温县水利局与张**、温县振兴希望幼儿园租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、温县振兴希望幼儿园与被上诉人温**利局租赁合同纠纷一案，温**利局于2015年8月28日向河南省温县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、张**、温县振兴希望幼儿园立即腾出承租温**利局的房屋（院内西平房8间、东平房5间、临街楼一楼门卫室1间、二楼6间、三楼5间）、现有**井队院内场地及水电设施等，并赔偿逾期腾出房屋期间的损失每日600元（损失从2015年8月1日起计算至腾出房屋之日止）；2、本案诉讼费用由张**、温县振兴希望幼儿园承担。原审法院于2015年11月27日作出（2015）温*一初字第00435号民事判决，张**、温县振兴希望幼儿园不服，向本院提起上诉。本院2016年1月18日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭审理了本案。张**和温县振兴希望幼儿园的委托代理人陶**、温县振兴希望幼儿园的法定代表人王**、温**利局的委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2000年6月28日，原**水利局与被告张**签订一份租赁合同书，由被告张**承租原告所属打井队房屋及场地15年，包括院内西平房8间、东平房5间、临街楼一楼门卫室1间、二楼6间、三楼5间、院内场地及水电设施等，双方约定租赁之房屋、场地用于开办幼儿园，租赁期限为自2000年8月1日起至2015年7月31日止。合同生效后，原告张**将所承租的上述房屋及场地用于开办温县振兴希望幼儿园，2015年7月31日上述租赁合同到期。原、被告双方未就续订合同事宜达成一致意见。2015年5月份，原告通知被告参加公开招标竞租房屋，被告向温县**易中心交纳保证金，参加了包括其所承租房屋及场地在内的原**水利局所属原打井队大院的公开竞租房屋活动。2015年8月14日，原告公开招租活动在温县**易中心举行，经过竞标，崔陆军为竞得人，中标价为年租金275000元。之后，原告通知被告将所租原告的房屋及场地腾出，被告拒不腾出。为此形成本次诉讼。

一审法院认为

原审法院认为：本案系租赁合同、返还原物纠纷。原告所举证据能够证明与被告张**所签订的租赁合同已经到期，被告温县振兴希望幼儿园参加公开招租未竞标成功的事实；二被告在租赁合同期满未续签合同且参加公开招租未竞标成功的情况下理应及时将所租房屋及场地交还给原告，却迟迟不予交付，应赔偿因此给原告造成的损失。二被告辩称原告违约，应与被告续签租赁合同的理由不足，原审法院不予支持。原告所诉事实清楚，理由充分，原审法院予以支持。被告应支付原告逾期腾出房屋及场地期间的损失自2015年8月1日起至8月14日止的租赁费按年租金5000元计算为208元，自2015年8月15日起至履行判决确定的义务之日止的租赁费按竞标价年租金275000元扣除原告承租以外的房屋租赁费75000元后，按年租金200000元计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第十五条第一款第六项“承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失；……”之规定，判决如下：1、限被告张**、温县振兴希望幼儿园于本判决生效后十五内将所租原告的房屋及场地腾出，交还原告温县水利局，其中包括所租院内西平房8间、东平房5间、临街楼一楼门卫室1间、二楼6间、三楼5间、所租院内场地及水电设施等；2、被告张**应于本判决生效后十五日内支付原告租赁费损失自2015年8月1日起至8月14日止的租赁费208元，及自2015年8月15日起至履行本判决确定的义务之日止按年租金200000元计算的租赁费；3、驳回原告温县水利局的其他诉讼请求。案件受理费1378元，减半收取644元，由被告张**、温县振兴希望幼儿园负担。

上诉人诉称

张**上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。一、上诉人与被上诉人是在标的物所在地温县温泉镇东关村委的协调下签订的租赁合同，该合同第二条明确约定了当时租赁的前提条件是开办幼儿学校，第十三条同时预见了开办学校是一项长期性、先见性的投资，短期内根本无法收回成本，由此约定合同到期后，只要上诉人有意愿继续开办学校，被上诉人应当排他性地与上诉人续签租赁合同。原审法院不认定上诉人享有优先租赁权，有违公平。原审法院忽略了原合同已履行了十五年的事实，仅凭自己的自由裁量权就剥夺了上诉人的优先租赁权。二、上诉人所开办的幼儿学校，是在积极响应我国《民办教育促进法》及其实施条例的相关规定，充分利用国有闲置资产的条件下创办的。学校现有在校学生近300名，办学相关证件齐全，原审法院判决上诉人十五日内搬出租赁房屋，未考虑近300名孩子的归宿及社会效应。三、上诉人与被上诉人签订的租赁合同第十三条约定，只要上诉人有意愿与被上诉人续签合同，被上诉人就应该续签合同。原审法院已查明合同未到期时，上诉人曾多次书面通知要求与被上诉人续签合同，这充分说明了上诉人是有续签合同意愿的。双方对租赁价格的分歧，并不是剥夺上诉人享有的排他性续签合同权利的理由，市场价格和有关单位评估的价格都可作为双方续签合同的基础价格。被上诉人以通知上诉人参加竞标的形式来续签合同，是以合法的外衣剥夺上诉人应享有的续签合同的权利。当上诉人知道被上诉人的真实意图后，不得不退出招标，这并非对自己应有权利的放弃。四、原审法院以被上诉人操纵的竞标价判决上诉人支付租赁费用，不仅不公平，更是无法可依。更令人气愤的是在原审判决还未生效时，被上诉人就催促温县教育局于2015年12月1日书面通知收回上诉人的办学手续，更是无视法律和合同约定，非法剥夺孩子受教育的权利。综上，上诉人认为原审认定事实不清，证据不足，判决结果有失公正，请求二审法院：1、依法撤销（2015）温*一初字第00435号民事判决，改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求，责令被上诉人与上诉人续签租赁合同；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

温县振兴希望幼儿园的上诉理由与张**一致，其上诉请求为：1、依法撤销（2015）温*一初字第00435号民事判决，改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

温县水利局答辩称：1、上诉人租被上诉人的房产、院内场地及水电设施等租期15年，于2015年7月31日合同已到期，双方均无异议。那么上诉人应当无条件将承租的房产、院内场地及水电设施腾出。2、上诉人租房开办幼儿园系营利性质。3、本案所涉租赁房产及院内场地是国有资产，其出租必须经温县公共资源交易中心公开招标、竞租，竞租现场有温**检委等部门监督进行，以防止国有资产流失。4、上诉人称被上诉人催促温县教育局书面通知收回办学手续不是事实，与被上诉人无关。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原审判决张**、温县振兴希望幼儿园返还本案所涉租赁房屋并由张**赔偿租金损失有无事实和法律依据。经征求各方意见，均无异议，本院予以确定。

针对上述争议焦点，张*迎的主张是：张*迎享有优先租赁权，在租赁合同到期后，张*迎多次通知被上诉人续签租赁合同，均因价格分歧而未签订。原来租金每年5000元，张*迎愿意上浮50%。本案合同在签订时注明是合理利用闲置场地及房屋，且该场地和房屋闲置八年，合同目的就是开办幼儿园。目前温县振兴希望幼儿园附近的公立幼儿园有在校生900多人，每班多达50人，超过**育部规定的40人。但温县振兴希望幼儿园目前有在校生300名，每班不到40人。如果让温县振兴希望幼儿园搬出所租赁的房屋和场地，该批幼儿面临失学问题。同时，河南省人民政府专门颁布文件，鼓励发展民办教育。

针对上述争议焦点，温县振兴希望幼儿园的主张与张**一致。

针对上述争议焦点，温县水利局的主张是：本案所涉租赁合同于2015年7月31日到期且双方均无异议。温县水利局在2015年4月份就通知上诉人协商续租事宜，但上诉人拒不配合。因本案资产属于国有资产，经政府部门同意，温县水利局公告招标竞租，上诉人未竞标成功。上诉人现在要求继续承租没有法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。

二审中，温县水利局提交以下证据材料：证据一、温县公共资源交易管理委员会温**（2012）3号文件一份（系复印件），证明国有资产必须经过公开竞标招租；证据二、温县非税收入专用缴款书及温县**银行收款单各一份，证明崔**已按成交通知书的要求缴纳了275000元租金。经质证，张**、温县振兴希望幼儿园认为证据一应出示原件，该文件第四条明确规定国有、集体产权转让前应进行资产评估，然后才能在中心进行公开交易，同时第二十三条的规定也证明交易方式并非招投标转让一种，还有协议转让等方式；对证据二中温县**银行收款单的真实性无异议，但该收款单没有显示付款人。对温县非税收入专用缴款书的真实性有异议，没有加盖温县财政局印章，同时付款人不是崔**。

为查明本案有关事实，本院于2016年3月18日对崔**、李**进行调查并制作了调查笔录。经质证，温县水利局对调查笔录的内容无异议；张**、温县振兴希望幼儿园对调查笔录形式上的真实性无异议，但提出在庭审中温县水利局称李**系崔**公司财务人员，而在调查笔录中崔**称李**是其朋友，与事实不符。

本院对上述证据审查后认为，证据一因温县水利局未出示原件，且该文件第二十三条规定的产权交易方式包括协议转让等方式，故仅凭该份文件不足以证明本案所涉租赁标的必须经过公开竞标招租；温县水利局提交的证据二及本院对崔**、李**的调查笔录相互印证，足以证明崔**已按成交通知书的要求缴纳了275000元租金，对该两组证据本院依法予以确认。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：本案系一起租赁合同纠纷案件。针对双方争执的焦点问题，本院作以下评析：张**与温**利局签订的租赁合同到期后，双方因租金价格分歧而未续签合同，通过温县**易中心组织的公开招标活动，案外人崔陆军竞得了包括本案所涉房屋及场地在内的温**利局所属原打井队大院的租赁权，并按照成交通知书的要求缴纳了275000元租金。在此情况下，张**与温县振兴希望幼儿园基于原租赁合同而享有的对租赁标的物的占有、使用的权利已因合同到期而归于消灭，张**、温县振兴希望幼儿园应将本案所涉租赁房屋及场地返还温**利局。温**利局与张**于2000年6月28日签订的《租赁合同书》第13条约定：“合同期满后，若乙方（即张**）有意继续租赁，同样条件租赁，续签租赁合同。”该约定在目前情况下对出租方温**利局明显不公平，且在本案所涉租赁标的的公开招标中竞租失败后，张**再根据此条约定主张其享有排他性续签合同的权利，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。原审法院根据竞标价年租金以及张**、温县振兴希望幼儿园对租赁房屋的占有、使用情况确定的温**利局自2015年8月15日起的租金损失，处理并无不当，本院依法予以维持。张**及温县振兴希望幼儿园的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1378元，由张**、温县振兴希望幼儿园各负担689元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日