上诉人汪**与被上诉人**置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人汪**因与被上诉人南京新**业有限公司（以下简称新城市置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人汪**的委托代理人圣立干，被上诉人新城市置业公司的委托代理人吕**、芈永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

汪**原审诉称，其于2013年4月9日与新城市置**司签订《商品房预售合同》，约定新城市置**司将其开发建设的本市中山骏景2901室房屋出售给汪**，建筑面积为85.26平方米；交房日期为2014年3月31日前，逾期交房按照已收价款的每日万分之零点五支付违约金。双方之间约定的逾期交房违约金较低，仅为年息1.825%，而汪**若逾期收房却需支付新城市置**司每日违约金300元，显失公平。该合同是新城市置**司提供的格式合同，对于上述条款新城市置**司当时并未明示。且新城市置**司以在房产局备案为由将应由汪**保管的合同未向汪**提供，经汪**催要，直至2015年1月14日才交还汪**。现汪**已按照约定于2013年4月9日前支付了购房款，而新城市置**司却逾期交房，至2015年1月12日共逾期287日。汪**要求新城市置**司按照已收价款的万分之二点五支付违约金，但汪**多次催要未果。无奈，汪**诉至法院，请求依法判令新城市置**司支付汪**违约金115547.35元及利息（按中**银行规定的贷款基准利率计算自2015年1月12日至本判决生效之日止），并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

新**业公司原审辩称，1、汪**、新**业公司双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同中约定的违约条款并未显失公平，对双方均具有约束力。2、合同具有相对性，对于汪**主张的违约金，不应参照借贷合同的相关规定支付贷款利率。3、新**业公司已经按照合同约定支付汪**违约金，并通过其他方式对汪**进行补偿，汪**的损失已经得到弥补，汪**要求调整违约金无事实和法律依据。新**业公司一直向汪**交付违约金存单，但汪**不愿接收。综上，请求依法驳回汪**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，南京市鼓楼区挹江门街道双门楼中山骏景大厦（以下简称中山骏景）系新**业公司开发建设。2013年1月31日，汪**（乙方）与新**业公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将中山骏景2901室房屋出售给乙方；房屋用途为酒店式公寓；建筑面积为85.26平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为18888.29元／平方米，总价款合计1610416元；乙方应于2013年4月9日前向甲方付清总价款；甲方应于2014年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方如迟延交付，应当每日按照已收价款的万分之零点五，向乙方支付迟延期间的违约金。双方合同中还就配套基础设施和其他设施、房屋交付和接收手续、面积差异和其他差异的处理等做了详细约定。同日，双方还签订了《甲乙双方的其他约定》，其中第19条约定：“在签订合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约示范文本》。乙方并特此声明，对本《预售合同》的全部内容完全明白和同意”。汪**于2014年4月9日前付清所有购房款。

2014年12月26日新城市置业公司通知汪**2015年1月2日向其交付房屋。2015年1月12日汪**接收涉案房屋。

一审法院认为

原审法院认为，汪**与新**业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据汪**与新**业公司双方的诉辩意见，原审法院评判如下：

一、汪**要求将合同约定的违约金调整为按照已收房款每日万分之二点五计算有无事实和法律依据。根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。本案中，新城市置业公司同意按照合同约定向汪**支付违约金，而汪**并未提供证据证明新城市置业公司愿意支付的违约金低于其造成的损失，故汪**要求增加违约金的诉讼请求缺乏事实依据。而《最**法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是指在合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况下，人民法院可以参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案不存在违约金约定不明的情形，因此不适用该批复，故汪**要求增加违约金（计算标准）的诉讼请求，缺乏法律依据。综上，汪**要求将合同约定的违约金调整为按照已收房款每日万分之二点五计算，无事实根据和法律依据，不予支持。

二、新**业公司是否应支付汪**逾期支付违约金的利息。汪**已经向新**业公司主张违约金，足以弥补汪**的损失，再行主张逾期支付违约金的利息并不符合合同约定以及法律规定，且有失公平，因此不予支持。因此，新**业公司应支付汪**逾期交房违约金，按已收房款的每日万分之零点五计算自2014年3月31日至2015年1月12日止，为23109元（1610416×0.5／10000×287天）。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、南京新**业有限公司于判决生效之日起十日内支付汪**违约金23109元。二、驳回汪**的其他诉讼请求。原审案件受理费2611元，减半收取1305.5元，由汪**负担925.5元，由南京新**业有限公司负担380元。

上诉人诉称

上诉人汪**不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决，发回重审或改判上诉人支付违约金86100元。其事实与理由为：1、双方签订的商品房预售合同系权利义务不对等的格式合同，逾期收房违约金为每日三百元，而逾期交房违约金仅为万分之零点五（每日80.5元），且被上诉人当时未作明示。根据《南京市商品房销售暂行规定》第二十条的规定，销售方逾期交房的，应按中国**京分行规定的贷款利率计算利息，补偿购房者的损失。而被上诉人赔付的违约金仅为年息1.825%，难以有效抑制开发商的违约行为，延迟履约可能会成为少数开发商挪用资金、变相融资的不良手法。2、违约金具有补偿性和惩罚性，与实际损失没有必然联系。在约定了违约金的情况下，上诉人没有举证证明所受损失的义务。同时，以租金费用作为损害赔偿依据亦存在不当，上诉人为了购买涉案房屋支付按揭资款利息，该利息也是损失；即使没有贷款，亦可以参照同期银行贷款利率计算房款利息损失。根据平衡原则，对于显失公平的约定可以调整，法院应判决被上诉人按逾期每日300元的标准支付违约金。3、原审判决混淆了实际损失与可得利益损失，以上诉人未能提供充分证据证明违约金低于实际损失，是错误的。综上，原审判决有违公平正义，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人新城市置业公司辩称，1、原审法院适用法律正确，商品房买卖合同并没有显失公平，双方应当受其约束。在商品房买卖合同中对于违约金条款有约定的应当依照约定，没有约定的才能依据法律规定。2、上诉人并没有举证证明其有实际损失。在签署合同的时候从未告知其购买房屋是用于出租或者其他经营。被上诉人在签订合同的时候没有办法预见到其可得利益。3、被上诉人已经通知汪**给付其违约金和补偿款，汪**要求调整违约金没有事实和法律依据。

双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。

上诉人汪**在二审中提交了以下新证据：1、新城市置业公司给其他业主的通知函，证明如业主逾期收房将支付300元一日的违约金；2、扬子晚报报道2份，证明其他法院采纳了有利于购房人的违约金计算标准。被上诉人新城市置业公司对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性不持异议，但认为和上诉人汪**没有关系，函件内容是依合同约定告知其他业主逾期收房的违约金事项，本身也符合合同约定。2、对证据2的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。

以上事实，由上诉人汪**提交的《关于催告管超逸尽快履行收房义务的通知函》、《扬子晚报》等在卷证实。

本院认为

本院认为，根据法律规定，合同约定违约金，其主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额。本案汪**原审中请求将合同约定的违约金调整为按照已收房款每日万分之二点五计算，但汪**未能提供充分证据证明双方合同约定的违约金低于其损失，故原审法院对其调整违约金的诉请不予支持并无不当。汪**上诉还认为逾期交房违约金与逾期收房违约金差距过大，显失公平，并要求依据后者标准即每天300元对前者加以调整，该主张并无事实与法律依据，本院亦不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1953元，由上诉人汪**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日