原告徐**与被告信阳市俱欢颜**限公司因房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告信阳市俱欢颜**限公司（以下简称俱欢颜物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐**的委托代理人翟静静、被告俱欢颜物业公司的委托代理人熊*、段海峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称，2015年3月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将银珠广场2号楼第6层租赁给原告，租期为三年，时间从2015年4月15日至2018年4月15日，每年租金为50000元，原告于合同签订后交付了第一年的租金，租赁后，原告对2号楼第6层进行装修，之后，原告将装修的楼层做场地，成立逐梦者健身工作室，并聘请教练，招募学员。在教学期间，楼层业主对2号楼第6层所有权提出异议，不同意被告将2号楼第6层出租，并要求原告搬离，教学活动无法正常进行，经事后了解，该楼层非被告所有，而是为其他业主共有。由于业主不承认被告的出租行为，根据《合同法》第51条规定，原告和被告所签订的房屋租赁合同无效，被告隐瞒了2号楼第6层不属于自己的所有的事实，致使原告无法使用该楼层，给原告造成了很大的经济损失，根据《合同法》第59条规定，被告应当赔偿原告因租赁楼层所造成的直接和间接损失，恳请法院查明事实，依法确认原被告之间签订的房屋租赁合同无效；判令被告赔偿原告房屋装修费、房屋租赁费、教练费、即得利益等各项损失共计138880元，同时按照同期银行贷款利率的标准支付利息，该利息从2015年3月15日起算至该损失完全清偿之日止；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告俱欢颜物业公司辩称，一、被告与原告签订的房屋租赁合同有效，整个银珠广场住宅楼6层架空层为楼下商场的设备用房，楼下商场为银珠广场住宅楼开发建设单位信阳华**限责任公司个人所有，被告与信阳华**限责任公司签订银珠广场住宅楼物业服务合同时，信阳华**限责任公司授权被告管理使用6层架空层。被告将1号楼的6层作为公司的办公用房，时至今日没有任何业主向被告主张权利。因此，被告有权出租该房屋。二、被告与原告签订的房屋租赁合同不能继续实施是因为原告改变房屋的用途影响小区业主生活导致的，原告与被告签订的房屋租赁合同第二条明确约定“该房屋的用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。”但是答辩人租赁房屋后擅自做主，拆除墙体，装修成舞蹈培训场地，影响业主的生活，从而引起业主的强烈反对，导致合同不能继续履行。三、原告计算的损失于法无据。1，房屋装修费用124630元，缺乏事实依据。原告所做的装修时墙体喷漆、地面铺地毯、装一吧台、屋顶吊了一个铁架子、门外做了一个逐梦者牌子就这几项，装修费居然高达124630元，因此，这个装修费需要有鉴定资质的鉴定单位进行鉴定。2，房屋租赁费（装修设备临时存放）1200元不能成立，租赁被告的房屋闲着，另外租赁房屋存放装修设备纯属谎言。3，聘请教练工资6000元和既得利益（8位学员学费）7050元不能成立。这样的损失没有事实根据和法律依据可以随意计算。四、合同不能继续履行原因是因为原告擅自改变房屋用途，影响业主生活导致的。因此，不能履行合同造成的损失也只能由原告承担，责任完全在原告，请求法院驳回原告诉请，以维护被告的合法权益。

本院查明

经审理查明，2015年3月15日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订房屋租赁合同，合同约定被告向原告出租坐落于银珠广场第6层（共30层）二号楼下的房屋，租赁期限自2015年4月15日至2018年4月15日止，房屋用途为租赁住房，除双方另有约定外，原告不得任意改变房屋用途。同时约定，租赁期间，如被告出现任何干扰乙方正常经营因素，由被告协调处理，并保证原告正常经营。被告的办公场所在原告承租房屋的同一楼层，距离原告承租房屋50米，后原告对房屋进行装修，准备投入经营使用。在原告经营期间，楼层业主对银珠广场第6层（共30层）二号楼下的房屋所有权提出异议，不同意原告承租进行教学活动，要求原告搬离。被告主张该诉争房屋所有权属于信阳华**限责任公司，并称信阳华**限责任公司曾授权被告经营管理该诉争房屋，但被告没有向法庭提交授权委托书证明信阳华**限责任公司对其授权，无法证明被告有权利将涉案房屋出租。后原告搬离涉案房屋，双方的租赁合同已经实际解除，被告已将收取的租赁费退给原告。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了房屋租赁合同、原告与案外人尹家合签订的诉争房屋的装修合同及装修结算清单和付**为原告所建工作室收款方为尹家合的12万元的发票一张，同时还提供了原告与其聘请的私教签订的教学协议书及原告与客户签订的服务合同等。被告认为原告的装修费用花费过高，申请重新鉴定，后因双方不能提供相应的供货清单及购货小票导致鉴定无法进行，我院技术室不予受理。

本院认为

本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。因诉争房屋所在业主不同意原告在承租房屋内进行经营活动，被告已将原告缴纳的租赁费退还给原告，双方的租赁合同已经解除。故对于原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。关于合同解除的原因，被告抗辩因原告擅自改变房屋用途，招致业主反对导致合同解除，被告认为原告应对合同的解除承担责任，原告认为因为被告对诉争房屋不具有所有权导致合同解除。对此，本院认为，被告的办公场所在原告承租房屋的同一楼层，距离原告承租房屋50米，后原告对房屋进行装修持续一个月时间，被告抗辩对原告房屋装修情况不知情不符常理。且双方在租赁合同中亦约定，租赁期间，如被告出现任何干扰乙方正常经营因素，由被告协调处理，并保证原告正常经营，可以据此认定被告对原告租赁诉争房屋用于商业经营的情形是明知的。关于原告的实际损失数额。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证明，原告为证明其花费的装修费用，提供了税务部门开具的金额为12万元的装修发票及装修合同和装修清单等，本院对其真实性予以认可。原告同时提交了其在合同解除后为存放器材花费房屋租赁费1200元，本院认为，该租赁费是合同解除后原告的实际损失，但原告在签订合同时未尽到审慎义务，亦应承担相应的责任，本院酌定原告应承担20%的责任，即2.424万元（12万元×20%＋0.12万元×20%），被告承担80%的责任，即承担9.696万元（12万元×80%＋0.12万元×80%）。原告另主张被告应承担其聘请教练工资6000元和既得利益（8位学员学费）7050元及因各项损失产生的利息损失，因原告的健身房实际经营期限较短，故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告信阳市俱欢颜**限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐**各项损失共计96960元。

二、驳回原告徐**的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。

本案案件诉讼费3078元，由原告徐**承担928元，被告信阳市俱欢颜**限公司承担2150元。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日