河南润**限公司与赵**物业合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南润**限公司与被告赵**物业合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出受理决定。于2015年11月9日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，同日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法于2015年11月17日以小额诉讼程序审理了此案，因案件事实较为复杂、当事人争议较大，本院将该案由小额诉讼程序转为普通程序。后组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告河南润**限公司委托代理人、被告赵**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告在峰华小区购买住宅一套，面积161.43平方米，原告为该小区物业服务人。2014年12月5日，原告与小**委员会签订《峰华花园物业服务合同》，协议约定被告每月每平方向原告支付物业服务费0.8元，逾期支付应承担日万分之三违约金。从2015年1月1日起，被告无故拒绝支付物业服务费，经原告催交，被告仍不予支付。现诉至法院，要求：1.被告向原告支付物业服务费1033.12元，违约金（按合同约定0.3‰计算）41.84元，共计1074.96元（2015年8月31日之前）。2.本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称，其不是适格被告，物业公司应以合同相对人为被告。业委会未经规定程序，私自签订损害业主利益的合同，应为无效合同，若其主张合同有效，应召开业主大会。物业服务费涨价没有任何依据，根据市发改收费（2012）726号文件的规定对原告收费标准的批复，多层的收费标准就是5角／平米／月，原告涨价也不符合焦作市城市物业服务收费管理实施细则。物业费若按5角／平米／月的合理标准收取，被告愿意支付，超出部分既没有法律依据支持，又不符合焦作市的市场行情，被告不予认可。

本院认为

根据当事人的诉讼请求和答辩理由，本庭归纳本案的争议焦点是：原告要求被告支付物业费及违约金的依据。

围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：1.营业执照、机构代码证、资格证书，证明原告的主体资格；2.峰华**委员会与润泽物业签订的物业服务合同一份，证明合同中约定被告所住的房屋物业费为每月每平方0.8元，逾期按日支付万分之三的违约金，同时合同约定了按年交的每年12月交下年的服务费，按月交的每月月底交下月的服务费；3.商品房购销合同一份，证明被告所住面积为161.43平方米；4.计算清单一份，证明被告欠费情况；5.2014年预收物业费登记表一份、文化巷社区证明一份，证明小区住户共128户，已有91户交付了物业费，说明小区绝大部分业主认可收费标准；6.豫发改收费（2015）157号文件一份，证明非保障性住房物业服务价格于2012年12份已放开，政府不再出台指导价。

被告质*认为，对证据1无异议；对证据2有异议，被告不知道业委会和物业公司签有合同；对证据3无异议；对证据4，物业费涨价不清楚，所以对涨价后的计算标准也不认可；对证据5，被告对该证据的真实性不清楚；证据6与本案无关。

对原告所举证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、6均真实有效，予以认定；证据4，系原告按照峰华**委员会与原告签订的物业服务合同中约定的收费及滞纳金标准，根据被告的实际住房面积计算所得，对该证据予以认定；证据5，被告虽对其真实性有异议，但未提出反证，故对该证据予以认定。

围绕争议焦点，被告提交证据材料如下：证明一份，证明由于公用管道漏水，造成被告损失4200元，原告应该对被告予以补偿。

原告质证认为，该份证据是证人证言，证人应当出庭接受双方质询，现该证人没有到庭，无法核对其身份，该证据不能作为证据使用，证明的内容跟本案无关，被告家自己维修不能对抗物业服务费的收取，如果确实有维修费用的发生，应该有正规的票据。

对被告所举证据，本院认证如下：被告提供的证据无法证明被告的实际损失，且该证据证明指向与本案无关，本院不予认定。

经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告赵*中系峰华花园三号楼三单元一层一号商品房业主，该房屋建筑面积为161.43平方米。焦作市**委员会与原告河南润**限公司于2014年12月5日签订物业服务合同，约定：管理期限为一年，自2015年元月1日起至2015年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的物业服务费标准为0.8元／月平方米，物业管理服务费按年缴纳的，每年12月份缴纳下年度物管费，按月缴纳的，每月月底前缴纳下个月物管费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴费的0.3‰交纳滞纳金。该小区128户商品房住户，已有91户按照该合同约定标准向原告交纳了物业费。自2015年1月1日起被告拒不向原告交纳物业服务费，原告诉至法院要求被告按照合同约定的标准，交纳2015年1月1日起至2015年8月31日止的物业服务费及违约金为本案事实。

本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。焦作市**委员会与原告河南润**限公司签订的物业服务合同真实有效，河南润**限公司依照该合同约定，要求被告赵*中交纳2015年1月1日起至2015年8月31日止的物业服务费及违约金，理由正当，予以支持。依照《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

被告赵*中于本判决生效之日起三日内向原告河南润**限公司支付2015年1月1日起至2015年8月31日止的物业服务费1033.12元及违约金41.84元。

本案受理费50元，由被告赵**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月五日