驻马店**限公司与徐**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告驻**有限公司（以下简称爱家量贩）与被告徐**、第三人驻马店经济**委会郭庄居民组（以下简称郭庄居民组）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年7月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王**、蒋**，人民陪审员邵*组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2014年6月17日作出（2012）驿民初字第2276号民事判决书。判决后，原告爱家量贩不服提出上诉，经驻马**民法院审理后做出(2014)驻民四终字第681号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，证据不足，遂撤销原判，发回重审。发回重审后由审判员刘**、代理审判员周*、人民陪审员韩**另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱家量贩的委托代理人曹*、白晶，被告徐**及其委托代理人安运银到庭参加诉讼，第三人郭庄居民组经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告爱家量贩诉称，2007年7月25日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定被告将租赁郭庄居民组的14间房屋和自建大棚转租给原告，租期5年，自2007年8月1日起至2012年8月1日止；每年租金150000元；原告以整年每年提前一个月交纳房租。约定被告必须保证郭庄居民组的房屋有权转租，并协调转租及出租房屋出现一切纠纷，或因此给原告造成损失的，被告应承担赔偿责任，并约定如有一方违约向对方支付违约金20000元。合同签订后原告按照合同约定履行了自己的义务，共向被告支付了两年租金300000元（2007年8月至2009年8月），并投入5000000元进行装修。但由于被告不向郭庄居民组交纳租金，郭庄居民组于2007年7月15日将被告徐**起诉至法院，要求解除郭庄居民组与被告徐**的租赁合同。驿**民法院经审理，作出（2008）驿民初字第1701号民事判决，判决：一、解除郭庄居民组与徐**之间的租赁合同。二、限徐**于判决生效后十日内向郭庄居民组支付租金105000元。三、限徐**与爱家量贩于判决生效后三十日内将所租郭庄居民组的房屋交还给郭庄居民组。判决生效后郭庄居民组将房屋分给了该组居民，分得房屋的居民将原告的超市大门封堵，不让开门营业，给原告造成很大的经济损失，被告徐**又不按照与原告签订的租赁合同的约定出面协商解决纠纷，无奈，为减少损失，原告不得不在2009年3月17日和2010年3月15日又分别与郭庄居民组签订租赁合同，在与被告签订的租赁合同期间，共造成原告租金损失209167元。并且被告徐**已经收取原告2009年3月至8月的租金62500元，应返还给原告。为此原告诉至法院。请求：1、依法解除原、被告双方于2007年7月25日签订的租赁合同；2、判令被告徐**退还所收取的原告租金62500元及利息；3、判令被告徐**赔偿原告房租损失209167元；4、判令被告徐**支付违约金20000元。

被告辩称

被告徐**辩称，原告请求解除的租赁合同涉及两部分，14间门面已被法院解除，大棚被告不同意解除，因合同未到期；2、爱家量贩先违约，不应当支付其赔偿金；3、要求退还62500元无事实及法律依据，且起诉超诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人郭庄居民组未答辩。

本院查明

经审理查明，2007年7月25日，原告爱家量贩（承租方，乙方）与被告徐**（转租方，甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将租赁郭庄居民组的房屋和自建大棚转租给乙方；甲方出租的房屋位于驻马店市高新区郭庄小区南一楼朝南门面房14间，和前面由徐**自行搭建440平方米大棚，约合计950平方米；租期5年，自2007年8月1日起至2012年8月1日止，租期从2007年8月6日起算；14间门面房由甲方转租，每年租金105000元，大棚每年租金45000元，合计每年租金150000元；乙方以整年为单位缴纳房租，每年提前一个月交纳下一年房租；甲方必须保证对租赁郭庄居民组的房屋有转租权，并协调转租及出租房屋出现的一切纠纷，或因此给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任；除租金外，乙方不再向甲方支付其他费用；双方共同遵守合同，如有一方违约向对方支付违约金20000元等条款。合同签订后，原告租用门面房及大棚，并分两次向被告交纳2007年8月1日至2009年8月1日期间，两个年度房屋租金共计300000元。

被告徐**在2007年以前就租用第三人所有的，位于郭庄小区的一楼座北朝南十四间门面房。被告在2006年使用第三人门面房时，经有关部门批准在承租门面房南面自建一层砖混结构的大棚，面积440平方米。2007年，第三人郭庄居民组（甲方）与被告徐**（乙方）续签房屋租赁合同一份。约定：甲方将位于郭庄小区的一楼门面房面朝南十四间出租给乙方；租赁期限5年，自2007年12月9日起至2012年12月8日止；租赁费每年105000元，每间月租金8750元；本合同签字前必须缴纳房租金，并提前一个月交纳下年的房租费等条款。续租合同签订后，由于被告徐**未向第三人交纳租金，第三人于2008年7月15日，将徐**诉至本院，请求解除双方之间签订的租赁合同并交付房屋租金。经审理，2008年12月5日本院作出（2008）驿民初字第1701号民事判决，判决解除徐**与第三人签订的租赁合同，限徐**与爱家量贩将所租的房屋交还郭庄村民组民。后徐**不服上述判决提出上诉，驻马**民法院审理后于2009年10月20日作出（2009）驻民二终字第76号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2010年3月23日生效。

另查明：（一）2009年3月17日，原告爱家量贩（乙方）与第三人郭庄居民组（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落丰泽路东段郭庄村十四间门面房及对应的大棚，门前对应的广场由乙方无偿使用。原徐**在门前搭建的大棚对房屋的破坏，经村民及村委会一致同意将大棚无偿归村民所有，作为对房屋破坏的赔偿。共同租给乙方使用；租期1年，自2009年3月1日起至2010年2月28日止；租金每年190000元（已于2009年3月18日一次性付清）；原2009年3月1日之前所欠房屋租金由甲方向徐**追偿，与乙方无关；徐**多收乙方2009年8月5日以前的租金，由乙方向徐**追偿，与甲方无关；甲方出租给乙方的房屋，因甲方与徐**发生纠纷，法院判决还未生效，因该房屋甲方与徐**再次发生纠纷，或徐**以此为由出面干扰乙方正常经营时，由甲方负责协调解决，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿等条款。合同签订后，双方上述一年期的租赁合同履行完毕。（二）2010年3月8日，第三人将诉争的十四间门面房分给郭庄居民组184户居民。同年3月15日，原告（乙方）与郭庄居民（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落丰泽路东段郭庄村十四间门面房及对应的大棚，门前对应的广场由乙方无偿使用。原徐**在门前搭建的大棚对房屋的破坏，经村民及村委会一致同意将大棚无偿归村民所有，作为对房屋破坏的赔偿。共同租给乙方使用；租期6年，自2010年3月1日起至2016年2月28日止；租金前三年每年220000元，后三年租金为250000元；每年3月1日前10日内支付下年度租金；原2009年3月1日之前所欠房屋租金由甲方向徐**追偿，与乙方无关；徐**多收乙方2009年8月5日以前的租金，由乙方向徐**追偿，与甲方无关；甲方出租给乙方的房屋，因甲方与徐**发生纠纷，法院判决还未生效，因该房屋甲方与徐**再次发生纠纷，或徐**以此为由出面干扰乙方正常经营时，由甲方负责协调解决，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿等条款。合同签订后，原告使用门面房及大棚至今。

再查明，2006年6月6日，驻马店**理委员会向被告徐**颁发驻开N建私006028199号建设工程规划许可证，被告依据该许可证，建设了诉争的440平方大棚。2011年12月19日，郭庄居民组以驻马店**理委员会违法办证为由，起诉至本院，请求撤销驻马店**理委员会为徐**颁发的驻开N建私006028199号建设工程规划许可证。本院经审理，作出（2012）驿行初字第05号民事裁定书，裁定驳回郭庄居民组的起诉。

上述事实，由原告提供的合同书、判决书等证据，被告提供的合同书、判决书等证据及原、被告、第三人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。

本院认为

本院认为，2007年7月25日，原告爱家量贩与被告徐**签订的租赁合同的租赁标的物共分两部分，1、被告徐**将其承租第三人所有的十四间门面房转租给原告爱家量贩，年租金105000元；2、被告徐**将其在十四间门面房南面自建的440平方米大棚出租给原告爱家量贩，年租金45000元。上述租赁合同中，原、被告双方对于该合同中的十四间门面房转租部分，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，该合同中转租部分应为有效。因徐**在承租郭庄居民组所有的十四间门面房后，未依约向郭庄居民组交纳租赁费，郭庄居民组以此为由将徐**另案诉至本院，经审理，2008年12月5日，本院判决解除徐**与郭庄居民组签订的租赁合同。后徐**不服判决，提出上诉。经审理2009年10月20日，驻马**民法院判决驳回上诉，维持原判。在徐**上诉期间，郭庄居民组将十四间门面房直接出租给爱家量贩，并签订有新的租赁合同，爱家量贩自2009年3月1日起开始向郭庄居民组交付租赁费履行其与郭庄居民组签订的新租赁合同。徐**与爱家量贩的租赁合同中涉及十四间门面房部分已实际不再履行，即原、被告双方之间的租赁合同中涉及十四间门面房转租部分已实际解除，现原告又提出解除2007年7月25日租赁合同中涉及十四间门面房的转租部分，本院无需再做认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失u0026rdquo;。本案中，被告徐**已收取原告爱家量贩向被告交纳2008年8月1日至2009年8月1日，十四间门面房租金105000元，且原告与被告之间租赁合同中涉及十四间门面房部分已于2009年3月1日起实际解除，故被告徐**应退还其收取的2009年3月1日至同年8月1日十四间门面房的租金。关于诉讼时效，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，本院在作出（2008）驿民初字第1701号民事判决后，徐**不服判决提出上诉。在二审审理期间，原告爱家量贩与第三人郭庄居民组于2009年3月1日签订了涉及十四间门面房的租赁合同，该份合同约定徐**多收乙方2009年8月5日以前的租金，由乙方向徐**追偿，与甲方无关u0026rdquo;，原告爱家量贩在签订该合同时已明确知道其有权向被告徐**主张返还已支付的十四间门面房租赁费。在二审作出驳回上诉，维持原判的终审判决后，（2008）驿民初字第1701号民事判决书于2010年3月23日生效，也就意味着原告爱家量贩应当将本案所诉争房屋交还于郭庄居民组，双方的权利义务已确定。此时，爱家量贩应当更加明淅的知道其权利受到了侵害，故本案的诉讼时效应从2010年3月23日起开始计算。而本案中，原告爱家量贩向被告徐**主张该权利时间为2012年7月10日，诉讼中，原告也未提交相关证据证明在此期间（2010年3月23日至2012年3月23日）出现诉讼时效中止、中断的情形，故原告请求的期间已超过2年的诉讼时效。综上，被告徐**辩称原告的该项请求已超诉讼时效，本院予以采纳；同理，原告主张被告返还2009年3月1日至2009年8月1日十四间门面房租赁费及利息损失，本院不予支持。关于原、被告租赁合同中的大棚部分，原告向本院提起诉讼的日期为2012年7月10日，而该租赁合同届满日为同年8月1日，因该租赁合同履行期间在诉讼中已届满，故原告请求解除双方之间关于大棚的租赁合同已无必要。

关于赔偿损失，原告主张的损失系其与第三人重新签订租赁合同而增加的租赁费，因该租赁费是由原告与第三人自愿协商的数额，与被告徐**无关联，故原告以此为由请求被告赔偿租金损失209167元，无法律依据，本院不予支持。

关于违约金，由于徐**作为承租人未依约向出租人郭庄居民组交纳租赁费，本院已另案依法解除了徐**与郭庄居民组的租赁合同，造成徐**与爱家量贩的转租合同无法履行，被告徐**违约，现原告请求被告支付违约金，本院予以支持；原、被告双方租赁合同约定的20000元违约金是对整个租赁合同设定的，以上认定的违约系部分违约，故酌定被告徐**承担违约金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用u0026lt;中华人民共和国民事诉讼法u0026gt;若干问题的意见》第153条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

一、限被告徐**于本判决生效后十日内向原告驻马店**限公司支付违约金10000元。

二、驳回原告驻马店**限公司的其他诉讼请求。

被告如未在判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5680元，由原告驻**有限公司负担5000元，由被告徐**负担680元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日