上诉人南京江**有限公司与被上诉人**防空办公室房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京江**有限公司（以下简称江**司）因与被上诉人南京市**空办公室（以下简称雨花人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江**司的委托代理人李**、李**，被上诉人雨花人防办的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

雨花人防办原审诉称：雨花人防办与江**司于2011年9月1日订立《关于阅城国际花园人防地下室车位的协议》，约定雨花人防办将阅城国际花园小区的地下室公用人防工程的使用权交由江**司行使，供阅城国际花园的业主停车使用，江**司应按每年20万元的标准支付租赁费，支付时间为每年的1月5日和7月5日前各支付10万元。现江**司未按期支付租赁费，已构成根本违约。雨花人防办多次向江**司催要未果，为维护雨花人防办的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.解除雨花人防办与江**司双方于2011年9月1日签订的《关于阅城国际花园人防地下室车位的协议》，江**司向雨花人防办返还租赁物；2.江**司支付租赁费333333.3元及利息（自2013年7月10日至租赁物实际交付之日止，暂计算至2015年3月9日；利息自起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；3.江**司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

江**司原审辩称：雨花人防办与江**司双方签订合同后，江**司一直积极履行合同，但2013年5月1日《江苏省物业管理条例》实施后，双方合同因违反法律规范，造成无法履行，合同已解除。同意将案涉人防层返还雨花人防办，但有部分车位被业主使用，需要雨花人防办配合。对于租金，同意支付2013年5月1日前的租金，不同意支付2013年5月1日之后的租金。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年9月1日，雨花人防办（甲方）与江**司（乙方）签订《关于阅城国际花园人防地下室车位的协议》（以下简称协议）一份，约定甲方将阅城国际花园小区公用人防工程区域内配建的地下车位的20年使用权提供给乙方，供乙方长期包租给阅城国际花园的业主使用；乙方按照20万元／年的标准向甲方支付使用费，自2011年1月起至满20年止；乙方在每年的1月5日与7月5日前分别支付10万元给甲方（如遇法定节假日则顺延至节假日后第一个工作日）。

原审审理中，雨花人防办与江**司双方确认江**司已按照协议约定将2013年7月9日前的使用费全部交付雨花人防办。

本院查明

雨花人防办陈述其于2015年8月10日书面函告江**司要求雨花人防办支付使用费，如逾期仍不支付的，雨花人防办有权解除合同。后江**司未按期支付使用费，雨花人防办于2015年8月20日函告江**司解除案涉合同。江**司经质证认为其并未收取上述函件。

原审另查明，阅城国际花园A区防空地下室中有4976平方米属于公用人防工程，阅城国际花园B区防空地下室中有4881平方米属于公用人防工程，阅城国际花园D01#人防地下室中有4931.11平方米属于公用人防工程。案涉合同所涉人防工程即为上述公用人防工程，上述人防工程江**司均已移交南京**公室，后南京**公室委托雨花人防办管理和使用。

以上事实有人防工程竣工验收证明书、公用人防部分移交的情况说明、协议、付款凭证及当事人陈述予以证实。

原审法院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十五条规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。第二十六条规定：国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。雨花人防办作为案涉公用人防工程的管理和使用人，其为合理利用案涉人防工程，将其出租给江**司以供阅城国际花园的业主使用，满足业主的停车需求，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故雨花人防办与江**司双方就案涉人防工程签订的协议应为合法有效，双方均应恪守。因江**司同意解除双方的合同，对雨花人防办主张解除双方的合同的诉讼请求原审法院予以支持。双方对案涉合同解除时间理解不一，原审法院认为根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”该条款并非效力性强制性规定，雨花人防办与江**司之间的合同并不因《江苏省物业管理条例》实施而无效，故对江**司主张双方合同自2013年5月1日解除的意见原审法院不予采纳。合同解除权为形成权，解除通知如无无效或可撤销之情形则自通知到达之时生效。雨花人防办在本案诉讼前，未有效向江**司通知解除合同，故雨花人防办要求解除合同的意思表示应自本案起诉状副本送达之日即2015年9月22日视为告知江**司，雨花人防办请求解除合同的通知自送达之时已经生效，双方之间合同已于2015年9月22日解除。合同解除后，江**司应向雨花人防办返还案涉公用人防工程并按照合同约定支付使用费，故对雨花人防办主张江**司返还案涉公用人防工程并支付自2013年7月10日起至2015年3月9日的使用费333333.3元及利息（按照中**银行同期贷款利率自起诉之日2015年9月16日起算）的诉讼请求，原审法院予以支持；对于2015年3月10日至合同解除之日的2015年9月22日之间的使用费，江**司亦应按照合同约定的标准予以支付；本案合同解除后因江**司未返还案涉公用人防工程，故对雨花人防办主张自合同解除之日至江**司返回案涉公用人防工程之日止按照原合同约定的标准支付使用费原审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、二百二十七条，《中华人民共和国人民防空法》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京市**空办公室与南京江**有限公司2011年9月1日签订的《关于阅城国际花园人防地下室车位的协议》于2015年9月22日解除；二、南京江**有限公司于判决发生法律效力后十日内腾空阅城国际花园A区防空地下室中4976平方米的公用人防工程、阅城国际花园B区防空地下室中4881平方米的公用人防工程及阅城国际花园D01#人防地下室中4931.11平方米的公用人防工程，并将上述公用人防工程交还南京市**空办公室；三、南京江**有限公司于判决发生法律效力后十日内向南京市**空办公室支付使用费333333.3元及利息（自2015年9月16日起至实际给付之日止，以333333.3元为本金按中**银行同期同档贷款基准利率标准计算）；四、南京江**有限公司于判决发生法律效力后十日内向南京市**空办公室支付自2015年3月10日起至返还上述公用人防工程之日止的使用费（按200000元／年的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6300元，由南京江**有限公司负担。

上诉人江**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决第二项、第三项、第四项，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、涉案人防工程在江**司建成移交给南京市人防办公室后，由南京市人**防办公室管理和使用，江**司只是在区人防办公室的授权委托下对涉案人防工程进行管理。现江**司已经将管理权移交给了应天物业公司，且江**司并未实际占有使用该人防工程，原审判决其在规定时间内腾空并交还没有事实根据，判决其继续支付管理使用费显失公平。2、《江苏省物业管理条例》第六十六条的规定虽然并非效力性强制性规定，但是其也是江苏省对物业管理方面出台的管理性规范，其一经实施，合同的目的也无法实现，此种情形应适用最**法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题司法解释二》第二十六条的规定及《民法通则》关于情事变更原则的有关规定，请求法院判决上诉人与被上诉人之间的合同已于2013年5月1日予以解除。

被上诉人雨花人防办答辩称，请求二审法院依法查明相关事实，驳回上诉人的全部诉请，维持原判。其答辩意见为：1、涉案防空地下室为公用人防工程，依法属于国有财产，上诉人在原审时也认可双方之间的协议效力，认可租赁事实，协议解除后租赁物应当返还。2、上诉人在原审时也同意将涉案人防工程予以返还，因此其所称原审第二项判决不成立，自相矛盾。3、上诉人认为合同的解除时间为2013年5月1日无事实依据，上诉人在其陈述的时间内，并未将租赁物返还给我方，也未办理任何交接手续，故其应当向我方支付使用费及利息。

双方对原审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。双方在二审中均未提交新证据。

二审中，上诉人江**司表示，其与被上诉人雨花人防办于2011年9月1日签订涉案协议后，将涉案人防工程交由南京**公司管理，但其并无相应证据予以证明。

本院认为

本案二审争议焦点为双方解除合同的时间以及上诉人是否要向被上诉人返还租赁物及支付使用费与利息。

关于涉案协议的解除时间。本院认为，涉案协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因一审时上诉人江**司同意解除合同，而被上诉人雨花人防办并未在本案诉前有效地向上诉人通知解除合同，故合同的解除时间应以本案一审起诉状副本送达之日即2015年9月22日为准。上诉人上诉认为根据相关法律法规本案应该适用情事变更的有关规定，以2013年5月1日即《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）的实施为协议的解除时间点。对此，本院认为，《条例》中的相关条款并非效力性强制性规定，涉案协议并不因《条例》的实施而无效，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。

关于协议解除后的租赁物返还及使用费与利息的支付。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案协议解除后，上**东公司应当向被上诉人雨花人防办返还涉案人防工程并支付使用费。上诉人上诉认为其与被上**东公司之间的协议实为授权委托管理合同，且其已将涉案人防工程的管理权移交给了应天物业公司，故在合同解除后其不需返还租赁物且支付管理使用费。对此，本院认为，根据合同相对性原理以及涉案协议的约定，涉案协议的相对人为上**东公司。故对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6300元，由上诉人南**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十六日