王*与芮**、芮洲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人芮**、芮洲、吴**，南阳市**有限公司（以下简称合**司）与被上诉人王*房屋买卖合同纠纷一案，王*于2015年2月25日向河南省**人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认2015年1月23日签订的房屋买卖合同无效；2.判令芮**、芮洲、吴**返还王*购房款1万元整及利息；3.判令芮**、芮洲、吴**支付王*于2015年1月23日至2015年2月17日期间支付29万元购房款的银行同期贷款利息；4.判令合**司返还王*1万元购房押金及利息。合**司在其答辩期间提出反诉，请求判令王*支付合**司佣金1.4万元。原审法院于2015年11月22日做出（2015）宛龙高民初字第80号民事判决。芮**、芮洲、吴**、合**司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。吴**及芮**、芮洲的委托代理人吴**，合**司的委托代理人李*，王*的委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王*的户籍所在地为河南省镇平县彭营乡西王庄村姜范营7组541号，芮**的户籍所在地为南阳高**道办事处百里溪社区后枣组。2015年1月23日，王*为购买房屋，与合**司、芮**签订《房屋买卖合同》，约定王*以53万元的价款购买芮**位于南阳高**道办事处百里溪社区后枣组的房产（房产证号4020603），在合同签订当日支付芮**房款30万元，2015年春节前支付10万元后办理过户，尾款13万元自过户之日起一年内支付完毕，否则收取五厘利息，同时约定，王*为此应支付合**司佣金1.4万元，并在合同签订时将售房保证金1万元交由合**司保管。王*已将1万元购房定金支付完毕。芮**、王*分别在该合同上签字捺印确认，合**司经办人何**签字捺印并加盖该公司印章。

另查明，涉案房屋在出售时取得集体土地使用证、具有房产证号为4020603的房产证。现该房产已经出售给他人，并办理了房产过户登记手续。

因王*要求芮**、合**司返还其已经交付的购房款30万元，芮**最终退还王*29万元。

一审法院认为

原审法院认为：涉案房屋虽具有房产证，但其取得的系集体土地使用证，故该房产属于农村宅基地房屋，依照相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、用于非农业建设，王*并非该集体经济组织成员，不具有集体经济组织的成员权属性，不能作为该集体土地使用权的受让人，因此，王*与芮**、合**司签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，该合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，芮**应当返还因该《房屋买卖合同》取得的房款1万元，合**司应当返还因该《房屋买卖合同》取得的购房押金1万元。关于王*要求支付其已付款项的同期银行贷款利息的诉讼请求，原审法院认为，王*作为具有完全民事行为能力的成年人，在购买房屋时疏于审查，自身存在过错，故应承担相应过错责任，因此，王*的该项诉讼请求，不予支持。对反诉原告合**司要求反诉被告王*支付1.4万元佣金的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、原告王*与被告芮**、南阳市**有限公司于2015年1月23日签订的《房屋买卖合同》无效。2、本判决生效后十日内，被告芮**返还原告王*购房款1万元。3、本判决生效后十日内，被告南阳市**有限公司返还原告王*购房定金1万元。4、驳回原告王*的其他诉讼请求。5、驳回反诉原告南阳市**有限公司的反诉请求。

被上诉人辩称

芮**、芮洲、吴**上诉及答辩称：芮**、芮洲、吴**所出卖的房屋具有大市房产证和土地使用证，卖房是委托南**鑫公司进行出卖。原审判决认定该房屋属于农村宅基地房屋，王*并非该集体经济组织成员，不具有该集体土地使用权的受让人是错误的。芮**的卖房行为是合法的，原审判令芮**退还王*1万元是错误的。王*到合**司购买房屋，因其无法支付尾款自愿放弃买房。因王*的违约行为给芮**造成了很大损失，所以其自愿承担违约责任。芮**将房款退给王*母子二人时，王*之子当场将30万元收据交还给芮**，表示房屋买卖经济全清。王*买房是通过合**司，合同一签肯定有效力，王*的违约耽误芮洲买房，如果按照合同约定王*应赔偿会更多。请求二审法院依法撤销原判，改判王*承担违约责任并支付违约金及经济损失。

合**司上诉及答辩称：和**司和王*及芮**所签订的房屋买卖合同已经成立并合法有效。本案的房屋芮**办理有房产证，现该房屋已经转卖给他人且已经办理过户手续。双方签订的房屋买卖合同已经成立，根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故王*应当支付合**司的佣金。合**司知道王*合芮**之间也商量退款的事情。请求二审法院支持合**司的上诉请求。

王*答辩称：王*有购房需求，中介合**司提供芮文德家有房子出售，当时商量分三次付款，第一次付30万元，对方协助过户，然后春节前再付10万元，剩下的尾款一年后再给，但所签的协议和口头所说的不一致。到房屋过户时候因为是农村宅基地，无法过户。后王*要求退回房款，没有说退29万元当30万元，没有协商过这1万元不再要了。因为房子不能过户，不能转让给我们，合**司提供的是欺骗的信息，当时说是大市证的房子，不是王*违约不能购买，而是合**司欺骗导致不能过户。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判令芮**返还王*购房款1万元是否适当；2、原审判令合**司返还王*1万元购房订金是否适当。

本院查明

本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原审判决已经查明涉案房屋在出售时取得的是集体土地使用证，同时，王*并非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故王*与芮**、合**司签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定，原审判决认定为无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王*与芮**、合**司所签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，双方均应返还因该合同取得财产。故原审判决判令芮**返还王*购房款1万元；判令合**司返还王**1万元购房订金亦并无不当。合**司要求王*支付1.4万元佣金的上诉理由不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。芮**、芮洲、吴**，合鑫公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由芮**、芮洲、吴**负担50元；由南阳市**有限公司负担150元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日