原告郑*、王*与被告苏**限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告王*、郑*诉被告苏宁**限公司（以下简称苏**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王*、郑*，被告苏**司的委托代理人索明瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*、郑**称，原、被告于2005年9月9日签订一份《租赁合同书》，约定由原告将位于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼四层A区65号商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告作为商业使用；租赁期限为10年，自2005年10月9日至2015年10月9日止；租金为每月1368.55元，每年为16422.63元等等。合同到期后，被告未将涉案商铺返还原告，仍在继续经营使用。原告认为目前涉案商铺的市价为555100元，如被告继续承租涉案商铺，应当按照每年44408元（555100×8%）的租金标准续签租赁合同，并按此标准支付2015年10月10日之后的租金，但被告对此不予认可，故原告诉至法院，请求判令：1、被告按照每年44408元的标准与原告签订新的租赁合同，并按此标准支付2015年10月10日之后的房屋租金；2、如被告同意收购涉案商铺，则应按照每平方米35000元的标准支付对价；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告苏**司辩称：1、涉案商铺所在的南京市银河大厦共有商铺业主700多户，被告承租后已转租给第三方经营，导致无法确定涉案商铺坐落位置，客观上也无法返还。2、租赁合同到期后，被告已与业主多次沟通协商，被告适当提高了租金标准，截止目前到期业主约500户左右，被告已发出书面通知，表明如果续签租赁合同，则租金标准提升为涉案房屋原购价的8%，如不续签，则按原租金标准支付房屋使用费。3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告不能将单方意志强加给被告。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，坐落于南京市鼓楼区山西路1号4A065室（即涉案商铺，建筑面积15.86平方米），系两原告于自南京银**有限公司（以下简称银河公司）处购得，并于2007年3月13日取得涉案商铺房屋所有权证。

2005年9月9日，两原告（甲方）与江苏**限公司（乙方，后更名为苏宁**限公司，即本案被告）签订了《租赁合同书》，约定甲方自愿将其购买并拥有产权的涉案商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方；租赁商铺建筑面积为15.85平方米，套内建筑面积为6.72平方米，购房总价为234461元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；甲方同意将该物业出租给乙方作为商业使用，租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第30天起开始计算，即2005年10月9日至2015年10月9日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金u003d购房总价×7%÷12，月租金额为1367.69元，每年租金为16412.27元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，在每个季度第一个月的20日前，乙方向甲方支付本季度的租金；乙方在撤离时，应尽可能恢复该物业的原状；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；当租赁期已满3年或已满5年，甲方有权在上述其中一个年限届满后的最初3个月内表示愿意向乙方出售本合同项下该物业，则乙方应以甲方购入该物业时的实际房款（按《商品房买卖契约》中载明的单价计算）予以购买，物业折旧损失全部由乙方承担；甲方必须在本租赁期已满3年或已满5年后的最初3个月内以书面形式通知乙方，以表明要求乙方购买的意愿（若甲方未在上述期限内书面通知乙方或在上述期限之外通知乙方，则乙方可以不予购买）；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。

2007年3月3日，两原告（甲方）与被告（乙方）就被告承租涉案商铺签订《补充协议》一份，约定物业建筑面积为15.86平方米，套内建筑面积为6.72平方米；购房总价为234609元；月租金为1368.55元，年租金为16422.63元等内容。

上述《租赁合同书》及《补充协议》签订后，原、被告双方均按约履行。在履行期限内，两原告未要求被告回购涉案商铺，有关业主委员会至今未依法成立。

租赁期限届满后，两原告要求和被告重新签订新的租赁合同，租金标准以涉案商铺目前市价进行计算，但双方未能协商一致，被告至今未返还涉案商铺。两原告于2015年11月30日诉至本院（即本案），要求判如所请。

庭审中，两原告表示除非被告按照两原告提出的新租金标准续签租赁合同，否则不同意被告继续使用涉案商铺。但经本院释明，两原告不要求被告返还涉案商铺以及支付返还涉案商铺之前的房屋使用费，表示坚持其诉讼请求，要求按照每年44408元的租金标准与被告签订新的租赁合同。

被告表示愿意续租涉案商铺，但对于两原告提出的租金标准不能接受。被告陈述合同期满后，其仍然按照原租金标准向两原告支付了房屋使用费，但未提交证据证明。两原告亦表示已经向被告明确表明不要再继续支付合同到期后的任何租金，且因银行卡已经下落不明，对于被告是否已经支付合同期满后的租金并不知晓。

因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。

以上事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、《补充协议》、房屋所有权证以及本院庭审笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，被告应于期限届满前6个月书面通知原告方续租或终止合同。该合同期限届满后，双方未就继续续租事宜协商一致，因此原告可以按照合同约定要求被告返还涉案商铺，但原告坚持要求被告按照原告提出的新租金标准签订新的租赁合同，该要求违反了合同自愿原则，故对于原告的该项意见，本院不予采纳。

租赁期满后，被告仍在使用涉案商铺，原告要求被告从合同期满的次日即2015年10月10日支付租金的诉讼请求，实际上属于合同到期后被告应当承担的房屋使用费。因原告未就其提出的租金标准提交证据予以证明，故对于原告主张每年44408元的租金标准，本院不予采纳。综合原合同约定标准以及本案案情，本院酌定被告按照每月1564元的标准支付从2015年10月10日起至本判决生效之日期间的房屋使用费。在此之后的房屋使用费标准，如原告有其他证据予以证明，可依法另行主张。

综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告苏宁**限公司于本判决生效之日起十日内按照每月1564元的标准向原告王*、郑*支付从2015年10月10日起至本判决生效之日期间的房屋使用费；

二、驳回原告王*、郑*的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费910元，减半收取405元，由原告王*、郑*负担300元，被告苏宁**限公司负担105元（此款原告方*预交，被告在支付上述款项时加付此款）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十七日