陈**与周**租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）陈**与被告（反诉原告）周**租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2015年9月18日、11月17日公开开庭进行了审理。第一次庭审，陈**及其委托代理人吕**到庭参加诉讼，周**及其委托代理人孙**到庭参加诉讼；第二次庭审，陈**的委托代理人吕**、董**到庭参加诉讼，周**及其委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈*进诉称，原、被告于2014年7月20日签订了一份租房协议，协议载明：被告将沿大街4间门面房（原比得利）出租给原告经营使用，租期5年，每年租金50000元，五年期满后，原告享有优先承租权。被告在收取第一年的租金后出具了收条。在第一年租期期满前原告多次通知被告收取房租，亦于2015年6月30日委托律师发函通知被告收取下一年度的租金，但被告均未前来收取，并告知原告其已将涉案房屋另租给金坛常**限责任公司（以下简称金**银行），要求解除原、被告之间的租房协议。原告认为，双方签订的租房协议合法有效，协议并未约定解除条款，被告突然解除合同违反合同法，不符合法定解除的程序。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告继续履行租房协议，继续将薛埠镇薛埠大街38号沿大街4间门面房（原比得利）出租给原告经营使用；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告周*庚辩称，原、被告于2014年7月20日签订租房协议是事实。协议第六条就付款方式有约定，订协议交第一年的房租，六个月后交第二年的房租，一年到期后提前一个月交第三年的房租，以此类推。由于原告未按协议约定支付第二年房租，经被告多次口头和书面通知后，仍不履行支付房租的义务，为此被告依据合同法相关规定，依法进行法定解除。现被告收回房屋后已将房屋出租给他人，原告要求继续履行租房协议没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告周*庚诉称，依据租房协议，第二年的房租到期后，反诉原告在2015年2月15日就曾向反诉被告催要过第二年房租，反诉被告一直未支付。反诉原告又于2015年6月30日向反诉被告发告知函，表达要解除合同的意愿，反诉被告却一直未支付第二年的房租，反诉原告才于2015年7月21日将涉案房屋另租他人。协议第八条就违约责任有约定，双方不得违约，单方违约支付另一方违约金100000元。为维护反诉原告的合法权益，提起反诉要求：1、解除双方于2014年7月20日签订的租房协议；2、判令反诉被告承担违约金50000元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告陈*进辩称，涉案房屋仍在租赁期内，反诉被告已按约支付了第一年的房租，并于2015年6月30日发函通知反诉原告前来收取第二年的房租，是反诉原告未来收取租金，责任不在反诉被告，何况此时第一年租期尚未到期且拖欠租金仍未满六个月，也未给予反诉被告一个月的宽限期，不符合有关规定，故反诉原告的通知解除行为不发生解除效力。反诉被告于2015年7月7日通过律师发函给金**银行（现承租方）告知涉案房屋存在争议，故金**银行也非善意第三人。反诉原告没有产生损失，其主张违约金没有法律依据。

本院查明

经审理查明，2014年7月20日，周**（甲方）以家庭共有房产与陈**（乙方）签订了租房协议，协议的主要内容为“一、甲方将沿大街4间门面房（原比得利）租给乙方经营使用。……五、租期为五年，每年租金伍万元整。五年租金不变，期满后，甲方如续租，乙方优先。六、付款方式：订协议交第一年的房租，六个月后交第二年的房租，一年到期后提前一个月交第三年的房租，以此类推。七、期满后，乙方原装潢的固定资产不得拆除。八、违约责任：双方不得违约，单方违约支付另一方违约金壹拾万元整。……甲方周**，乙方陈**，2014年7月20日”协议签订后，陈**于2014年7月20日支付房租20000元、于同年8月12日支付房租30000元。周**于2015年2月15日向陈**催要房租，于2015年6月30日发告知函通知陈**表达解除租房协议的意愿，但原告一直未支付第二年的房租。陈**在第一次庭审中，携带现金50000元，要求继续履行租房协议，但周**不予理会。诉讼中，陈**陈述：其在承租涉案房屋时做了装修，装修项目为吊顶、墙面粉刷、玻璃隔断、屋顶防水以及添置衣柜和店面外的广告，加上工人工资合计花费六、七万元。周**仅认可陈**做了墙面粉刷。

上述事实，有当事人陈述、租房协议、收条2份、律师函2份、告知函、房屋租赁合同、录像光盘等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。如解除合同，当事人可以约定解除或按法定方式解除。经审查，原、被告之间的房屋租赁协议除违约金过高外，其余协议不违反法律规定，应予维护。本案中双方未明确约定解除合同的条件，现出租方要求解除合同是否符合法律规定：双方于2014年7月20日签订租房协议，依据该协议，陈**应在签订合同六个月后支付第二年的房租，周**于2015年2月15日向陈**催要房租，此时第二年的房租已到期，直至2015年6月30日陈**仍未支付房租。周**于2015年6月30日发函给陈**表达解除租房协议的意愿，符合合同法定解除的程序及条件。陈**主张其于2015年6月30日发函给对方要求对方前来收取租金时累计拖欠租金不满六个月，认为周**未给其一个月的宽限期，周**提前解除协议并不符合有关规定。根据有关规定：经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可以主张解除合同。累计六个月未支付租金是指拖欠不足六个月的租金，而非拖欠租金的时间上不足六个月，陈**曲解了有关规定。截至2015年6月30日，陈**已累计拖欠二十四个月的租金，故陈**的此项主张意见，本院不予采纳。至于金**银行是否善意，与本案无关。现双方发生争议，周**通过诉讼主张解除双方于2014年7月20日签订的租房协议，符合法律规定，本院予以支持。陈**主张要求继续履行合同，本院不予支持。陈**在周**多次催要租金的情况下，仍未及时支付租金，构成违约。关于周**主张违约金50000元的请求，因其未提供相应证据证明存在损失，结合陈**对涉案房屋装潢投入及使用时间、本案租金的实际情况及今后收益，本院酌定陈**可不承担违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告陈**的诉讼请求。

二、解除反诉原告周**与反诉被告陈*进于2014年7月20日签订的租房协议。

三、驳回反诉原告周**的其他反诉请求。

本诉案件受理费80元，由原告陈*进负担；反诉案件受理费525元（已减半收取），由反诉原告周**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交本诉上诉费80元、反诉上诉费1050元（上诉法院开户银行：江苏**分行营业部。账号：80×××63）。

裁判日期

二〇一六年二月二日