王**与王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，不服河南省**业开发区人民法院（2014）开民初字第8186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王*及其委托代理人张**，被上诉人王**的委托代理人王小将到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月22日，王**、王*签订承包协议一份，协议约定，甲方（发包方）为郑州**豫道茶叶店，乙方（承包方）为王*，甲方将郑州王**观音生活馆的厨房及部分包厢承包乙方经营；承包事宜涉及场所为王**观音生活管内的厨房、包厢翡翠香及翡翠香卫生间，合计约200平方米；包厢和鸣、和蔼，合计60平方米；福韵大厅合计122平方米；玉玲珑47平方米；八角亭区域25平方米；以上场所面积共计为454平方米；承包期限：2013年10月1日至2016年9月30日止；承包费用：2013年10月1日-2015年9月30日为每月人民币69008元，2015年10月1日-2016年9月30日为每月74002元，物业管理费每月1328元；签订本协议之日起5日内，乙方向甲方支付第一个月的承包费用69008元，承租区域物业管理费1328元，合计70336元；承包期间，乙方于每月10号前，向甲方支付当月承包费用；厨房单独安装水、电、气等计量表，包厢和鸣、和蔼、翡翠香、福韵大厅、书画厅及八角亭区域按面积比例承担水、电费，具体比例计算为38.5%，月底核算，有甲方提供书面数据，乙方将该费用与承包费同时支付给甲方。厨房天然气整改费用由乙方承担，整改工作由乙方组织完成；如合同到期乙方不再继续承租，则此费用由甲方或甲方指定的第三方支付给乙方；如不支付此费用乙方有权处理天然气相关设备；乙方全资重修商铺门头；合作期间，乙方向甲方消费茶叶，甲方按照销售价格的6折与乙方按月结算；甲方的权利义务，甲方应于协议签订承包费到达后一日内，将承包场所及场所内物品交付给乙方进行整改和经营；应尊重乙方的经营自主权，协助乙方的整改工作；乙方的权利义务，乙方在厨房整改、置换物品过程中不得破坏场所原本结构，不得影响甲方的正常经营；应按照协议规定的时间向甲方交付承包费用、水电费用等；因经营所需，需要对承包场所进行装修的，须经甲方书面同意；本承包协议届满或解除，应将承包场所及相关物品完好交还甲方并保持原貌不得拆移；违约责任，乙方如未按照协议规定的时间支付甲方承包费用、水电费用的，每逾期一天，按照月承包费用的5%支付给甲方作为违约金；乙方逾期超过20天未支付的，甲方可解除本协议，并有权主张收回乙方拖欠费用；合同终止或解除，乙方应当立即退出场所并与甲方办理交接手续，如逾期交还场所则每逾期一日应当按照承包费的2倍赔偿甲方损失，甲方也有权收随时回场所，属于乙方的物品视为弃物处理。

2014年9月17日，王**向王*发出解除承包协议及催收承包费用通知书一份，通知王*自2014年9月17日起解除双方签订的承包协议，并收回承包场所；限王*自租赁合同解除之日起7日内将房屋内的一切财物清理搬走，逾期不清理，视为放弃财物所有权及其他处分权利，我方有权将其作为废物处理；同时，限王*在本通知书寄出之日起7日内缴清拖欠的承包费及违约金。王*认可，已收到该通知书。

庭审中，王**、王**认可茶叶挂单费45000元，对于超出部分王**自行放弃。王**认可王*缴纳2014年1月至2014年3月的房租和物业费共计180000元。

2014年4月15日-2014年9月17日的承包费345040，物业费6640元，共计351680元未支付。

一审法院认为

该院认为：王**与王*签订的《承包协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《承包协议》签订后，王*没有按照约定支付承包费、水电物业费等。王**于2014年9月17日依据合同第七条之约定“乙方如未按照协议规定的时间支付甲方承包费、水电物业费的，……乙方逾期超过20天未支付的，甲方可解除本协议，并有权主张收回乙方拖欠费用”，向王*发出了《解除承包协议及催收承包费通知书》，王*已收到该通知书。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”，王**已经履行相应的通知义务，王*也已经收到《解除承包协议及催收承包费通知书》仍拒不履行付款义务，该院认为该通知书合法有效，双方签订的合同已经解除，故王**诉请确认《解除承包协议及催收承包费通知书》有效，合法有据，该院予以支持。

王**、王*双方签订的《承包协议》第七条约定“3、合同终止或解除，王*应当立即退出场所并与王**办理交接手续”，该院认为合同已经解除，王*应当退出经营场所并支付所欠的承包费用，王**请求判令王*迁出承包经营场所，该院予以支持。

王**、王*双方签订的《承包协议》约定：承包费用为2013年10月1日-2015年9月30日为每月69008元，物业管理费为每月1328元，王*已支付2014年1月到3月房租及物业管理费共计180000元，应继续支付王**2014年4月13日-2014年9月17日的承包费345040元，物业费6640元，共计351680元，王**诉请王*支付承包费、物业费，该院予以支持。合同约定双方按面积比例承担水、电费，但是王**提交的水电费清单为单方制作表格，无水、电费发票予以印证，故王**诉请王*支付水、电费没有法律依据，该院不予支持。合同约定王*消费茶叶，王**按照销售价格的6折计算，王**、王*均认可茶叶挂单费为45000元，对于超出部分王**予以放弃，该院予以支持。王**诉请王*支付逾期支付承包费的违约金，合同约定的违约金为月承包费用的日5%计算标准过高，超出法律规定的范围，该院不予支持，该院酌定王*应当支付王**自2014年9月17日起至判决确定的付款之日止的违约金，其本金为345040元，按中**银行同期贷款利率的四倍计算，王**请求超出部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、《解除承包协议及催收承包费通知书》有效；二、王*于本判决生效后10日内迁出经营场所；三、王*支付王**承包费345040元、物业费6640元、茶叶费45000元，并支付原告王**自2014年9月17日起至本判决确定的付款之日止的违约金（本金为345040元，按中**银行同期贷款利率的四倍计算），于本判决生效后十日内付清；四、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10474元，由王*负担。

上诉人诉称

上诉人王*不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案一审原告主体不适格，当事人应为郑州**豫道茶叶店，而非经营者王**。根据新民诉法解释第59条规定：“个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案应是在新民诉法解释实施后进行的合议，法院应当将个体工商户当事人由经营者变更为字号，并在重新送达原、被告双方后再次组织庭审。二、一审严重超期，程序违法。三、一审法院认定事实错误。王**未完全交付房屋，不符合合同约定，王**未将合同中约定的八角亭区域25平方米交付给王*使用，王*承租房屋实际面积为429平方米。四、一审判决王*承担全部的诉讼费用错误，王*只应承担396680元对应的诉讼费用。五、王**未按合同约定向王*交付房屋，应赔偿王*损失。王**未完全交付房屋及交付房屋不合格，致王*不能正常装修、经营，王**应赔偿王*装修损失及造成不能经营的损失。六、王*在承租房屋内所进行的装修及摆放的物品，王**应当返还或支付相应对价。王*当庭补充上诉意见：一、被上诉人未履行合同，因被上诉人原因致上诉人不能进行装修、营业，该房屋上诉人一直未使用。二、上诉人已于2014年7月份向被上诉人提出解除合同，双方已于当时达成和解协议，不再有任何纠纷。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费用由王**承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：一、被上诉人主体适格，新民诉法解释于2015年2月4日施行，本案立案是2014年11月25日，所以本案不适用新民诉法解释第59条。二、对于一审是否超期及诉讼费分担，我方不发表意见。三、被上诉人完全交付房屋，共计454平方米，上诉人也正常经营了。四、根据双方合同约定，合同解除后，承租人的所有物品均应搬出，且上诉人有房屋钥匙，随时可以搬离物品。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

王*为支持其诉讼请求向本院提交证人出庭作证申请书一份，并由马**出庭作证，证明目的：1、被上诉人未完全交付房屋，未履行合同。2、双方经过多次协商已达成和解，双方不存在任何纠纷。3、上诉人早已提出解除合同，已向实际合同当事人马**传达过。

王**质证认为，1、上诉人是通过马**承包本案所涉房屋，上诉人与证人系朋友关系，且该证言系马**在离职后做出的，该证人证言可能是虚假的陈述。2、证人承认自己无权代理公司处理任何问题，所以说上诉人口头解除合同，至于合同解除后怎么办没有说明，被上诉人认为口头解除合同这个事可能不存在。3、至于证人作证说双方达成和解协议，互不追究，从证人证言上来看，没有得到公司的批准，也没有达成书面协议。此外，马**离职后一直在郑州**华小区居住，其手机号码在签订合同之后已告知上诉人，上诉人在一审时未申请其出庭作证，说找不到马**，理由牵强。综上，被上诉人认为马**出庭作证不足为信。

本院认为

本院认为：本案双方当事人签订的《承包协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行中，王**交付符合合同约定的房屋，王*支付承包费、物业费、水电费等费用，是各自的主要合同义务。在合同实际履行中，王*未及时足额缴纳承包费等费用，王**有权据此按协议解除承包协议并请求王*支付拖欠费用。关于王*上诉称王**诉讼主体不适格的上诉理由，经查，本案一审立案及开庭均发生在《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》施行之前，一审法院将王**列为本案的当事人符合法律规定。经查阅卷宗，一审处理程序适当，关于王*上诉称一审超期，程序违法的上诉理由本院不予支持。王*上诉称王**未按约向其交付足额的房屋面积，该主张缺乏有效的证据，且经查，纠纷发生前，王*已向王**缴纳租金三个月，故对该上诉理由本院不予采信。王*上诉称王**未按合同约定交付房屋，应赔偿对其造成的损失，及王**应将所涉房屋内的装修及摆放物品予以返还或支付对价，王*可另行主张，本案不予处理。关于王*上诉称已向王**提出解除合同及已与对方达成和解的上诉理由，王*并未提交有效证据证明，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序及实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费10474元，由上诉人王*负担6226元，由被上诉人王**负担4248元。二审案件受理费10474元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十一日