梅**与武**、赵**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梅**因与上诉人武**、赵**为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2013）宛民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梅**的委托代理人刘*，上诉人武**及其委托代理人陶**，上诉人赵**的委托代理人武**均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2002年2月3日，原告梅**与被告武**签订房屋买卖协议，约定将原告所有的位于东环路与建设路交叉口西南角宛城区环保城建局二单元五楼东户住房一套（含地下室）卖与被告。协议中约定：1、房屋总价款为6.6万元，交付时支付6万元，余款6000元待办完房产证及相关手续后一次性结清。2、房屋交接后，房产的权利义务均由原告转移至被告，但所有因集资所欠费用、办理原始房产证所需费用由原告负责。3、房屋过户由被告负责，有关证件手续由原告负责，若原告不能提供，则房屋买卖自行终（止），原告退回被告全部款项，被告将房产退回原告，违约金为总房价格的百分之八。同年2月17日，原告将房屋交付给被告，被告支付5.8万元。

另查明，2011年8月15日，本案买卖房屋登记在周*名下。2××2年4月29日，武**与刘春秋签订二手房屋买卖合同。同年6月11日，南阳**理局将房屋登记于刘春秋与张*名下，至此，房产手续办理完毕。

一审法院认为

原审法院认为，一、原告与被告签订房屋买卖合同，买卖的是未办理房产登记的房屋，但在双反买卖房屋后，该房屋取得合法产权，双方签订的房屋买卖协议不违反法律规定，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告向原告缴纳大部分房款，原告向被告交付房屋，都按照合同履行各自的大部分义务。本诉原告诉请被告支付下欠房款8000元并支付违约金5280元，双方约定余款待办完房产证及相关手续后一次性结清，但原告并未举证证明其协助被告进行过户登记，且双方举证均未显示房屋由原告名下过户到被告名下，故被告一直未支付剩余房款并无不妥，原告诉请违约金没有依据证明被告违约，不予支持。二、反诉原告主张反诉被告支付在办理房产证时所支付的费用3470元并承担违约金52800元，对于办理房产证的费用，双方在合同中约定由反诉被告承担。对于专项维修基金及电网改造费，按照交易习惯，应由原房主承担，被告进行初步举证证明缴纳费用，原告并未举证证明费用的缴纳。反诉原告主张返还，反诉被告应予返还，因双方合同未终止，双方均已履行基本的合同义务，反诉原告主张的违约金不予支持。反诉原告主张反诉被告违约造成其损失，其所举证据无法证明损失，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、原告（反诉被告）梅**自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武**支付3470元。二、驳回原告（反诉被告）梅**的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元由原告梅**负担，反诉费604元由被告武**承担。

上诉人诉称

梅**上诉称：1、一审法院以上诉人未举证证明协助进行过户登记判决被上诉人不支付下欠购房款无事实依据和法律依据。2、被上诉人的反诉请求不应予以支持。

被上诉人辩称

武**、赵**答辩称：此案梅**故意违约，到目前为止未完全履行其合同义务，房屋交易时少付的8000元房款是保证金。

武**、赵**上诉称：本案应认定梅**违约，并判令其支付办理房产证前发生的费用3470元和因其违约造成的经济损失及违约金52800元，并赔礼道歉，支付本案诉讼费。

梅**答辩称：因该房屋是上诉人从案外人周*处购得，办理房屋登记手续需要周*签字办理，合同中约定房屋过户由武**负责，在武**办理房屋登记手续时，上诉人多次联系原房主周*办理此事，并将联系方式告知武**，且武**又把该房屋转卖登记在案外人刘春秋名下，上诉人已履行了交付房屋及相关手续义务。

本院认为

本院根据当事人双方的诉辩意见，确认本案的争议焦点为：1、本案双方是否存在违约行为？2、一审判决对本案的处理是否适当？

二审中，上诉人梅**申请证人周*出庭作证，证实梅**给其打电话说房子卖给武**了，然后出的公证委托，房产证办好后交给谁了不清楚。武**质证认为，周*证言不属实，该房产证是2××2年3月周*给我的。当事人各方均无其他新的证据向本院提交。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案中，双方签订房屋买卖合同，买卖的是未办理房产登记的房屋，但在双方买卖房屋后，该房屋取得合法产权，双方签订的房屋买卖协议不违反法律规定，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，武**向梅**缴纳大部分房款，梅**向武**交付房屋，都按照合同履行各自的大部分义务，故双方不存在违约行为。2011年8月15日，本案买卖房屋登记在原房主周*名下。2××2年4月29日，武**与刘春秋签订二手房屋买卖合同。同年6月11日，南阳**理局将房屋登记于刘春秋与张*名下，至此，房产手续办理完毕。上述事实可以证明梅**已履行了该房屋的协助办证过户义务，故武**应向梅**支付剩余房款8000元，但根据合同约定，该房屋集资所欠费用、办理原始房产证所需费用由梅**负担，故武**已支付的办理原始房产证时所支付的费用3470元应予以扣除，武**下欠梅**房款4530元应予以支付。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对本案处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南阳市宛城区人民法院（2013）宛民初字第1486号民事判决的第一项。

二、维持南阳市宛城区人民法院（2013）宛民初字第1486号民事判决的第二、三项及诉讼费负担部分。

三、上诉人武**于本判决生效后十日内向上诉人梅**支付4530元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费，由上诉人梅**负担132元，由上诉人武**负担1208元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十四日