上诉人石*因与被上诉人卢**合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人石*因与被上诉人卢**合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第7043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人袁*、李**，被上诉人卢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年9月24日，李**与范**签订房屋租赁合同，合同第一条规定，约定李**将其位于郑州市群众路9号6号楼5单元1-2西户的房屋租赁给范**；第七条规定，禁止租赁权转让或用作担保。2013年3月7日，范**将位于该处的太和养生馆转让给石*。2013年9月10日，卢**与石*签订大和按摩刮痧馆转让协议，石*将位于该处的大和按摩刮痧馆转让给卢**，卢**支付了15万元转让费。10月份，卢**见到范**与房东签订的房屋租赁合同后得知该房屋禁止转让。

一审法院认为

原审法院认为，石*将禁止转让的房屋转让给卢**，事后亦未取得所有权人追认，故双方之间所签订的合同无效。卢**的诉讼请求成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、依法确认2013年9月10日卢**与石*签订的大和按摩刮痧转让协议无效。二、案件受理费100元，由石*负担。

上诉人诉称

上诉人石*不服原审判决上诉称：一、一审判决书认定事实错误。1、本案纠纷是“转让协议纠纷”而非简单的“房屋租赁”纠纷。2013年9月10日石*与卢**签订了《大和按摩刮痧馆转让协议》，石*转让给卢**的是“大和按摩刮痧馆”的整体经营权，包括店内所有的会员资料、耗材、存货等。双方是经过一致协商后签订的转让协议，合法有效。一审仅以石*使用的房屋禁止出租为由，确定整个转让协议无效，于法无据。2、原房东同意转租涉案房屋。从石*提交的《证人证言》中，可以表明原房东在石*将大和按摩刮痧馆转让前，是同意该房屋可以转租，但卢**考虑到重新签合同会涨房租，所以自己不愿意与房东签订合同。房东并未对卢**支付房租的行为提出过异议，该行为表明了房东认可了石*的转租行为。二、一审法院适用法律错误。合同是否无效应严格依据《合同法》第五十二条为依据。本案中并未出现任何合同无效的情形，合法有效。本案中卢**以石*在签订转让合同时存在诱骗为由，要求根据《合同违法行为监督处理办法》判令合同无效，但是该办法不属于法律或者**务院制定的行政法规，只是行政规章，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条明文规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”3、单就本案涉及的房屋转租事宜，《合同法》第二百二十四条有专门的特别规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并且最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为其同意转租，不得主张转租合同无效，主张无效的，人民法院不支持”。租赁合同的效力问题应适用《合同法》及法律规定中关于租赁合同的特别条款。由此可见，对于房屋未经出租人同意转租的，法律赋予了出租人即房东解除租赁合同的权利和主张转租合同无效的权利，次承租人则无权确定转租合同无效。而从一审法院在给房东做的询问笔录中可以看出，房东仍然认可与范**之间的租赁合同有效，房东并未要求与第一承租人范**解除合同。退一步说，即使房东不同意卢**继续使用该房屋，那么卢**可以另寻其他房屋进行大和按摩刮痧馆的经营活动。综上，一审判决认定事实不正确，适用法律错误。恳请二审依法改判。

被上诉人辩称

卢**答辩称：一审判决准确无误，石*把没有权利转租的房屋转让给了卢**，卢**与石*的合同无法履行，卢**没有经营权利，双方的合同是无效的，希望二审维持一审原判，保护我的合法权益。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：2013年9月10日石*与卢**签订了《大和按摩刮痧馆转让协议》明确约定大和按摩刮痧馆所在的房屋位置，大和按摩刮痧馆和其所在房屋为不可分割的整体，石*将禁止转让的房屋转让给卢**，其后亦未取得所有权人追认，双方之间所签订的合同无效。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

二审案件受理费100元，由上诉人石静负担。

裁判日期

二〇一四年十月二十五日