杨**与安阳市企业国有**产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*飞诉被告安阳市**营有限公司（以下简称国有资产公司）、安阳市**有限公司（以下简称国裕资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。依法由审判员郭**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨*飞及其委托代理人康**，被告国有资产公司的委托代理人王**，被告**公司的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*飞诉称，2005年4月29日，原告与安阳**品公司（以下简称外贸畜产公司）签订《房屋租赁合同》，租赁安阳市**畜产公司住宅楼后院及15间房屋，用以经营汽车维修业务，地点位于安阳市人民大道与曙光路交叉口东侧路北。合同签订后，原告投入了大量资金，对院内进行了清理、回填、平整及水泥硬化，安装了街门，整修了墙面和大面积漏水的房顶，配置了整套的水电设备，建造了汽车烤漆房，为整个院子搭建了固定式彩钢顶篷。此后几年间，合同多次延期，2012年12月31日，更是与外贸畜产公司的上级公司签订了新的租赁合同。2013年，该资产改制后整体移交给了国有资产公司，国有资产公司又授权国**公司进行资产管理。2013年12月6日，原告又与国**公司签订了期限一年的《租赁合同》，合同第十一条明确约定，合同到期后，同等条件下，原告优先续租。2014年年底合同到期后，原告找国**公司续签合同时，却被告知：已经有人提前抢签了租赁合同，原告必须从该人手中高价转租。原告对此不能理解，双方经多次交涉，无法达成一致意见。综上所述，原告与被告签订的租赁合同中明确约定有优先承租权的条款，双方应当信守执行。且原告已在此经营十几年时间，期间投入了大量的建设资金，积累了大量的客户资源，所以，无论是合同约定的优先承租权还是合同法支持合同成立的法理，房屋都应当由原告优先承租，如果从优化社会资源、减少浪费的角度出发，更应该支持原告的请求。为此，原告提起诉讼，请求确认原告对安阳市**畜产公司住宅楼后院及房屋15间享有优先承租权，由原告继续承租使用。

被告辩称

被告国有资产公司、国**公司辩称，一、被告认为在本案中原告不享有优先承租权。1、优先承租权不是法定权利，法律未规定在合同到期后租赁人享有再次的优先租赁。2、尽管原、被告双方在合同中第11条约定了优先租赁问题，但是该合同约定非常明确，如果原告在合同到期后想优先租赁该房屋必须提前30天用书面的形式通知被告，也就是说在本案中如果原告想有优先承租权必须在2014年11月份到12月低这个时间内用书面形式通知被告，而事实上在本案中原告并没有按照合同约定的时间和方式履行通知被告在2014年底继续租赁房屋，所以，按照合同约定原告不享有优先租赁权。二、原告继续使用房屋没有事实和法律依据。1、原、被告之间现在不存在任何法律关系，原告继续使用租赁房屋没有事实依据，原告现在非法侵占国有资产，如果原告不及时腾清，我们将要采取其他措施。在本案中原告也没有继续使用本房屋的理由，因为原告自从2014年到期后，在非法侵占房屋后没有交纳过一分房费，国有资产部门一直要求原告腾清，当时原告一直没有腾清房屋，下一步被告将采取有效措施。综上，被告认为原告的请求没有事实依据，应该依法驳回。

本院查明

经审理查明：2005年4月29日，原告与外贸畜产公司签订了一份房屋专用合同。合同约定：原告租用外贸畜产公司二楼从西至东的10间房屋及院内场地使用。租用时间3年，2005年6月1日至2008年5月31日。每月租金750元，每半年交纳一次房费，共计4500元，房费每次提前三天交。首次交保证金2000元，保证金在合同期内不得抵作租赁费，合同到期后如数归还原告；院门由原告负责安装，外贸畜产公司承担500元费用，双方终止合同后，大门产权归外贸畜产公司所有；原告不得擅自改变房屋的现有结构和状态，不得在房中修车。原告所使用的水电与外贸畜产公司分离，在外贸畜产公司现有的水电源上加装水电表，电线200米以内由原告负责，超出部分由外贸畜产公司承担，原告要按时交纳水电费；外贸畜产公司所用的五间楼房和二间平房在同等条件下优先租给原告，原告不得将租用的房院私自转租从中渔利。合同到期前一个月，原告以书面形式告知外贸畜产公司，以便续签合同；变更合同要双方同意，单方变更属违约行为，没有违约的另一方有权自行终止合同，所造成的不良后果由违约方负责；……。2005年10月25日，原告与外贸畜产公司签订了一份租赁合同的补充协议。协议约定：外贸畜产公司同意将院内东侧两间仓库租给原告使用；原告同意将所承租院内十间楼房中的两间调换给外贸畜产公司存放原仓库内的物品，并负责帮助搬运和摆放；原告将所租用的院内地面统一清理、回填、平整，并用水泥硬化。院内水流自然向西，保证不扰四邻。原告负责安装本院街门，全面整修已多处漏水的楼房顶和平房顶，安装所需独立配套使用的水电设备，改造两间平房，以便汽车喷烤漆使用，搭建封盖全院的固定式厂棚，以及应对并处理随时出现的相关问题。所需费用由原告垫付，以便优惠承租长久使用。房屋专用合同到期后，2008年6月1日，原告和外贸畜产公司在原合同上签字、盖章，同意续签三年合同，补充协议继续有效，合同期限为2008年6月1日至2011年6月1日。2011年6月1日，原告与外贸畜产公司又在原合同上签字、盖章，同意续签合同，补充协议继续有效，未约定延长期限。

2013年11月21日，国**公司与安阳**公司、杨**签订了一份协议书。协议约定：根据《安阳市企业改制工作办公室会议纪要》（（2011）12号）议定事项，安阳**公司和杨**于2012年12月31日所签房屋租赁合同标的物，已整体移交国有资产公司，根据国有资产公司授权，国**公司承接管理移交资产。自2014年元月1日起，安阳**公司与杨**2012年12月31日所签协议的甲方由安阳**公司变更为国**公司，国**公司行使甲方所有权利，承担所有义务。2013年12月6日，国**公司与杨**签订了一份租赁合同。合同约定：第一条国**公司同意将人民大道外贸畜产公司住宅楼后院及房屋15间提供给杨**使用。每年租金11000元；第二条合同期1年，2014年1月1日至2014年12月31日；第三条租金一交半年。每半年第一个月的5日前杨**向国**公司交纳半年租金5500元，逾期15日内未交，国**公司有权解除合同，一切责任及损失由杨**承担；第四条租赁期内，杨**应按照抄表数字向供水供电方缴纳水电费；第五条杨**如需对房屋进行装修改造或增扩附属物，应事先报国**公司同意后进行施工，所需费用均由杨**自理，发生违法等事宜责任自负；第七条国**公司负责房屋主体的维修。杨**负责室内所配附着物，如卷闸门、电表、水表、水管的正常使用和维修工作；第八条杨**不得将所租房屋场地转租、抵押，否则，国**公司有权采取相应措施直至终止合同，一切责任及损失由杨**承担；第九条在执行合同期间，若一方希望变更或终止合同，应提前三十天与对方协商，协商不成，合同继续执行；第十条合同期满或提前终止合同，国**公司无偿收回房屋，杨**在合同期间投入的不动产投资归国**公司所有，动产部分由杨**自行处理；第十一条合同期满，杨**若继续租赁，须提前三十天以书面形式通知国**公司，在同等条件下，杨**优先续租，并重新续签合同。若杨**租赁期满后不再租赁，杨**应在期满后7日内腾清房屋及场地；第十二条如遇市政规划、自然灾害或公司搬迁等不可抗力，造成合同不能执行时，合同自行终止，双方互不追究对方责任。国**公司退还杨**剩余时间内租金。……。

租赁合同签订后，杨**和国**公司均按合同履行了自己的义务。合同到期前三十天，杨**未以书面形式通知国**公司继续租赁人民大道外贸畜产公司住宅楼后院及房屋15间。合同到期后，国**公司将人民大道外贸畜产公司住宅楼后院及房屋15间以租赁给第三人。杨**未提供合同到期后要求继续租赁的证据，且在合同到期一年后才向本院主张权利。

上述事实，有原告杨**提供的2005年4月29日的房屋专用合同、2005年10月25日的租赁合同的补充协议、2013年11月21日的协议书、2013年12月6日的租赁合同，以及当事人的陈述等证据，予以证实。

本院认为

本院认为，杨**与国**公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。关于优先承租权，目前我国没有明确的法律规定，当事人双方可以在租赁合同中设定优先承租权。杨**与国**公司在租赁合同第十一条约定：合同期满，杨**若继续租赁，须提前三十天以书面形式通知国**公司，在同等条件下，杨**优先续租，并重新续签合同。双方在租赁合同中约定了行使优先承租权的条件，即杨**提前三十天以书面形式通知国**公司。租赁合同到期前三十天，杨**未以书面形式通知国**公司续租租赁物。租赁合同到期后，国**公司与第三人签订租赁合同，杨**的优先承租权消灭。况且，杨**未提供合同到期后要求继续租赁的证据，在合同到期一年后才向本院主张权利。因此，杨**请求确认其对安阳市**畜产公司住宅楼后院及房屋15间享有优先承租权，由其继续承租使用的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告杨**的诉讼请求。

案件受理费100元，减半收取50元，由原告杨**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日