张**与李*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告李*租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人李**、黄*、被告李*的委托代理人李**、赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，2009年11月，被告李*将其承包的位于北京市昌平区阳坊镇的部分土地租赁给原告使用，租期自2009年11月8日起至2034年12月31日止，共计25年，每亩地25年租金6万元，双方于2009年11月8日签订了租赁合同。合同第八项约定，如遇国家规划，必须无条件服从，如有赔偿，地上所有建筑物归乙方（原告）所有，甲方应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还乙方向其交纳的剩余年限的租金。2011年9月25日，双方对该租赁土地的地界、实际占地面积及租金、付款期限进行了补充，并签订了补充合同。原告按合同约定，将96万元租金付给被告。2015年4月，被告提出镇政府对该地区进行改造，租赁合同无法履行，拒绝退还租金。故原告诉至法院，要求：1.判令解除双方签订的土地租赁合同及补充协议；2.判令被告返还剩余租金人民币76.8万元；3.诉讼费、保全费由被告负担。

被告辩称

被告李*辩称，我不同意解除土地租赁合同和补充合同。土地在租给原告之后，因为政策原因，我租给原告的土地并没有收走，而是原告一直可以继续使用。原告所诉的不符合法定的解除条件，如果原告强行解除合同，我方将保留对损失追诉的权利。这块地并没有解除合同。地上物补偿由原告和政府洽谈，地上物补偿给原告，和李*没有关系。这块地还是由李*继续租赁，李*还是要求租赁给原告。现在并没有拆迁，只是把地上物征用了，土地并没有征用。相当于政府租地。我们将土地租赁给了原告，原告又将土地出租给了政府。原告的地上物政府已经给了补偿，原告还可以继续使用土地。政府和原告洽谈的，具体怎么谈的李*并不知道，李*也没有去镇政府签字。如果有拆迁，应该是和我们谈。李*和张**之间的合同还是可以继续合法使用的，而且政府每年还给张**每亩2500元的地租。

本院查明

经审理查明：2004年4月28日，昌平县阳坊镇西贯市经济合作社、北京市昌平区阳坊镇西贯市村民委员会（甲方）与李*（乙方）签订一份《场地承包合同》。合同约定，现经两委村民代表会同意，将下河东修建公路的剩余部分土地承包给李*经营商务，前提必须服从国家、集体规划，按期上缴承包费，特定本合同，以便甲乙双方共同遵守。甲方同意将位于下河东地块，南至沙涧大渠，北至电水井，西至温阳公路，东至六环路下沿，计50亩承包给乙方经营商业及种植、养殖所有。承包期限30年，即2005年1月1日至2034年12月31日。承包费每亩250元，每年共计上缴12500元。合同期内如遇国家区镇规划，必须无条件服从。如有赔偿，地上所有建筑物归乙方所有，土地赔偿全部归村集体甲方所有。合同还约定了部分其它条款。合同签订后，李*取得了上述土地使用权。

2009年11月8日，李*（甲方）与张**（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同约定，经甲、乙双方同意，甲方将位于北京市昌平区阳坊镇的土地租赁给乙方经营使用。双方就租赁的相关事宜，经协商达成如下协议。甲方将位于下河东地块，由南沙涧大渠树林以内至北，东至六环路下沿绿化树林以内，西至温阳公路排水沟内（以修建围墙内面积为准）的土地租赁给乙方经营使用。租赁期限自2009年11月8日起至2034年12月31日止，共计25年。每亩地二十五租金为6万元。租赁期内不再产生其他任何费用。自签订合同之日起乙方向甲方第一次付款10万元，2010年3月15日，乙方向甲方第二次付款20万元，余款2010年12月31日付清。合同期内，如遇国家规划，必须无条件服从，如有赔偿，地上所有建筑物归乙方所有。甲方应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还乙方向其缴纳的剩余年限的租金。双方还约定了其它部分条款。合同签订后，张**占有、使用上述土地，在土地上建了围墙等建筑。

2011年9月25日，李*（甲方）与张**（乙方）签订了一份《补充合同》。合同约定，甲、乙双方经自愿协商，对双方于2009年11月8日所签订的租赁合同补充、变更如下。补充原合同第一项，地界、实际占地面积部分。甲方将位于下河东地块，由南沙涧大渠边向北延伸八米为南界；自南界向北（已建围墙）为北界；东自六环路下沿绿化树林以内（已建围墙）为东界；西至温阳路公路排水沟内（已建围墙）为西界，总计占地面积为15亩。现有北界为出入大门，门外公共部分乙方承担100平方米。现实测占地面积为15亩，每亩地25年租金为6万元人民币计算，租金总计为人民币90万元；“余款2010年12月31日付清”变更为“本补充合同签订之日将余款（包括北界出入大门的租金）全部付清”。本补偿合同与原合同具有同等效力。

2012年，张**和李*在名为《收条》的协议上，确认原土地面积约定15亩，经实际勘验包括门前入口部分，双方最后确认为近16亩，并再次协商，张**再一次性补交6万元作为实际测量后超出部分土地的差额款，此款交付后，双方继续履行所签订的土地租赁合同及补充合同。

自2009年11月8日起，张**陆续向李*交纳租金96万元，李*对此无异议。

2015年5月13日，北京市昌平区阳坊镇人民政府、北京中**责任公司（甲方，拆迁人）与张**（乙方，被拆迁人）签订了一份《阳坊镇周边环境整治工程地上物腾退项目货币补偿协议书》。协议内容为：根据《昌平区2015年平原造林工程拆除腾退实施方案征求意见稿》（**政发（2010）19号）、（**政发（2010）5号）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》等相关补偿、补助政策和规定，甲方因昌平区阳坊镇周边环境整治工程项目，需要拆迁乙方在阳坊镇拆迁范围内的房屋及附属物。据此，张**获得被拆迁房屋（面积为465.43平方米）及附属物补偿款、被拆迁树木苗木补偿款和拆迁补助费共计1229253元，并于2015年5月30日前完成拆迁工作。建筑物等拆除后，在该土地上进行了平原绿化。

后张**主张解除合同，李*不同意该主张，双方发生争议，故张**诉至昌**院。在诉讼中，张**提出诉讼财产保全申请，并提供相应担保。按照法律规定，昌**院作出（2015）昌*初字第10022号民事裁定书，冻结李*在北京市昌平区阳坊镇人民政府处补偿款78万元。

上述事实，有《场地承包合同》、《租赁合同》、《补充合同》、《收条》、《阳坊镇周边环境整治工程地上物腾退项目货币补偿协议书》、估价报告、（2015）昌*初字第10022号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张**与李*签订的《租赁合同》及《补充合同》，内容符合法律规定，合同有效；合同签订后，张**履行了交纳租金义务，李*交付了土地使用权均属事实。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《租赁合同》中明确约定，如遇国家规划，必须无条件服从。出租人应按实际发生的年限扣缴乙方租金，并退还承租人向其缴纳的剩余年限的租金。经询问，张**不同意李*要求其继续承租该土地的观点。现依照政府的规划，对上述土地范围进行平原造林，符合双方约定解除合同的条件，故张**要求解除《租赁合同》及《补充合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述土地建筑物于2015年5月拆除，故张**未使用期间为2015年6月起至2034年12月止，共计19年7个月，故张**要求返还剩余租金合理部分（96万元÷25年×19年＋96万元÷25年÷12个月×7个月u003d75.2万元）的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分，予以驳回。对李*其它辩论观点，因理由不充分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告李*分别于二○○九年十一月八日和二○一一年九月二十五日签订的《租赁合同》和《补充合同》；

二、被告李**判决生效后二十日内返还原告张**剩余租金七十五万二千元；

三、驳回原告张**其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六千四百元，由原告张**负担一百元（已交纳），由被告李*负担六千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。

案件保全费四千四百二十元，由原告张**负担二百元（已交纳），由被告李*负担四千二百二十元（于本判决生效后七日内交纳）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月十一日