徐*、徐**与江苏诚**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江苏诚**有限公司（以下简称诚尚公司）因与被上诉人徐*、徐**商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院于2015年3月10日作出的（2014）沭开民初字第02257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年3月18日，原告徐*、徐**（买受人）与被**公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同相关内容：买受人购买的商品房为出卖人建设的中国沭阳国际服装南北汇A区A330155号房，建筑面积共45.78平方米，其中套内建筑面积23.49平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积22.29平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3382.94元，总金额为154781元；付款方式：商业贷款，首付款金额为84871元，于签订合同时付清，贷款金额70000元，需于签订本合同7日内到出卖人指定的贷款银行办理按揭手续并递交按揭资料；出卖人应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）买受人付清该商品房全额房款，相关税费及其他款项，该商品房达到交付使用条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、政府或主管部门批准的规划设计变更所引起的延期，市政停水停电造成无法施工的，3、（注：其处空白）若买受人未能按合同约定支付首期房款的，则出卖人向买受人支付房屋时间顺延，顺延期至买受人交清全部约定付款日止，但出卖人根据合同约定解除合同的除外；出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；……，另补充协议约定了保租条款、回购条款、经营管理权等内容。同日，原、被告签订补充协议，约定上述合同买受人付款方式为首付款84871元，余款70000元办理银行按揭，现买受人付清余款70000元，不办理银行按揭，原告徐*、徐**向被告付清了房款154871元。

原审法院另查明，被告诚**司依法取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证开发建设中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区），并于2011年1月20日取得商品房预售许可证。被告诚**司在限定的合理期限内未能提供包含案涉房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据。

上述事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、购房款发票、银行还贷流水、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，原告徐*、徐**与被**公司签订的《商品房买卖合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同生效后，原告按约缴纳了全部购房款154871元，被**公司即应按约将符合合同约定的房屋交付给原告。被**公司未能提供包含案涉房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据，故应认定案涉房屋至今尚未经竣工验收合格，案涉房屋依法不符合交付条件。综上，被**公司至今未能按约交付案涉房屋且逾期交房超过60日，诚**司的行为已构成违约，现原告徐*、徐**要求解除合同，原审法院依法解除双方于2012年3月18日签订的编号为“南北汇A3-3-015”的商品房买卖合同，被**公司按约应退还全部已付款154871元、并承担违约责任。原告徐*、徐**要求被**公司给付逾期交房违约金1548元，因合同明确约定“出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，予以支持。原告徐*、徐**主张因被**公司不履行合同义务产生的损失4712元，未能提供证据，不予支持。庭审中，被**公司辩称其不存在逾期交房的违约情形，双方对案涉商铺相关条款包含经营管理权作了补充约定，被**公司不应当承担违约金。因诚**司未能提供充分证据予以证明，且与原审法院查明事实不符，对其辩解理由不予采纳。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：解除原告徐*、徐**与被告江苏诚**有限公司于2012年3月18日签订的编号为“南北汇A3-3-015”的商品房买卖合同；被告江苏诚**有限公司应于本判决生效后三日内返还原告徐*、徐**已付款154871元，并承担逾期交房违约金1548元；驳回原告徐*、徐**的其他诉讼请求。案件受理费3523元，由被告江苏诚**有限公司负担。

上诉人诉称

诚**司不服原审法院判决，向本院上诉称：根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，交付房屋即转移对房屋的占有。上诉人与被上诉人在合同补充协议第四条关于经营管理权中约定：甲方（诚**司）拥有2012年5月1日至2017年5月1日该商铺的统一经营管理权，此期间该商铺使用权与受益权归属甲方（诚**司），乙方（徐*、徐**）不得以任何理由干涉。根据该条约定，上诉人诚**司在2017年5月1日前对该房屋拥有使用权，即实际占有权，换言之，2017年5月1日前，上诉人诚**司没有向被上诉人徐*、徐**交付房屋的义务。同时补充协议第六条又约定：如买卖合同等的内容与补充协议内容相抵触，则以补充协议的约定为准。因商品房买卖合同第八条、第九条关于商品房交付期限、交付条件及违约责任的约定与补充协议内容相冲突，已经失去效力。故原审法院判决解除合同并判决诚**司承担违约责任是完全错误的，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人徐*、徐**答辩称：上诉人诚**司偷换概念，涉嫌欺诈；诚**司逾期交房已超过60日，按照合同约定，购房者有权解除合同。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明事实与原审查明的事实一致，予以确认。

本院认为

本院认为，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上**尚公司与被上诉人徐*、徐**签定商品房买卖合同后，至今未能按约交付案涉房屋且逾期交房超过60日，已构成违约，被上诉人徐*、徐**有权要求解除合同并要求诚**司承担相应的违约责任。上**尚公司提出，依据合同补充协议第四条约定，诚**司拥有2012年5月1日至2017年5月1日期间该商铺的统一经营管理权，此期间该商铺使用权与受益权归属上**尚公司，故诚**司没有交付房屋的义务；商品房买卖合同第八条、第九条关于商品房交付期限、交付条件及违约责任的约定因与补充协议内容相抵触，已经失去效力。经查，双方签定的商品房买卖合同第八条、第九条内容与补充协议第四条内容并不存在冲突，诚**司是否拥有案涉商铺的统一经营管理权，并不影响诚**司依约履行交付房屋的合同义务。故上**尚公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3523元，由上诉人江苏诚**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日