冯**与张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冯雄伟因与被上诉人张*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**审诉称：我与父亲张*利于2015年3月17日与冯雄伟经典盛置地中介签订关于南平里×号楼1407-8的买卖合同。双方协商冯雄伟同意于2015年6月30日之前移交房屋及相关票据。冯雄伟收下我支付的20000元定金并在合同上签字确认。当晚张*利在聊天的过程中，已向典盛置地表示7月1日起南平里×号楼1407-8将会被用于出租房使用，并将房屋过户所需的中介费15000元一次性交付给典盛置地全权委托。

2015年5月7日，过户前一天冯**给我打了一个电话，因我当时不能使用手机故未接电话，冯**便给我发了一条威胁性质的短信，后双方沟通无果，在典盛置地劝说下，冯**同意次日过户。2015年5月8日，冯**妻子在办理过户手续时游说我同意6月30日至8月30日免租金将涉案房屋交由其居住，自2015年9月1日起开始租用，被我拒绝。

2015年6月28日，我父亲张**联系典盛置地员工要求其通知冯**带好手续6月30日上午9点交房。当晚，我将涉案房屋以3000元／月出租给案外人为期6个月，并签订租房合同。6月30日早上9点，冯**未按时到现场，多次联系后冯**拒而不见，当天下午我和张**与冯**的同事取得联系，希望可以调解一下履行合同。但见面后，冯**拒绝交付房屋。故诉至法院，要求判令：1、冯**按照《不动产估价报告书》所述的房屋现状向我交付房屋及物业付清凭证；2、冯**按照合同约定按日计算向我支付房价款万分之五的违约金；3、被告赔偿我因不能按期与他人履行租房合同的损失10000元。

一审被告辩称

冯**原审辩称：同意交付房屋。我6月30日给张*打电话让其来拿钥匙，但是没有来，第二天也没有来。我就把钥匙给门口收破烂的人了，让张*可以随时来拿。支付违约金、赔偿损失我不同意。6月30日，单位把我派到房山去工作了，晚上回去的晚。签合同之前我们约定1085000元，这个5000元一直谈不下来，中介撮合让我让5000元，条件是我拿到所有款项之后往后推2个月交房，当时说4月30日之前我可以拿到所有款项，6月30日我交房。但到4月30日没有过户，6月29日之前也没有人通知我6月30日早上9点交房，于是我去房山办事。后张*发短信威胁我，还到了我的单位投诉我，当天下午5点我赶到机场交涉问题，没有见到张*本人，晚上11点我给中介打电话，让他们拿钥匙，他们不来。7月1日领导让我交钥匙，我又给中介打电话让他们过来拿，他们不来。7月9日，我前妻给中介打电话让来拿钥匙，他们也回了，问水气电卡有没有，我说有，他们也没有过来拿。7月10日我又给中介打电话，中介也没过来，于是我把钥匙给必经之路上收破烂的人了，我就一直以为他们把钥匙拿走了。直到7月29日，我问收废品的人，他们说钥匙还没拿走，7月30日我就收到了法院传票。

冯**原审反诉称：我与张*于2015年3月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我将位于北京市朝阳区南平里×号楼1407-8号房屋卖给张*、房屋成交价格108万元，付款时间为：3月31日前一次性支付甲方定金18万元，剩余房款过户后办理完毕抵押登记后5个工作日由贷款银行一次性支付给我，合同还约定如果张*逾期付款的，按逾期应付款万分之五的数额支付违约金。张*应按中介的要求3月25日之前备齐所有贷款材料。合同签订后，我于2015年5月8日将涉案房屋过户到张*名下，张*在5月12日办理了抵押登记，可是银行直到2015年6月15日才支付我剩余房款，逾期27天，违约金数额为10800元。故现诉至法院，要求判令：1、张*赔偿我违约金10800元；2、张*支付房款5000元。

针对冯**的反诉张*辩称：房款1085000元与合同约定不符，不同意再支付房款5000元；过户手续办晚了是因为冯**的房屋不是满五唯一。5月8日我和冯**的妻子在中介陪同下办理过户，5月11日中介告知我递交公积金贷款的手续，后中介告知我办理面签需等10-15个工作日，5月19日公积金中心通知我去面签，5月20日我办理了面签手续，5月25日我去银行办理了抵押贷款，银行通知单上写面签后2个工作日去银行办理手续，银行回应抵押贷款需要1个月左右，6月24日银行通知我放款，可以领房本了。所以我不同意支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年3月17日，冯**作为甲方、张*作为乙方、北京市典盛置地房地**限公司（以下称典盛置地）作为丙方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条（一）甲方所售房屋坐落为朝阳区南平里×号楼1407-8号，该房屋建筑面积共57.81平方米。第四条（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币壹佰零捌万元整。（二）乙方在签订本合同的同时支付定金人民币贰万元整，此定金在办理过户时充抵乙方的购房款。第五条（一）乙方采取下列第1种形式办理付款手续：1、自行交付，买卖双方按照所签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》履行，在办理此种方式付款之前甲方必须配合乙方和丙方到该房产归属的房屋交易管理部门核查该房产档案。（二）乙方的付款方式为银行公积金贷款。（四）关于付款时间的约定1、乙方于签定本合同当日一次性支付甲方购房定金贰万元整；2、乙方于2015年3月31日之前一次性支付甲方首期购房款捌万元整；3、剩余房款于过户后办理完毕抵押登记后5个工作日由贷款银行一次性支付甲方；4、乙方应于2015年3月31日之前一次性支付甲方定金壹拾捌万元整。第八条双方义务（一）甲方义务1、甲方持有该物业之房产权属证明并保证对该物业有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引致的一切责任。2、甲方应当保证该房屋产权没有纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。3、甲方需按照本合同的规定向居间方支付上述规定的中介服务费用。4、甲方应积极协助乙方和丙方办理贷款及房产权属变更手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。4、甲方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之欠费。6、甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，本合同内所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。（二）乙方义务1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。2、乙方应按照合同约定的付款方式按时将房价款支付给甲方。3、乙方需按照本合同的规定向居间方支付上述规定的中介服务费用。4、乙方如需丙方协助申请购房贷款，需按丙方的要求在2015年3月25日之前备齐所有贷款材料。5、乙方应积极配合丙方办理贷款及房产权属变更手续，包括但不限于签署有关文件、合同等。第九条房屋的交付甲方应当在2015年6月30日之前将该房屋交付给乙方。该房屋交付时，应当履行以下手续，1、甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、甲乙双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第十条违约责任（一）逾期付款责任乙方未按照本合同第五条第四款约定的时间付款的，逾期在七日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应在自解除合同通知送达之日起三日内按照总房款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（二）逾期交房责任甲方逾期交房责任除不可抗力外，逾期在七日之内，自第九条约定的交付期限届满之日起至实际交付之次日止，甲方按日计算向乙方支付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向乙方支付违约金。附件五：补充条款甲方承诺所售房产为甲方以家庭为单位系唯一住房，满5年，无个人所得税，如产生该税费由甲方承担。

2015年3月17日张*给付***定金2万元，2015年3月27日张*给付***购房款26万元。2015年3月26日冯**将房屋过户到其前妻付*晔名下。张*提交其与典盛置地工作人员短信记录证明其在2015年4月5日前通过购房资质审核并催促办理网签。2015年4月7日冯**与付*晔办理离婚手续并办理完毕房屋满五唯一手续。2015年5月7日冯**与张*联系，要求承租涉案房屋，但遭到张*拒绝。2015年5月8日，付*晔将房屋过户到张*名下。张*提交电话录音证明2015年5月19日公积金管理中心通知张*办理面签手续，5月20日张*办理完毕相关手续，5月22日张*与典盛置地工作人员共同到银行办理房屋抵押手续，6月24日张*接到银行已放款通知。2015年6月30日，张*与张**到典盛置地联系冯**收房，因冯**到房山办公务无法交房，后张*与冯**所在单位工作人员联系，冯**当天下午5点20分回到典盛置地，典盛置地工作人员石**出庭作证称当天因冯**要求推后两个月交房张*方不同意双方未能达成一致意见，未进行房屋交接。当晚11点冯**要求交房，张**称时间太晚无法收房。2015年7月1日冯**再次要求交房，但因为冯**要求见张*单位领导的问题双方未能达成一致。2015年7月1日-7月10日，张*、冯**仅与典盛置地工作人员联系，双房之间并未直接沟通，但因为见领导的问题导致双方并未交接房屋。2015年7月10日冯**称将钥匙交给收废品的人，并通知典盛置地工作人员拿钥匙，但典盛置地工作人员称收废品的人说没有钥匙。

另查，典盛置地工作人员石**出庭作证称，房屋过户需与房管部门预约，约好才能办理，张*何时准备好的材料其记不清楚了，冯*伟方的材料是典盛置地给准备的。关于剩余房款时间，是典盛置地的工作人员写上去的，应该是指出完他项后5个工作日，银行有一个证明，银行出完他项需要几个工作日不清楚，办理完毕抵押登记和出完他项的时间，要看公积金审核的时间，这个时间不能确定。冯*伟称因张*没有在2015年3月25日之前办理好身份证等材料，才导致延期，庭审中，张*提交证据材料显示其暂住证、身份证在2015年3月25日之前均在有效期内。

关于房屋价款，张*称房屋总价即合同约定的1080000元，冯**称因张*同意支付尾款后让其再住两个月其才同意减少5000元，原房价为1085000元，因中介承诺2015年4月底可以拿到房款，故双方合同约定2015年6月30日交房，但其本人于2015年6月15日才拿到剩余尾款故应居住到2015年8月15日或按1085000元出售房屋。典盛置地石**出庭作证称，之前说办完手续4月底左右便宜5000元钱，是签合同之前谈的，合同里没有写，只是当时的一项，当时冯**说房屋是满五唯一，但事实上不是。

另，张*提交《租房合同》、收据、违约金收据等证明因冯雄伟未按时交房导致其产生相关损失。

一审法院认为

原审法院认为：根据本院查明的事实，张*与冯**之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。本案争议焦点为关于房屋交付时间及房屋价款。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，冯**应当于2015年6月30日之前交房，尽管冯**认为其本意为收到尾款后2个月交房，因典盛置地承诺2015年4月底可以办理完毕其才同意将交房日期定为2015年6月30日，但纵观本案整个过程，冯**在签订房屋买卖合同时承诺该房为满五唯一，而直至2015年4月7日其才办理完毕相关手续，同时张*提交的证据显示张*已在2015年4月5日前通过了相关资质审核，并在之后的贷款办理过程中没有拖延的行为。故即使双方曾有过关于推迟交房2个月的合意，造成4月底无法完成银行放款的原因亦不在张*，故冯**应依合同确定的时间交房。同理，冯**无权主张房款5000元。另，合同中虽然约定剩余房款于过户后办理完毕抵押登记后5个工作日由贷款银行一次性支付甲方，但根据庭审查明的事实，该段内容由典盛置地工作人员书写，且事实上银行房款时间亦不由当事人决定，在张*没有拖延办理相关贷款手续的情况下，冯**以此要求张*支付违约金无事实和法律依据。

现双方对交房无异议，庭审中经法庭督促，张*与冯雄伟于2015年9月14日对房屋钥匙、水电气卡进行了交接，现房屋实际已由张*控制。对于双方在交房过程中仍无法达成一致的小细节，希望双方从大局出发，履行合同约定的相关义务。

关于张*主张的逾期交房违约金，从本案查明的事实看，2015年6月30日未完成房屋交接的主要原因在冯**，且从其后要求见张*领导并将房屋钥匙交给收废品的人员来看，其交房行为不当，但张*在6月30日未能依约收房时通过寻求冯**单位领导介入的方式亦有所不妥，确会对冯**造成不良影响，故法院对冯**应当支付的违约金予以调整。因张*的租房损失可通过违约金予以弥补，故法院对张*的租房损失不再支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：一、冯**将位于北京市朝阳区南平里×号楼1407-8号房屋交付给张*（已履行）；二、冯**按照张*已支付房屋价款万分之三即每日三百二十四元的标准向张*支付自二○一五年七月一日起至二○一五年九月十四日止的违约金二万六千四百二十四元；三、驳回张*的其他诉讼请求；四、驳回冯**的全部反诉请求。

上诉人诉称

一审判决后，冯**不服上诉至本院，其上诉意见主要为：一审法院认定事实错误。首先，上诉人2015年6月30日已经通过中介告知被上诉人来拿钥匙，但被上诉人没有来拿，说明是被上诉人违约不愿交接房屋。其次，上诉人时候联系告知中介钥匙存放地点，被上诉人和中介均没有去拿，也没有联系上诉人索要，说明上诉人不存在过错。第三，被上诉人故意延迟不交接房屋导致损失扩大，应对损失自行承担责任。上诉人一直积极交房，被上诉人迟迟不愿办理交接手续。第四，一审遗漏冯**的前妻作为本案当事人。综上，要求依法改判，同时要求被上诉人支付我方10800元的违约金。

被上诉人辩称

张*针对上诉请求辩称：不同意上诉请求。要求维持原判。

本案审理中另查明：冯雄伟与张*2015年3月17日签订房屋买卖合同，冯雄伟之前妻傅**作为涉诉房屋共有权人签署共有人同意出售声明，确认同意出售涉诉房屋及办理有关房屋交易手续。冯雄伟称2015年4月7日办理离婚手续，将涉诉房屋过户至其前妻傅**名下。2015年5月8日傅**将房屋过户至张*名下。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、离婚证、身份证、暂住证、通话录音及文字整理稿、短信记录、证人证言以及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：冯**与张*签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应恪守履行。冯**作为房屋出卖人负有交付房屋的义务，应积极善意的履行相应义务。双方签订的合同中明确约定交房时间为2015年6月30日，冯**虽主张于2015年6月30日晚11点曾要求交房而张*拒收，但冯**的交付行为并不符合一般交易习惯，其后冯**将钥匙交给收废品的人，履行行为存在不妥之处，亦不符合合同约定。同时，双方在2015年6月30日后均要求对方单位领导介入的方式亦有所不妥，也进一步扩大了双方的矛盾，致使合同未能获得履行，综上，双方未能按时完成房屋交接的主要原因在于冯**，同时张*对此也存在一定过错，冯**称其已经履行交房义务、不存在过错的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审法院认定冯**应承担相应违约责任并无不妥，本院予以维持。另，本案系合同纠纷，冯**与张*系涉诉合同的相对人，属于本案适格主体。傅**作为涉诉房屋共有权人签署共有人同意出售声明，确认同意出售涉诉房屋。在合同履行过程中，傅**未提出异议并配合办理过户手续，因此傅**并非必须参加诉讼的当事人。综上，冯**的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费7260元，由张*负担260元（已交纳），由冯**负担7000元（于本判决生效之日起七日内给付张*）；一审反诉案件受理费35元，由冯**负担（已交纳）。二审案件受理费461元，由冯**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日