栗**与焦作**总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦作市储运工**公司（以下简称储运公司）与被上诉人栗**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，栗**于2015年9月23日向解放区人民法院提起诉讼，储运公司于2015年11月25日向解放区人民法院提起反诉。解放区人民法院于2016年1月22日作出（2015）解民一初字第938号民事判决。储运公司不服于2016年2月12日提起上诉。本院于2016年3月8日受理后，依法组成合议庭于2016年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人储运公司委托代理人孟**、朱**，被上诉人栗**及其委托代理人彭*参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，原告栗**系焦作市解放区青年路垃圾中转站的职工，其有一套位于该垃圾中转站上面的住房并居住在内。2008年9月6日，原告与被告焦作市储运工**公司签订了一份协议。协议约定：被告为筹建五金城市场对原告位于垃圾中转站上面的房屋进行拆迁；拆迁后，被告负责为原告安置位于焦作市劳动街被告即将兴建的焦作市储运工**公司16号住宅楼（以下简称16号楼），楼层为三楼，南单元南户；拆迁过渡期为18个月，自协议签订生效开始计算，过渡期间临时安置房的租金由被告承担；原告在协议签订后的15日内搬家，如果超过期限，原告按日支付搬迁房价万分之一的违约金；被告在协议规定的期限内未按期提供新房，被告按日支付搬迁房价万分之一的违约金，并且继续支付临时房租直到提供新房为止。协议签订后，原告在约定期限内承租了房屋并搬至承租的房屋内居住。但由于规划变更、审批延迟等原因，被告兴建的16号楼未在原定过渡期内建成。直至2014年8月30日，被告将16号楼中安置给原告的新房交付于原告。

经查明，原告在搬离原住房后，因原告在原住房下面的垃圾中转站上班，且原住房一直未拆迁，原告便将在其工作期间捡拾的一些废弃物品就近放置在原住房内。2015年11月初，被告单位的工作人员通知原告拉走其放置在原住房内的物品，原告在接到通知后及时拉走了其放置的废弃物品。2015年11月13日，原、被告签订了一份《房屋移交协议》，内容如下：“根据2008年9月6日双方达成的协议，现将房屋移交情况协议如下：一、被告将位于劳动街南头新建储运16号楼南单元3楼103房移交给原告居住；二、原告将青年路老中转站上原住房移交给被告（包括房屋钥匙、电表、水表），由被告自行处理”。

另查明：1、被告已向原告付清过渡期内的房屋租金，原告向被告出具有收到条；2、原、被告一致认可原告拆迁前原住房的面积为77.71平方米，拆迁后16号楼南单元3楼103号的房屋面积为83平方米，面积差为5.29平方米，每平方米房价为3000元。

一审法院认为

原审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案中，原告栗**与被告焦作市储运工**公司于2008年9月6日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，该协议不违法律法规的禁止性规定，依法具有法律效力，双方当事人应当按照协议约定如约履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一是原告是否存在逾期交付原住房的违约行为。被告对此辩解称，原告搬离原住房后又将其物品放置在原住房内，直至2015年11月13日才腾空，故原告存在逾期交付原住房的违约行为。但依据有效证据，原告在签订协议后按协议约定时间及时承租了房屋，原告已将其家具家电及生活用品搬入并居住至承租房屋内，应当认为原告至此已完成了交付原住房的合同义务。原告在交付原住房后，原告原住房的所有权也转移至被告，虽然原告搬离后又将一些废弃物品放置在原住房内，但原告的放置行为并未影响被告的拆迁。退一步讲，即使原告的放置行为侵犯了被告的合法权益，那么侵犯的也应是被告对原住房所享有的所有权，被告有权主张原告停止侵害、排除妨碍，但原告的放置行为并不属于违约。因此，被告主张原告存在逾期交付原住房的违约行为的辩解意见不能成立，本院不予采纳，对被告主张原告支付逾期交付原住房违约金的反诉请求，本院不予支持。

关于原告主张被告支付逾期交付新房违约金的诉讼请求，依据有效证据，被告应交付新房的时间为2010年3月6日，实际交付新房的时间为2014年8月30日，原告主张被告逾期交房1634天符合客观事实，本院予以确认。原告原住房面积为77.71平方米，每平方米房价为3000元，房价共计233130元。违约金按拆迁房价的日万分之一计算1634天，违约金合计38093.44元，本院对此予以确认。关于原告主张被告支付过渡期房租的诉讼请求，因被告已向原告支付完毕，故本院不予支持。关于被告主张原告支付房屋差价的反诉请求，依据查明事实，新旧房屋面积差为5.29平方米，每平方米房价为3000元，房屋面积差价应为15870元，被告的该项反诉请求符合双方协议约定，本院予以确认。被告另主张原告应自2014年9月15日起按照中**银行同期同类贷款基准利率支付房屋差价利息，被告的该项反诉请求符合法律规定，本院亦予确认。综上，被告主张原告支付房屋差价15870元及相应利息的反诉请求成立，本院予以支持。被告反诉请求数额中的高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告焦作市储运工**公司于本判决生效之日起十日内支付原告栗**违约金38093.44元；二、原告栗**于本判决生效之日起十日内支付被告焦作市储运工**公司房屋差价款15870元和利息（利息自2014年9月15日起，按照中**银行同期同类贷款基准利率支付至本判决确定的支付之日止）；三、驳回原告栗**的其他诉讼请求；四、驳回被告焦作市储运工**公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费804元，原告栗**承担50元，被告承担754元。案件受理费原、被告暂未缴纳，双方应于执行时缴纳至本院。本案反诉费825元，原告栗**承担200元，被告承担625元，反诉费暂由被告垫付，待执行时一并结清。

上诉人诉称

储运公司上诉称，一审判决认定事实不清，实际是栗**在2008年搬到租住房屋居住后，仍然在原房内留下许多物品，长期占着房屋不腾，还在房门加锁，致使无法拆迁房屋；直到2015年11月13日，双方签订房屋移交协议，栗**才将中转站上面的违章建筑移交给储运公司，此时才算完成了搬家义务，一审期间已经提供录音可以证实；根据拆迁补偿协议，应先拆旧房，后提供新房，储运公司虽未按时完成交付新房义务，但一直支付租金，未给栗**造成损失，而栗**未按时将房屋腾空交付储运公司，给储运公司造成实际损失，构成实际违约，应承担违约责任。请求：1、依法撤销一审判决，改判支持2014年9月15日之前储运公司与栗**之间的违约责任相互抵消，栗**应支付储运公司2014年9月16日至2015年11月13日期间的违约金9861.37元；2、栗**承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

栗**在法定期限内未提交答辩状，其在二审庭审期间口头答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。

根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争执焦点为，被上诉人应否该支付上诉人违约金以及违约金的数额。

针对焦点问题，储运公司认为，被上诉人应当依照协议承担违约金，除了双方已经抵消部分外应承担支付上诉人423天的违约责任，数额为9861.37元。根据双方协议约定，协议目的是先拆迁后安置，被上诉人应在协议后办理被拆迁的房屋，并将被拆迁房屋交付上诉人，但被上诉人仅搬到别的地方居住，而在被拆迁房屋内存留大量物品未腾，未将中转站的房屋交付上诉人，在此期间被上诉人仍然是被拆迁房屋的受益人。因被上诉人未将被拆迁房屋交付给上诉人，该房屋所有权未转移，被上诉人应当对其行为承担违约责任，根据双方签订的中转站房屋移交协议，可以说明被上诉人给上诉人交付房屋的时间是11月13日，电话录音也可证明。因此被上诉人应当承担违约责任。储运公司在二审期间提供如下证据：储运公司和焦作市解放区环境卫生管理处于2010年7月9日、2015年12月25日签订的协议，证明双方对中转站的拆迁和移交达成协议。栗玉柱的质证意见为，对证据的真实性无异议。经庭审质证，因各方对证据均无异议，本院对该证据予以采信。

栗**认为被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。双方签订协议的目的是为了拆迁中转站，在协议约定的期限内被上诉人已搬离房屋并在外租房居住，并未影响到上诉人对中转站的拆迁，上诉人的上诉请求不能成立。

本院查明

经本院审理查明的新的案件事实为，2010年7月9日储运公司和焦作市**生管理处就青年路垃圾中转站达成协议，2015年12月25日储运公司和焦作市**生管理处就垃圾中转站的移交达成协议。其余案件事实与原审法院认定事实一致。

本院认为

本院认为，栗玉柱按照协议约定在规定时间内从原房屋搬家，且储运公司并未举证证明因栗玉柱未搬离垃圾中转站导致其不能对垃圾中转站进行拆迁影响其如期开业，故储运公司称栗玉柱的行为构成违约应承担违约责任的理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由储运公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十二日