上诉人崔**与被上诉人曹**房屋转让合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**因与被上诉人曹**房屋转让合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2010）召民一初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2010年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人崔**及其委托代理人杨**、刘**，被上诉人曹**的委托代理人蔡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年3月1日，原告曹**与被告崔**签订一份房屋转让协议，协议的主要内容为：甲方为曹**、乙方为崔**，一、经甲乙双方同意，甲方愿将其临街二间门面平房长10米，宽8米，作价180000元转让给乙方（房款已付清）。房屋的所有权自签订协议后归乙方所有，其所占土地使用权归甲方所有，但所占土地的使用权归乙方使用，土地使用期限为30年。土地使用到期后乙方可优先使用。二、该两间门面平房东临杨小平门面房，西邻杨**门面房。三、协议生效前甲方的责任由甲方负责，乙方不负任何责任，协议生效后，乙方建不建与甲方无关，任何一方不得违反，如有违反，将赔偿另一方一切经济损失，违约金为10万元。四、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，另附甲方与刘**房屋转让协议一份。五、本合同自双方签字之日起开始生效。协议签订时，被告已将购房款180000元交给了原告，后原告反悔，要求退还房款，被告拒绝，原告于2009年4月14日提起诉讼，请求确认协议无效。本案的涉案房屋门面房现一直被原告和被告两把锁锁着，双方均未使用。

另查明：该房产系原郾城县运输管理所在1996年，租赁万金张村集体土地后建立的，建房时郾城县运输管理所没有到有关部门办理任何手续。2007年运管站将该案房产卖给万金张村村民刘**，2009年8月17日，刘**转让给原告曹**，曹**付给刘**购房款130000元。该房至今未办理土地使用证和房权证。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告双方争议的房产一直未办理土地使用证和房权证，原、被告双方对此事实均知晓。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条款的：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封或以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未经依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。涉案房产未经依法登记，领取权属证书，违反了法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，被告将房款交付，至今未得到房屋，原告应返还购房款180000元并承担购房款利息，利息按中**银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告曹**与被告崔**所签房屋转让协议无效。二、原告曹**于判决生效后五日内返还被告崔**购房款180000元及利息（利息按中**银行同期贷款利率计算，从2009年3月1日起至判决履行期限届满之日止）。本案诉讼费3900元，原告曹**负担2000元，被告崔**负担1900元。

上诉人诉称

崔**上诉称：本案不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，本案房屋转让协议是农村个人所有的房屋转让，且2007年万金运管站将案涉房屋转让给刘**，刘**又将案涉房屋转让给了上诉人，案涉房产已经过了三次转让，上诉人已将房款付清，被上诉人已将房屋钥匙交给上诉人，该协议已履行完毕，应认定本案的房屋转让协议有效。协议中约定的违约金条款具有法律效力。请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

曹**答辩称：案涉房屋是原郾城县运输管理所租赁万金张村集体土地建立的，租赁的土地没有经依法批准。建房也无合法手续。房屋转让需要土地经过合法批准为前提。没有经过批准的土地上不能建设房屋。涉案房屋属于违法建筑，如允许买卖，将会损害社会公共利益。本案的房屋转让协议应属无效。原审查明事实清楚，请求二审驳回上诉人的上诉请求。

本院认为

本院认为，本案争议的房屋位于召陵区万金张村，系由原郾城县运输管理所在1996年租赁万金张村集体土地后建立的。此后，案外人刘**购得案涉房屋。被上诉人曹**又从案外人刘**处购得本案争议房屋后，与上诉人崔**签订了房屋转让协议，该房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，该协议合法有效。虽然双方争议的房屋一直未办理土地使用权证和房权证，但并不影响房屋的交易转让。被上诉人曹**已收取了上诉人崔**支付的购房款，被上诉人曹**现起诉请求确认其与上诉人崔**之间的房屋转让协议无效，没有法律依据，本院不予支持。因本案争议房屋属农村房屋，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。综上，原审查明事实清楚，但适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，认定本案的房屋转让协议无效，属适用法律错误，本院予以纠正。上诉人崔**的上诉理由符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销召陵区人民法院（2010）召民一初字第381号民事判决；

二、驳回曹**的诉讼请求。

一审案件受理费3900元，二审案件受理费3900元，均由被上诉人曹**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年二月二十七日