原告杨**被告江苏省**责任公司（以下简称房地产公司）、江苏省**责任公司徐州分公司（以下简称房地产徐州分公司）商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**被告江苏省**责任公司（以下简称房地产公司）、江苏省**责任公司徐州分公司（以下简称房地**公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年12月24日受理后，依法由审判员姜**独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨*、被告房地产公司及房地**公司的委托代理人王**、杨**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称，2011年3月30日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买国信上城第8幢1单元402号房，总金额1365374元。合同约定被告应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及合同约定条件交付原告商品房。

2013年1月5日原告来到被告处准备交接房屋，但被告未能提供出商品住宅交付使用批准文件，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，不具备上房条件。原告随后来到国信上城第8幢1单元402号房，现场看到案涉房屋存在严重使用功能质量问题，不具备上房条件。没有进行住宅分户验收，没有办理竣工验收备案，没有办理商品住宅交付使用批准文件，不符合国家和地方人民政府的有关规定及合同约定的交付条件。自2013年1月5日至今也未书面通知原告办理商品房交付手续。依据合同约定被告应当按照每日房价款万分之二支付逾期交房违约金为273.07元，从2013年1月1日计算至实际交付之日止。

被告辩称

被告房地产公司及房地产徐州分公司辩称，被告严格履行双方订立的商品房买卖合同约定，并不存在违约行为。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应在2012年12月31日前将取得商品住宅使用批准文件的房屋交付给原告使用。该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后出卖人应书面通知买卖人办理交付手续，出卖人还应提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等，该商品房买卖合同补充协议一第十二条又约定，出卖人在商品房竣工验收备案后即具备交付条件，买卖人应办理商品房交付手续。根据以上约定，被告开发的国信上城8-1-402室在2012年12月31日办理完毕竣工验收手续，取得工程竣工验收备案表，同日被告还就该房屋取得了徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，完全符合原被告约定的房屋交付条件，被告就涉案房屋取得住宅质量保证书及住宅使用说明书，因此被告所开发的房屋是完全具备交付条件的。2012年12月30日被告通过特快专递方式向原告发送了上房通知书，并经过原告签收。

综上，被告已经完整履行了合同约定的义务，并不存在违约行为。被告在符合交付条件且通知原告后，原告拒绝办理房屋交接手续，过错在原告。根据双方商品房买卖合同第十一条约定，买卖人怠于验房，为此被告要求原告支付自2013年1月到2015年3月合计违约金人民币40250元。被告所开发的房屋施工、通过竣工验收备案、取得交付使用通知书，程序都是合法正当的。原告主张被告开发的房屋为不合格的房屋，无事实和法律依据。房地产开发尤其是工程质量鉴定和认定是一项非常专业的事情，被告所开发的房屋即使存在质量瑕疵，只要不是涉及到房屋的主体结构，买房人不能凭借房屋存在一些瑕疵而拒绝办理房屋交付手续，买受人可以要求开发商承担相应的修复等责任，但不能主张开发商逾期交房的责任。请求法庭驳回原告诉讼请求。如果原告认为被告所取得的竣工验收备案和房屋使用说明书是无效或违法，应另行通过相应的行政诉讼等程序来主张撤销并主张被告承担相应的法律责任。

本院查明

经审理查明，2011年3月30日，原告与被告房地产徐州分公司签订商品房买卖合同，原告购买被告房地产徐州分公司开发的国信上城第8幢1单元402号房屋，总金额1365374元。合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

合同签订后，原告依约支付了购房款。2012年12月31日，徐州市规划局向被告出具“建设工程竣工规划验收证明”。同日，徐州市城乡建设局向被告发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，内容为：“江苏省**限公司，你公司承建的新城区国信上城7-3地块居住小区1#-22#号住宅，建筑面积60057平方米，已于2012年12月31日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用”。被告于2012年12月31日通过特快专递向原告寄送上房通知，原告2013年1月1日签收。原告2013年1月5日去被告处准备交接房屋，认为不符合交付条件，一直未办理上房手续。

2015年4月22日，本院受理原告杨**徐州市城乡建设局、徐州**理委员会城建行政管理一案，本院通知本案被告为第三人参加诉讼，原告起诉要求1、要求被告确认第三人出具的住宅工程质量分户验收合格证虚假无效，责令该公司依法定程序重新组织分户验收；2、要求被告确认第三人组织的工程竣工验收无效，办理的工程竣工验收备案无效，停止使用，重新组织竣工验收；3、确认被告办理的住宅项目交付使用通知书的行为违法，要求被告撤销该住宅项目交付使用通知书；4、公开第三人办理住宅项目交付使用通知书提交的所有证明（文件）；5、要求被告依职权主动履行对第三人的违法行为给予行政处罚的法定职责。本院审理后作出（2015）云行初字第52号行政判决书，驳回原告杨*的诉讼请求。原告杨*提起上诉，徐州**民法院2015年10月29日作出（2015）徐*终字第00191号判决书，驳回上诉，维持原判。

以上事实，有原告提交的商品房、发票、照片、泉**局情况说明等，被告提交的特快专递详情单、查询回执、竣工验收备案表、住宅项目交付使用通知书、（2015）云行初字第52号行政判决书、（2015）徐*终字第00191号判决书等，以及当事人的当庭陈述等证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同的约定履行。被告于2012年12月31日向原告邮寄上房通知，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，符合合同关于交付标的物的约定。原告虽认为诉争房屋不符合交付条件，但提供的证据不足以证明其主张。被告未提交证据证明通知原告交接房屋的具体日期，结合原告关于2013年1月5日去被告处准备交接房屋的陈述，本院认定该日期为双方交接房屋日期，被告逾期5天交付房屋，应按照合同约定支付违约金，本院支持1365.35元。原告要求被告支付违约金至实际交付之日的主张，无事实法律依据，本院不予支持。原告要求被告提供《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》等批准文件的请求，被告庭审中已向原告出示，本院判决中不再表述。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告江苏省**责任公司徐州分公司支付原告杨*逾期上房违约金1365.35元。

二、被告江苏省**责任公司对上述债务承担补充清偿责任。

案件受理费4285元，原告杨*负担4000元，被告江苏省**责任公司徐州分公司负担285元。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日