靖**与新乡市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人靖**与被上诉人**展有限公司（以下简称恒**司）房屋买卖合同纠纷一案，靖**于2015年9月8日向河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求恒**司继续履行合同，交付相关证书，支付逾期交房违约金28978.8元，并支付之后的违约金。原审法院经审理于2015年12月11日作出（2015）卫滨民二初字第258号民事判决。靖**不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年7月22日，靖**与恒**司签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定靖**购买恒**司所开发的位于新乡市胜利中街239号恒基绿城时代广场1号楼3单元3180户商品房，购房金额为589000元。第八条规定，恒**司应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付靖**使用。第九条规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金。靖**依合同将房屋全款589000元（含契税、维修基金、燃气费、住房房屋登记费）支付给恒**司，恒**司直至2014年5月25日才通知靖**所购商品房进行验房交接，但因未向靖**提供本合同第八条规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，靖**末接受房屋。逾期交房共计125天（2014年1月1日至2014年5月25日）。

一审法院认为

原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同履行。购房合同签订时，市政施工等相关事实在20ll年房屋确定开发时就已确定发生，但恒**司在合同中对交房时间作出了明确承诺，现恒**司逾期交付房屋，主张因市政施工原因造成，应与免责，不予支持。逾期交房违约金日万分之一不存在过高，恒**司要求法院调低，不予支持。靖**要求恒**司支付逾期交付房屋125天的违约金7362.5元（以购房金额589000元为基数，按照日万分之一计算）应予支持。恒**司在未完全达到交付条件下，实际交付靖**房屋，不能交付靖**相关证书，属于暇疵给付，恒**司应尽快协调，使房屋符合合同约定的交付条件。但由于何时才能完全达到交付条件尚不能确定，靖**要求恒**司交付相关证书，不予支持。因商品房屋有其特殊性，为物尽其用，法律允许开发商在未完成房屋登记的情况下，将房屋交付业主占有使用。故靖**要求占有使用之后的违约金本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，原审法院判决：一、恒**司新乡市恒基投资发展有限公司于本判决生效后十日内向靖**靖**支付逾期交房违约金7362.5元；二、驳回靖**的其他诉讼请求。案件受理费524元，由靖**承担4O0元，恒**司承担l24元。

上诉人诉称

靖**上诉称：1、案涉房屋买卖合同约定恒**司于2013年12月31日前将房屋交付靖**使用，但恒**司直到2015年8月17日仍无法交付符合合同约定条件的房屋，靖**因子女上学原因于2015年8月17日暂时收房，原审认定靖**于2014年5月25日收房错误；2、恒**司未按合同约定条件交付房屋，靖**无法正常办理房屋产权登记手续，无法实现房屋全部价值，已经给靖**造成经济损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判恒**司继续履行合同并交付商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书、并代为办理房地产权属证书，恒**司支付从2014年1月1日到2015年8月17日的逾期交房违约金28978.8元，支付2015年8月18日起至恒**司出具商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书之日止的逾期交房违约金（以589000元为基数，以每日万分之一计算）。

被上诉人辩称

恒**司辩称：1、案涉房屋是新乡市棚户区改造项目，在施工期间遇到政府规划变更、改变审批流程等问题。在工程施工中因市政水电施工不能到位导致逾期交房；2、恒**司已经将住房质量保证书、说明书等全套手续送至新乡市大项目办，政府正在逐级处理；3、房屋产权手续正在办理中，另产权证书办理属于政府确认行为，不属于法院受理范围，恒**司不应承担违约金。

本院查明

本院经审理查明：靖**在原审时第二项诉讼请求为“判令被告向原告支付从2014年4月12日到2015年8月17日的违约金28978.8元。”靖**于2015年8月17日接收案涉房屋。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：关于靖**主张的逾期交房违约金的问题。案涉合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守。依据案涉合同约定，恒**司应在2013年12月31日前将验收合格房屋交付靖**使用，并出示房屋验收合格证明，提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，恒**司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，靖**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**司承担。恒**司未按合同约定交付房屋，其主张其逾期交付房屋系由市政施工原因所致，但市政施工在房屋确定开发时已确定发生，恒**司在案涉合同中对交房时间做出明确承诺，恒**司据此主张其应予免责依据不足，本院不予采信。恒**司虽于2014年5月25日通知靖**交接房屋，但未按合同约定出示房屋验收合格证明，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，靖**拒绝交接并无不当，由此产生的迟延交付房屋责任，应由恒**司负担。另靖**提起本案诉讼，要求恒**司支付2014年4月12日至2015年8月17日逾期交房违约金，其在二审诉讼中要求恒**司支付自2014年1月1日起至2015年8月17日止的逾期交房违约金，超出原审诉讼请求，对其超出部分，二审诉讼中不予处理，恒**司应支付从2014年4月12日至2015年8月17日逾期交房违约金，恒**司逾期交房自2014年4月12日至2015年8月17日止共计490天，另案涉合同逾期交房日违约金为总房款的万分之一，恒**司应承担的违约金为589000元×490天×1%00u003d28861元，故对靖**该项诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋已于2015年8月17日交付使用，靖**主张2015年8月17之后的逾期交房违约金无相应依据，本院不予支持。关于靖**主张的恒**司继续履行合同并交付商品房验收合格证书、住房质量保证书、住房使用说明书的问题。案涉房屋现虽已交付，但恒**司出示房屋验收合格证书及提供住宅质量保证书、住宅使用说明书的责任不能免除，恒**司应向靖**出示案涉房屋验收合格证明，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，对靖**该项诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于靖**主张的案涉房产权属证书办理问题。依据案涉合同约定，恒**司应在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记由其提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2015年8月17日交付靖**使用，原审诉讼期间，恒**司履行该合同义务的期间尚未届满，原审法院对靖**的该项请求未予支持并无不当。综上，原审判决认定事实部分有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二初字第258号民事判决第二项；

二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二初字第258号民事判决第一项为：新乡市**有限公司于本判决生效后十日内支付靖**逾期交房违约金28861元；

三、新乡市**有限公司于本判决生效后三十日内向靖**出示案涉房屋验收合格证明，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。

一审案件受理费524元，由靖**负担124元，由新乡市**有限公司负担400元；二审案件受理费340元，由靖**负担100元，由新乡市**有限公司负担240元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日