姚**与江苏**限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称万**司）因与被上诉人姚**商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

姚**原审诉称：2014年3月26日，姚**、万**司达成商品房买卖认购书，约定姚**购买万**司开发的阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋，总房款为175000元，后姚**向万**司支付购房款175000元，并由万**司出具收据为证。万**司承诺于2015年4月中旬办理房屋销售备案手续，但万**司至今未按约定办理相关房屋销售手续。现要求判决：一、解除姚**、万**司之间签订的阳光绿洲小区商品房预约合同；二、万**司退还姚**购房款210000及利息（以175000元为基数，自2014年3月26日起按中**银行同期同类借款利率计算至返还完毕之日止）；三、万**司承担诉讼费用。

一审被告辩称

万**司原审辩称：对姚**提交的认购书及收据有异议，因为上述两份证据均是撕碎后贴好的。案外人王*涉嫌非法吸收公众存在罪，被公安机关立案侦查，该案系名为房屋买卖实为姚**向案外人王*出借借款。综上，姚**、万**司之间不存在商品房买卖关系，请求判决裁定驳回姚**起诉，或者中止审理。

姚星星为证明其主张以下证据：

一、万**司出具的收款收据一张、商品房认购书及承诺书各一份，拟证明姚**、万**司签订商品房认购书并向万**司支付购房款175000元，及万**司承诺于2015年4月中旬为姚**购买的房屋办理销售备案手续。

二、银行对账明细两份，拟证明姚**为支付涉案购房款的资金来源情况。

三、证人仲*的证人证言，拟证明姚**通过万**司销售人员仲*购房涉案房屋，并支付相应的购房款。

万**司对姚**提供的上述证据的质证意见为：对证据一的真实性均不予认可，因为上述三份证据均被撕碎过，均系粘贴而成。对证据二的真实性无异议，但不能达到姚**的证明目的。证人所在的销售公司确实为万**司销售房屋属实，但对证据三的真实性不予以认可，因为证人陈述存在矛盾。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月26日，姚**、万**司签订《阳光绿洲商品房认购书》，约定姚**认购万**司开发的沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋，建筑面积58.17平方米，单价3008.4元／平方米，房款总额为175000元。认购书签订当日，姚**向万**司交付全部购房款，并由万**司向姚**出具收款收据。2014年1月30日，万**司出具承诺书，承诺于2015年4月中旬为姚**购买的涉案房屋办理销售备案合同。后姚**、万**司之间未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案手续。姚**现诉院请处理。

原审法院另查明：万**司于2013年10月31日取得万顺·阳光绿洲2#、3#楼商品房预售许可证。

原审法院认为：根据《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该案中，姚**、万**司之间签订阳光绿洲商品房认购书，该认购书载明了相关认购人、房号、定金、总价款、建筑面积等，姚**按约向万**司支付了全部购房款，万**司亦接受了该购房款，姚**、万**司间形成商品房买卖合同关系。万**司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，双方间的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。万**司辩称姚**、万**司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，万**司未收取姚**购房款，相关购房手续系案外人王*向姚**借款以房屋作抵押的，姚**予以否认，万**司未提供充足证据证实，对万**司的上述辩解理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。当事人可以解除合同。该案中，万**司否认双方存在商品房买卖合同关系，致使姚**、万**司的商品房买卖合同目的无法实现，现姚**要求解除双方间的商品房买卖合同关系，有事实及法律依据，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。该案中，合同解除后，姚**要求万**司返还购房款175000元及利息的请求，有事实和法律依据，予以支持。关于利息的计算时间问题，因万**司承诺于2015年4月中旬办理房屋备案手续，但至今未办理，应视为自2015年4月15日起万**司已构成违约，姚**要求万**司承担损失的诉讼请求应自万**司违约的次日起开始计算，即自2015年4月16日开始计算。调解不成，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除姚**与万**司江苏**限公司之间关于阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋的商品房买卖合同关系；二、江苏**限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向姚**返还购房款175000元及利息（利息按中**银行同期同档贷款基准利率计算，以175000元为基数，自2015年4月16日起至还清款之日止）。案件受理费4675元，已减半收取2338元，由江苏**限公司负担。

上诉人诉称

万**司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.被上诉人持有的认购书和收款收据均被撕成规则整齐碎片，应是被上诉人从容所为，其辩解被孩子所撕，不符合常理，被上诉人应妥善保管认购书和收款收据，该认购书和收款收据系被拼凑而成，形式不完整，要与其他证据相互佐证，否则不能单独作为认定事实的诉讼证据；2.退一步讲，即使被上诉人的证据是完整的，但被上诉人在购房时年仅24岁，作为年轻女性买房时持有175000元现金购房，显然不合生活常理，证人仲*作为上诉人委托的销售代理博**司销售员，在销售业绩与收入挂钩的情况下证明姚**购买涉案房屋的证言不真实，该涉案房屋也未在博**司售房明细中记载，本案实际上是案外人王*向姚**借贷，认购书、房款收据等购房手续是王*向被上诉人提供的抵押；3.在涉案房屋完全具备签订正式商品房买卖合同时，姚**购房却签订了认购书，与常理不合；4.现王*因涉嫌犯罪已被沭阳县公安局立案侦查，本案在王*非法吸收公众存款案的侦查范围，应按照先刑事后民事的原则处理。综上，请求二审法院依法改判驳回姚**的诉讼请求或驳回姚**的起诉。

被上诉人辩称

姚**答辩称：1.原审法院认定上诉人与被上诉人订立商品房销售合同以及已履行购房款是正确的，上诉人对原审被上诉人提交的证据提出质疑，仅是猜测，也未提供证据证明；2.上诉人主张案外人王*与被上诉人是借贷关系以及涉案房屋手续是王*提供的抵押没有事实依据；3.上诉人主张房屋未办理备案登记以及博日公司销售明细无该房屋，系其内部管理行为不能对抗相对人。因此，万**司仍应当承担返还购房款的责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中万**司提交了以下证据：

1、加盖沭阳县公安局经济案件侦察大队印章的《王*假买卖真借贷综合统计表》，旨在证明万**司向公安机关控告王*涉嫌非法吸收公众存款罪及沭阳县公安局于对王*涉嫌非法吸收公众存款罪予以立案侦查，侦查范围包含姚**该笔款项，所以本案应当驳回起诉。

2、（2015）沭开民初字第0707号、（2015）宿中民终字第01404号、（2015）苏*终字第00596号等民事裁定书，旨在证明对同一类型的案件沭**民法院和宿迁**民法院、江苏**民法院已经作出驳回起诉的处理，裁定驳回起诉是正确的。

上诉人姚**对上述证据质证意见：对证据1.2的真实性没有异议，二份证据显示双方就是商品房买卖合同关系，不能证明王*与姚**是借贷关系。

二审中姚星星未提交新的证据。

本院查明

本院二审查明：1、沭阳县公安局根据万**司的报案，对王*涉嫌非法吸收公共存款案，经审查决定立案。万**司提供的报案材料中《王*假买卖真借贷综合统计表》中包含了姚**本案签订认购书并付款的事实。沭阳县公安局经济案件侦查大队在该统计表上说明，王*涉嫌非法吸收公众存款一案目前正在侦查中。

2、江苏**民法院（2015）苏*终字第00596号民事裁定书载明，该案原审段青*诉称：段青*与万**司于2014年4月25日签订《阳光绿洲商品房认购书》，段青*按照《认购书》约定支付全部购房款4596700元，但万**司拒绝按照《认购书》约定与段青*签订商品房买卖合同，请求判令：1.解除段青*与万**司签订的《认购书》；2.万**司返还认购款4596700元；3.万**司赔偿段青*损失（以4596700元为本金，按照中**银行同期同类贷款基准利率从2014年4月26日起计算至实际给付之日止。万**司对一审判决不服，上诉至江苏**民法院。该院经审理认为，该案在公安机关侦查范围内，裁定撤销一审判决，驳回段青*的起诉。

本院认为

根据双方当事人陈述，本案二审争议焦点为：本案法律关系应如何认定？本案人民法院是否应继续审理？

本院认为，《最**法院、最高人民检察院、**安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款规定：人民法院在审理民事案件中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或检察机关。因王*涉嫌非法吸收公众存款犯罪被公安机关立案侦查，而本案中姚**提供的认购书及收款收据对应的事实亦包含在公安机关侦查范围内，目前人民法院不宜作为民事案件继续审理，故本案宜裁定驳回起诉。如果公安机关立案侦查后撤销案件、或者检察机关作出不起诉决定、或者人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪的，姚**可以就同一事实理由再次向人民法院提起诉讼。

综上，因万**司在二审中提供新的证据，导致出现新的案件事实，对一审判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01910号民事判决；

二、驳回姚星星的起诉。

一审案件受理费4675元减半收取2338元，退还姚星星；二审案件受理费4675元，退还江苏**限公司。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年三月九日