不满五年，需要缴纳上述营业税及其附加税共计43033.54元。从上述事实可以得出，导致孙建立缴纳上述税费的原因是浩**司上述冒用行为引起的，因此对于该税费损失，浩**司应当承担赔偿责任。根据征收个人住房个人所得税的相关政策，对个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个人所得税，孙建立未提供相应证据证明其符合上述免征个人所得税的条件，故其要求浩**司赔偿个人所得税损失1699.29元，该院不予支持。孙建立要求赔偿代办银行贷款及过户手续服务费1800元，由于该费用不属于浩**司冒用行为给孙建立造成的必要损失，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、郑州浩**有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙建立订金20000元、代办贷款服务费10865元。二、郑州浩**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿孙建立购房损失90000元，并赔偿营业税及其附加税（城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加）43033.54元。三、驳回孙建立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4763元，由孙建立负担1382元，郑州浩**有限公司负担3381元。

上诉人诉称

宣判后，浩**司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院既认定房屋买卖协议上周美*的签字是假冒行为，又认定周美*收取17万元、交付存根及向孙建立退还17万元的事实，该两个事实是相互矛盾的，显然认定事实错误。孙建立多支付的购房款、营业税及其附加税与浩**司不存在必然的因果关系，原审判令浩**司承担是错误的。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，应撤销原审判决，改判驳回孙建立的部分诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人孙建立答辩称：浩**司将房屋卖给贾**后，又假冒房主名义将房屋卖给孙建立，导致孙建立不能依据合同取得房屋所有权，最终导致孙建立多支付购房款、税费等。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：周**将涉案房屋经浩**司居间在2013年4月30日卖给了贾**，法院生效判决已确认了该事实。浩然公司又居间在2013年5月23日与孙建立签订房屋买卖协议，同日又与孙建立签订房屋买卖协议，补充约定总房价67万元整，孙建立支付17万元后，卖房方将房屋钥匙交给孙建立，孙建立可以先装修使用等内容。上述两份房屋买卖协议上虽都有周**的签名，但孙建立陈述周**的签名系浩**司工作人员代签，浩**司无法陈述清楚周**的签名是谁签的，结合孙建立向公安局经侦大队报案后浩**司退还孙建立已付17万元的事实，原审认定周**的签名系浩**司代签是正确的。浩**司在从事居间活动时应遵守诚实信用原则，已居间促成周**将涉案房屋卖给贾**，又居间将同一房屋卖给孙建立且冒用周**的名义，浩**司的行为违背诚实信用原则，因此原审法院判令浩**司赔偿孙建立相关损失是妥当的，对于浩**司认为该损失与其公司无必然因果关系的上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4763元，由上诉人郑州浩**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日