鹤壁市**限公司与李*商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人**业有限公司（以下简称新世纪置业公司）与被上诉人李*商品房买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新世纪置业公司的委托代理人胡**，被上诉人李*的委托代理人袁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2015年4月20日，李*与新世纪置业公司商定：李*购买新世纪置业公司开发的御景城邦小区12号楼东2单元16层中户房屋，房屋总价款为368709元，付款方式为一次性付款。商定的当日李*向新世纪置业公司支付房款349031元及配套费17750元（包含暖气计量表、天然气初装费、太阳能、有线电视费、暖气开口费、维修基金），新世纪置业公司向李*出具收据4张。2015年6月15日，鹤壁市房地产市场交易管理处出具证明，淇滨区御景城邦12号楼东1单元15层中户、16层中户；东2单元15层中户、16层中户，该房屋已办理合同备案，备案信息显示购房人袁喜成。后新世纪置业公司与李*上述房屋的买卖产生纠纷，协商未果，为此成讼。

一审法院认为

鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李*购买新世纪置业公司开发的御景城邦小区的一套房屋，李*依约支付了全部购房款及相关配套费用，新世纪置业公司向李*出具了4张收据，双方之间形成事实上的商品房买卖关系。后新世纪置业公司在未与李*解除房屋买卖协议的情况下，又将涉案房屋另行出卖给案外人袁**，新世纪置业公司已构成重大违约，致使李*合同目的不能实现。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故对李*请求解除双方商品房买卖关系，新世纪置业公司向李*返还购房款及配套费366781元的诉讼请求予以支持。

关于李*请求新世纪置业公司赔偿其损失349031元的诉讼请求，综合考虑新世纪置业公司的过错、经济能力、房地产市场状况等，酌定新世纪置业公司承担已付购房款50％的赔偿责任，即新世纪置业公司赔偿李*174515.5元。

被上诉人辩称

关于新世纪置业公司辩称本案不是商品房买卖合同纠纷，而是借款合同纠纷，是以房抵债的行为，其公司不应承担违约责任的抗辩意见，因其未提交相应证据予以证明，故对其公司的抗辩意见不予采纳。

鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、解除李*与新世纪置业公司房屋买卖关系；二、新世纪置业公司于判决生效后十日内返还李*购房款及配套费366781元；三、新世纪置业公司于判决生效后十五日内赔偿李*174515.5元；四、驳回李*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

新世纪置业公司上诉称：一、一审判决认定新世纪置业公司与李*之间存在商品房买卖合同关系，属认定事实不清，适用法律错误。本案名义上是商品房买卖合同纠纷，但实质是民间借贷纠纷。新世纪置业公司因欠李*借款到期未偿还，权宜之计，将涉案房屋以商品房买卖的形式变相抵押给李*。根据《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。一审判决以商品房买卖合同定性本案纠纷，属认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决新世纪置业公司按已付购房款的50%赔偿李*损失证据不足。在本案中，李*并未出具正式的商品房买卖合同，双方之间实质为民间借贷关系。根据双方协议约定，涉案房屋交付时间为2015年12月31日，涉案房屋未到交付时间，新世纪置业公司何来违约。一审判决以此判决新世纪置业公司按已付购房款50%赔偿李*证据不足。请求二审法院依法查明案件事实，依法撤销原判，发回原审。

李*答辩称：新世纪置业公司主张本案实为民间借贷法律关系，没有借款手续，也没有抵押等担保手续，该主张不能成立。本案的事实是2015年2月28日，新**公司和李*签订了房屋预售协议，李*购买了涉案房屋，缴纳了涉案房屋的全部借款及相关配套费用。李*要求新世纪置业公司签订正式商品房买卖合同无果，经查询，该房屋已由新世纪置业公司转卖第三人。请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉，维持原判。

二审诉讼中，新世纪置业公司、李**提交新证据。

本院查明

本院经公开开庭审理，充分听取双方当事人的诉辩意见，认真审查双方当事人所举证据，确认淇**法院一审认定事实成立。

本院认为

本院认为：本案中，新世纪置业公司与李*订立房屋预售协议确定的商品房买卖权利义务内容明确，李*依约缴纳了涉案房屋的全部价款及相关配套费用，履行了商品房买卖的主要合同义务，双方之间成立商品房买卖合同关系。经庭审调查，新世纪置业公司在本案诉讼前已取得涉案房屋预售许可证，涉案商品房买卖合同并不违背相关法律规定，应属有效。

新世纪置业公司上诉主张：“本案订立商品房买卖协议是作为新世纪置业公司向李*借款的抵押，双方当事人之间应为民间借贷法律关系”，对此，新世纪置业公司在本院指定的举证期间仍未能提交新世纪置业公司与李*之间的借款合同、借据、抵押担保合同。在庭审中，新世纪置业公司未能说明与李*之间的借款的金额、利率、借款期限等借贷关系的主要合同内容。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。新世纪置业公司的上诉陈述不符合常理，亦无证据支持，本院对其上诉主张不予支持。

新世纪置业公司与李*未解除房屋买卖协议的情况下，将涉案房屋另行转卖他人，致使涉案商品房买卖合同目的不能实现。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，李*可以请求解除合同，并要求新世纪置业公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审判决综合考虑新世纪置业公司的过错、经济能力、房地产市场状况等，确定新世纪置业公司承担已付购房款50％的赔偿责任，并无不当。新世纪置业公司的上诉理由不能成立。

综上，淇滨区人民法院一审认定事实清楚，处理得当，应予维持。本案调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9213元，由上诉人**业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日