原告李**诉被告张**、余国物权纠纷一案

审理经过

原告李**诉被告张**、余*物权纠纷一案，本院于2011年4月6受理后，依法组成合议庭，于2011年5月24日公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人余**、付国亮，被告张**及其委托代理人李**、张**，被告余*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原被告于2006年3月离婚，2007年8月24日，原告于县烟草公司签订一份《选房协议书》，购得“金叶小区”8号楼5层中单元东户房屋。2009年底，被告余*找到原告，说被告张**要租房居住，每年租金2000元，住满1年再加1000元，随后被告张**给原告2000元租金。2010年12月，原告之子余**退伍要结婚用房，原告找被告张**退房，被告张**以该房已由被告余*将房屋卖给其为由拒不腾出，为维护原告的合法权益，诉至法院。要求：1、二被告2009年3月2日签订的《售房协议》无效，2、判令被告张**搬出“金叶小区”8号楼5层中单元东户房屋内的全部物品，该房退给原告。诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告张**辩称：1、原告诉称被告暂时租住纯属虚构，2、二被告签订的售房协议依法成立，3、被告已实际取得诉争房屋且已占有使用，属善意取得，另原告与烟草公司签订的选房协议条款中的五年内无转让和租赁权利约定条款对被告无约束力，应驳回原告的诉讼请求。

被告余*辩称：卖给被告张**房屋属实，但交给张**房屋的购房手续和原告李**以及我女儿的身份证复印件是我从原告的住处偷出来的。

原告为支持其主张，向本院提交的证据有：

证据一、原告的身份证、余**身份证及退伍证原告与被告余*离婚证复印件各一份，以此证明原告和其继子余**的身份情况以及原告与被告余*离婚的事实。

证据二、售房协议一份，以此证明二被告签订的售房协议原告未参与签订，该合同依法不成立的事实。

证据三、原告与襄**草公司签订的选房协议书一份以及原告购房的交款凭证复印件10页，以此证明原被告争执的房产所有权归原告所有。

被告张**为支持其主张，向本院提交的证据有：

证据一、售房协议一份，以此证明原被告之间不是租赁关系且二被告之间签订的售房协议是在公平、公正的前提下进行的，二被告之间的售房协议依法成立的事实。

证据二、原告购房时的《选房协议》原件及交款凭证一组六份，以此证明原告方已履行了售房协议的附随义务和售房协议以实际履行完毕的事实。

证据三、被告余*给被告张**出具的收到条两份，以此证明被告余*已实际收取被告张**购房款14万元，买卖双方已钱业两清的事实。

证据四、被告余*的户口本、身份证复印件和原告李**及其女余晖身份证复印件各一份，以此证明被告张**购房是经原告全家同意的事实。

证据五、被告张**交纳物业管理费票据11份，以此证明被告张**购房后已入住该房并以实际占有该房的事实。

证据六、襄城县**有限公司证明一份，以此证明被告张**自2009年3月入住原、被告诉争房屋。

证据七、证人高**、魏**、岳炎出庭并作证，以此证明被告余*卖给被告张**房屋属实，被告张**已实际居住该房并已装修，看不出原告李**与被告余*二人离婚，二人经常生活在一起的事实。

被告余*未向本院提供证据。

本院查明

对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四，被告提供的证据二因各方当事人均无异议且不违反法律规定，对上述证据，本院予以确认。

原告对被告提供的证据一质证后认为，该协议无效，与原告无关，不能作为证据适用。

本院对被告提供的证据经审查后认为，原告的异议理由不成立，本院不予采信。

综合上述证据，经庭审，本院确认以下法律事实：

2006年3月27日，原告李**与被告余*离婚。2007年8月24日，原告与襄**草公司签订一份选房协议书，该协议第一项约定，（原告）购房限定其本人、父母、子女居住，5年内无转让和租赁权利，第二项约定，（原告）购买襄**草公司“金叶小区”8号楼5层中单元东户楼房一套，面积122.448平方米，11号储藏室16.878平方米以上两项选房款共计94996.5元。协议签订后，以原告李**和被告余*名义于2007年7月8日交购房款30000元。后以原告名义分别于2007年9月8日交款17498.25元，2008年3月29日交款28500元，2008年5月17日交款19000元，2008年9月14日交款26160.6元，上述交房款共计121158.85元。2009年3月2日，被告余*与被告张**签订售房协议一份，该协议载明：被告余*将“金叶小区”8号楼5层中单元东户及11号车库1间以14万元卖给被告张**，并就相关事宜达成如下协议，1、被告余*负责为被告张**办理房产证等手续，房屋如有纠纷，由余*负责处理。2、被告张**一次性付款，不得拖欠，以余*收到条为证。3、…。4、协议签订后，任何一方不得反悔，若有反悔方应按原价加倍赔偿对方。协议签订后，被告余*收被告张**购房款14万元，被告余*将该房的《选房协议书》、交款凭证原件以及被告余*，原告李**和其女儿余*身份证和被告余*户口本复印件交给被告张**，后被告张**对该房屋进行了装修并搬入该房屋居住至今并相继于2009年8月29日至2011年5月17日缴纳物业管理费1102.5元。2011年4月6日，原告以其是该房的所有权人，被告余*无处分权为由诉至我院，要求：1、确认二被告所签订的售房协议无效，2、判令被告张**搬出“金叶小区”8号楼中单元东户的全部物品，诉讼费由被告负担。

本院认为

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。善意取得是受让人取得财产必须是出于善意，所谓善意，就是不知情，即受让人在受让该财产时，不知转让人为非财产所有人或无转让权人。本案中，被告余*于2009年3月2日以14万元的价格将位于襄**草公司“金叶小区”8号楼5层中单元东户楼房一套，面积122.448平方米、11号储藏室16.878平方米出卖给被告张**。被告余*并将以原告李**名义与襄**草公司所签订的《选房协议书》、交款凭证原件以及被告余*，原告李**和其女儿余*身份证以及被告余*户口本复印件、房屋钥匙交给被告张**，被告张**对该房屋进行装修并搬入该房屋居住至今。于2009年8月29日至2011年5月17日陆续缴纳物业管理费1102.5元。至此，被告张**已通过交换而实际取得该财产的所有权。原告李**以其与被告余*于2006年3月27日已办理离婚手续，被告余*不是该房屋的所有权人要求确认二被告所签订的售房协议无效并判令被告张**搬出“金叶小区”8号楼中单元东户的全部物品，由于被告张**在与被告余*签订房屋买卖协议时并不知原告李**与被告余*已办理离婚手续，被告余*亦未告知张**其已于原告李**离婚的事实，被告张**属法律规定的善意取得人，根据法律规定，善意取得人善意取得财产权后，原物所有权人即丧失对该财产的所有权，并不得向善意受让人请求返还原物。现原告请求确认二被告所签订的售房协议无效并判令被告张**搬出“金叶小区”8号楼中单元东户的全部物品的请求于法无据，本院无法予以支持。原告可另行向被告余*主张其权利。被告张**辩称诉争房屋已实际交付，双方买卖合同成立的理由成立，本院予以采信。被告余*辩称其卖房时原告不知情，但依据被告张**提供的《选房协议书》、交款凭证原件以及被告余*，原告李**和其女儿余*身份证以及被告余*户口本复印件、房屋钥匙，足以证明被告余*在出卖诉争房产时的真实情况，故，被告余*的辩称理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李**的诉讼请求。

诉讼费200元由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

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裁判日期

二0一一年十一月二十七日