张玉花诉郭华合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告郭*合同纠纷一案，本院于2010年12月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人潘**、秦开世，被告郭*及其委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，1998年4月29日，原、被告签订了房产转让协议，约定原告将位于饮马口石牌坊对面信用社家属楼六楼东户单元房卖给被告。另约定“如房产证不能转让过户，甲方应返还乙方一万七千元，乙方按实际住房时间按月租一百五十元计算付房租费，并从新签订租房协议。”现因该房无房改计划而无法办理过户。原告多次通知被告依约从新签订租赁协议，但被告均明确拒绝。双方已于2010年12月依法将该合同解除。现要求被告返还房屋未果，诉至法院，要求：1、被告返还房屋给原告；2、被告向原告支付自2010年7月30日至返还房屋日期间的房屋使用费，暂从2010年8月计算至2010年12月使用费为1200元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告郭*辩称，房产转让协议是双方真实意思表示，原告将房产转让给被告，被告支付给原告22000元。在12年间原告未退还被告转让费17000元，也未重新签订租房协议，被告是合法、合理占有、使用该房产。在现在，房地产价格飙升，原告利益熏心，企图撕毁转让协议。原告称合同已解除，不符合事实。原告要求的支付房屋使用费，无合同及法律依据。双方协议中并未明确约定办理过户的具体时间，原告不能以房屋暂时不能过户为由而要求被告返还房屋。原告在本案中存在欺诈、重大过错、恶意诉讼的情形。被告在全额支付房款后，原告将房屋交付被告至今，被告对该房屋先后进行了装修、装饰和添附，如原告诉请成立，应当赔偿被告。

原告张**向本院提交的证据材料有：1、新乡市市区农村信用合作联社证明2份，证明原告对涉诉房产有使用权、出租权；2、新乡市市区农村信用合作联社证明（三）1份，证明涉诉房产没有房改计划；3、房屋转让协议（1998年4月29日）1份，证明在产权无法过户的情况下双方实际履行的是租赁权利义务关系；4、录音资料1份及光盘1张，证明被告接到原告通知签订租赁协议时当场拒绝，原告依法通知被告后将该合同解除。

被告郭*未向本院提交证据材料。

被告郭*对原告张**提交的证据1提出，无法证明该房产的产权属合作联社，如果是应出示相关产权证明，无产权证明不能证明该房产产权属信用联社，故该证明无效。对证据2提出，该证据只能证明2010年8月24日以前不能办理产权过户，不能证明以后，且该两组证据应属证人证言，该案证人确有困难不能出庭的情况，故该证据有瑕疵。对证据3提出，协议第三条中的前提条件甲方退还乙方17000元首先没有成立，且其中还有“并重新签订租房协议”，该两条都为满足，双方不能成立租赁关系，双方协议仍在履行过程中。对证据4提出，该录音证据是否为原始资料有待确定，该证据只能证明双方在履行合同过程中发生争议，不能证明解除合同，合同解除需符合法定条件、程序，不能任由一方随意解除。

经庭审质证以及合议庭评议认为，原告所提供的证据1、2、3客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。

根据上述有效证据及当事人陈述，可以确认以下案件事实，1998年4月29日，原、被告双方签订房产转让协议，原告将位于新乡市饮马口石牌坊对面城市信用社家属楼东户单元房，建筑面积约58平方米的房产转给被告，售价为22000元，被告在签订协议后，实际交付给原告22000元。协议第3条约定：“如房产证不能转让过户，甲方应退还乙方17000元，乙方按实际住房时间按月租壹佰伍**计算付房租费，并从新签订租房协议”。因协议中所涉及的房产产权系新乡市市区农村信用合作联社所有，该单位无房改计划，故该房产无法办理过户。现因原告多次通知被告依约从新签订租赁协议，被告均明确拒绝，故原告诉至本院要求：1、被告返还房屋给原告；2、被告向原告支付自2010年7月30日至返还房屋日期间的房屋使用费，暂从2010年8月计算至2010年12月使用费为1200元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的“房产转让协议”是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因涉及转让的房产无法办理房产证及过户，故双方应按协议第3条约定，形成租赁合同关系，而非房产买卖合同关系，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告未明确约定租赁期限，应认定为不定期租赁合同关系，月租金为150元，自协议签订的日期1998年4月29日起计算房租，至原告要求的日期2010年12月止，共152个月，被告共应支付房租22800元，扣除被告已交付给原告的22000元，被告还应支付给原告800元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

裁判结果

本判决生效后十日内，被告郭*将位于新乡市饮马口石牌坊对面信用社家属楼六楼东户单元房返还给原告张**，并支付给原告张**租金800元。

如果被告郭*未按判决指定的期间履行给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由被告郭*负担。为简便手续，原告预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二0一一年四月十二日