上诉人李**、陈*与被上诉人**品有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人李**、陈*因与被上诉人南京麦**有限公司（以下简称麦**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**、陈**审诉称，2002年9月18日，麦**公司与南京青和投资**公司（以下简称青**司）签订了一份房屋租赁合同，合同约**和公司将位于江宁区土山路1号的房屋（即现东山街道大市口1号1-1幢房屋一楼、二楼）出租给麦**公司经营使用。由于租期较长，无法判断房屋租赁市场的涨幅，故合同约定房屋租金分为年保底固定租金及提成租金。2006年11月青**司将该物业转让给李**的丈夫张**，麦**公司、青**司及张**签署了一份《三方协议书》，约定原租赁合同中青**司的权利、义务由张**享有、承担，麦**公司向张**支付租金。张**于2012年6月21日将该物业过户至本案李**、陈*名下，其中李**占房屋所有权份额的99%，陈*占1%。2012年李**、陈*发现麦**公司擅自缩减涉案房屋二楼的经营面积。其行为违反了租赁合同的约定，严重侵害原告合法权益，故诉至法院要求：1、解除双方订立的房屋租赁协议，麦**公司立即将房屋清空交还。2、麦**公司按每年130万元的标准支付自2013年3月1日起至实际还房之日止的房租。3、对房屋内的装修不予补偿。4、麦**公司结清承租期间的水电费。

一审被告辩称

麦**公司原审辩称：1、双方租赁合同合法有效。2002年9月18日麦**公司与原出租人青**司签订租赁合同，2006年青**司将出租的物业转让给张**，当时张**认可麦**公司与青**司的租赁合同，上述合同一直履行至今。2、张**在受让租赁房屋后一直通过各种方式要求麦**公司大幅度提高租金，麦**公司没有答应出租方的要求，是双方产生矛盾的根源。3、麦**公司作为一家跨国公司，在经营和管理过程中始终遵守中国法律法规，不存在侵犯李**、陈*合法权益，或者违反法律禁止性规定的行为。李**、陈*要求解除合同的理由不能成立。4、麦**公司在经营大市口的麦当劳餐厅过程中，因为同一物业隔壁的承租人中**行出于金融安全考虑堵塞了大楼公用的消防通道导致麦**公司二楼餐厅的消防通道不足，消防出现了不符合国家行政规章的情形，麦**公司与隔壁的承租人进行了沟通，但没有结果。为了改变此情形，麦**公司向李**、陈*多次致函，要求李**、陈*以其名义在二楼室外制作消防楼梯，费用由麦**公司自行承担。但是李**、陈*拒绝履行。故麦**公司缩减了二楼的营业面积，以使消防符合规定。关于麦**公司经营餐厅的消防水源问题，2002年麦**公司承租餐厅之时，所有消防工程都经过消防竣工验收。2012年至2014年期间，麦**公司发现承租的餐厅消防水源存在不稳定的情况，自行出资对于餐厅的消防水源重新进行变更，现在已经完全符合消防法规的规定，并通过竣工验收备案。综上，李**、陈*要求解除合同理由不成立。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2002年9月18日青**司与麦**公司签订租赁合同，约定青**司将位于江宁区大市口1号1-1室房屋（以下简称涉案房屋）出租给麦**公司，房屋面积为433平方米，租期为20年，租金分保底租金每年40万元和提成租金（按照麦**公司超过800万元营业额按一定比例计算）该合同附件中有房屋的附图，其中二楼注明均用于经营。2006年11月，青**司、麦**公司与张**签订《三方协议书》，青**司将租赁合同相关权利义务转让给张**。2012年6月，涉案房屋登记在李**、陈*名下。

2011年12月，因相邻银行考虑安全问题，将与麦**公司相邻的门封闭，导致麦当劳的消防设施不符合要求，被公安、消防部门责令整改。2014年11月27日，江宁区消防大队出具意见书，麦**公司的整改经评定检查合格，但在营业前需申报检查，麦**公司因整改致二楼的营业面积减少。

上述事实，有租赁合同、三方协议书、房屋所有权证、关于政府信息公开的答复、建设工程消防设计备案抽查合格意见书及当事人陈述等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，麦**公司与青**司签订的租赁合同以及麦**公司、青**司、张**签订的三方协议均是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李**、陈*合法取得涉案房屋所有权，也相应承继了租赁合同的权利义务，应按照租赁合同履行。现李**、陈*主张解除合同的理由为麦**公司擅自减少营业面积，违反合同约定，致使其不能实现合同目的，原审法院认为，在该房屋租赁合同中，因麦**公司租赁房屋用于餐饮经营。按照我国相关法律规定，麦**公司应在二楼设置消防通道，双方对此均明知。现相邻银行不再借用消防通道，麦**公司必须设置消防通道，对此情形双方均应预见。麦**公司在餐厅二楼设置新的消防通道，是法律规定的强制性义务，也是为了保障餐厅的正常合法经营，故麦**公司的行为并不违约，餐厅二楼营业面积的缩减不应归责于麦**公司，李**、陈*据此主张解除合同于法无据，原审法院不予支持。因合同未解除，李**、陈*的其他诉讼请求亦不应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条之规定，原审法院判决：驳回李**、陈*的诉讼请求。原审案件受理费17130元，由李**、陈*负担。

上诉人诉称

李**、陈*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决严重违反法定程序，影响案件公正审理，导致上诉人合法权益受损，应当裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。二、原审判决违反法定程序导致原审法院认定麦**公司的行为并不违约的事实错误，依法应予以改判。1、营业面积缩减是麦**公司的过错导致，麦**公司是因自身原因导致经营场所不符合消防规范，从而导致经营面积的缩减。对于麦**公司开业时消防通道是否符合消防规定、后来发生的相邻银行不再借用消防通道的情况，上诉人并不清楚且无法预见。目前为止，麦**公司的装修设计仍不符合消防规范，应停止经营。2、麦**公司缩减二楼经营面积的行为违反约定，违反诚信原则。3、麦**公司缩减近一半的餐位面积，致使合同约定的提成租金标准永远无法达到，上诉人合同签订目的无法实现，上诉人原审要求解除租赁合同的主张应当得到支持。三、麦**公司存在严重违法经营行为，严重违反我国《中华人民共和国消防法》，严重损害了房屋的安全和社会公共利益，违反了我国《中华人民共和国合同法》的规定和《租赁合同》的约定，故上诉人有权依法解除与麦**公司签订的《租赁合同》。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：一、被上诉人认为原审法院严格按照法定程序，符合法律的规定。二、上诉人认为被上诉人麦**公司缩减二楼的经营面积构成了违反合同的约定，应当解除合同。被上诉人为了使消防符合经过变更后的严格的规定，暂时缩减了二楼的营业面积。被上诉人在原审中提供了麦**公司多年以来经营的情况包括营业额，包括所谓缩减二楼面积前后的营业额的变化。原审法院判决认定是完全正确的，缩减二楼面积责任不在被上诉人，不是上诉人单方面解除合同的理由。三、上诉人认为被上诉人由于消防不合规，违法经营。关于这个问题，行政主管部门已经作出了合法的认定，因此上诉人该上诉理由也不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，除了上诉人对原审查明的“2011年12月，因相邻银行考虑安全问题，将与麦**公司相邻的门封闭，导致麦当劳的消防设施不符合要求，被公安、消防部门责令整改”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，上诉人提供了如下证据材料：1、南京58同城、南京赶集网商铺出租信息4份，证明涉案房屋市场租金价格远远高于40万元，上诉人主张的涉案房屋每年130万元的市场租金标准应当得到支持。2、两张照片，证明照片情况与减少后的平面图是不一致的，二楼座位目前是53个，不符合建筑消防规范的规定。被上诉人质证后认为：1、对上诉人提供的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可。2、对照片的拍摄时间无法确认。

二审中，被上诉人提供如下证据材料：1、二层平面图，证明按照消防部门要求缩减部分经营面积，我方重新作了隔断。2、最初接收场地时办理相应交接手续的场地交接单，证明双方进行了交接。3、截至2015年11月诉争房屋所在的麦当劳餐厅的营业收入统计表，证明从2009年起经营收入明显下滑。4、收取租金的记录，证明上诉人一直是正常支付租金。5、水费缴纳记录，证明我方一直是承担租赁物业水电费用。6、行政判决书一份，证明上诉人所主张的被上诉人违法经营应当停业的诉讼请求不应予以支持。7、李**出具的律师意见，其曾经是我方的代理律师，其对涉案房屋的相关情况是十分清楚的，本案纠纷的原因就是其认为的利益没有得到。上诉人质证后认为：1、平面图是被上诉人自行制作的，真实性无法确认，该图也无法证明被上诉人的观点。2、该证据没有原件，我方也没有参与，真实性无法确认。3、该经营收入表格是被上诉人单方制作的，我方对其真实性无法确认。4、就该记录中所反映的租金支付情况与实际情况是一致的。5、水费支付记录是被上诉人单方制作，真实性我方无法确认。6、7、8、真实性无异议，但是被上诉人的证明目的无法达到。9、法律意见书，由于没有原件，我方对真实性不予确认，同时该材料也无法证明被上诉人的主张。

本院认为

本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》是否应当解除；二、如合同解除，上诉人对麦**公司的装修是否有权不予补偿；三、上诉人要求麦**公司按每年130万元的标准支付房租有无依据。

一、关于案涉《房屋租赁协议》是否应当解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，麦**公司与青**司于2002年9月18日签订的租赁合同，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2006年11月，麦**公司、青**司、张**签订了《三方协议书》，青**司将租赁合同相关权利义务转让给张**。张**基于租赁合同的概括转让而成为租赁合同的当事人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2012年6月，涉案房屋登记在两上诉人名下，承继了租赁合同的权利义务，双方理当按照租赁合同的约定履行。上诉人认为被上诉人减少二楼租赁面积，构成违约，应解除双方的租赁合同，对此，本院认为，麦**公司租赁涉案房屋用于餐饮，应当按照相关法律法规的要求设置消防通道，由于相邻银行将消防通道封闭，导致麦**公司经营的涉案房屋消防设施不符合要求，被相关部门处罚并责令整改，麦**公司理当按照相关部门的要求进行整改，而上诉人作为涉案房屋的出租人按约应当保持涉案租赁房屋符合经营餐饮的用途，根据相关部门的要求保证消防符合法律、法规的要求，在上诉人未提供符合消防要求的出租房屋情况下，故被上诉人麦**公司根据相关部门的要求对案涉房屋整改减少二楼的营业面积，该行为符合相关法律规定，并非违约行为。据此，上诉人认为被上诉人违约，应解除双方的租赁合同的意见不能成立，本院不予支持。

二、如合同解除，上诉人对麦**公司的装修是否有权不予补偿问题。本院认为，根据前述，双方租赁合同不应解除，因此，上诉人认为对麦**公司装修不予补偿的意见不能成立，本院不予采纳。

三、关于上诉人要求麦**公司按每年130万元的标准支付房租有无依据问题。本院认为，双方合同约定，麦**公司租赁涉案房屋的期限为20年，租金分保底租金每年40万元和提成租金。被上诉人麦**公司已按约履行了支付房租的义务，虽然二审中，上诉人提供了南京58同城、南京赶集网商铺出租信息4份，称涉案房屋市场租金价格远远高于40万元，但在双方合同合法有效的情况下，上诉人该主张缺乏合同依据，本院不予支持。另，上诉人称原审判决严重违反法定程序，影响案件公正审理，导致上诉人合法权益受损，缺乏证据证明，故本院对上诉人该主张不予采纳。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17130元，由上诉人李**、陈*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日