扬州**限公司与秦**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人秦**因与被上诉人扬州**限公司（以下简称京国公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人秦**及其委托代理人许**，被上**公司之委托代理人孙*到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

一审原告诉称

京**司在一审中诉称，双方于2012年7月签订《租赁合同》，约定：京**司将位于扬州市京华城路168号京华城生活广场五楼5015-1区域出租给秦**用于经营“精品川菜（川*）”，区域实际使用面积约为670平方米。租赁期间自2012年9月1日起至2017年11月30日止。京**司同意给予秦**三个月装修免租期，秦**应于2012年12月1日正式开业，综合费起付日以2012年12月1日为准。秦**在第一租赁年度按1.6元每天每平方米的标准向京**司支付年租综合费计391280元，第二年度按1.73元每天每平方米的标准向京**司支付年租综合费为422582.4元。综合费含租赁、物业管理费（水、电、燃气费另收）。综合费采用先付后用方式每三个月向京**司支付一期综合费，2012年12月1日前支付第一期综合费，以后每期综合费在上期综合费到期前三十日之前支付。后双方又于2012年12月签订《补充协议》，将租期变更为2012年10月1日起至2017年12月31日止。秦**最迟应于2013年1月1日正式开业，综合费起付日以2013年1月1日为准。合同签订后，京**司依约向秦**交付了租赁区域，但秦**却拖欠京**司综合费及水电费等费用，京**司虽多次向秦**催款，但秦**均以种种理由予以拖延。京**司现请求法院判令秦**立即支付219920.79元（其中违约金暂计算至2013年4月30日，请求判令：一、解除双方间的租赁关系，返还租赁区域；二、秦**支付2013年1月1日到6月30日的综合费195640元，违约金计算到2013年4月30日为8588.8元；三、秦**自2013年7月1日起到实际返还租赁区域之日止按照租赁合同约定的标准向京**司支付综合费及占用费并按同期银行贷款利率的标准、按合同约定的租金标准向京**司支付违约金；四、判令秦**支付电表号码为90050825的电费15538.3元。

一审被告辩称

秦*平辩称，一、同意京**司要求解除合同的请求。二、导致合同解除的过错在于京**司，因为京**司交付的标的物客观上存在法律上的瑕疵，使秦*平不能正常经营，合同目的不能实现，虽然秦*平接受了京**司交付的标的物且对该区域进行了装修改造，由于京**司标的物上存在瑕疵一直未消除，导致秦*平一直不能取得合法的经营资格，故秦*平所提出的请求不应当得到法院的支持。三、如果京**司解决了秦*平损失问题，秦*平同意迁让；四、由于京**司的违约导致秦*平的投入无法实现盈利，秦*平认为这些损失应当由京**司赔偿，并承担合同约定的违约责任。综上，合同解除的过错在于京**司，秦*平接收标的物后一直没有进行正常的经营活动，所以综合费秦*平不应当支付，秦*平根本没有构成违约，不应当向京**司支付违约金。对于实际发生的水电费，在京**司向法庭提出证据证明的前提下，秦*平愿意承担。

秦*平反诉称，京**司为了一己私利，将公共消防通道出租给了他人，导致秦*平的餐厅因缺少公共消防通道而无法通过消防验收，秦*平的餐厅也无法合法经营，京**司交付给秦*平的标的物存在重大瑕疵，导致秦*平签订租赁合同的目的无法实现，已构成根本违约，应当承担违约责任；现京**司提起诉讼，要求解除合同，秦*平没有异议，但京**司认为，导致合同解除的过错在于京**司，因此由此产生的法律后果自然也应当由京**司承担，给秦*平造成的损失也应当由京**司负责赔偿。现提起反诉，请求法院确认秦*平构成根本违约。

京**司答辩称，京**司出租给秦**的区域本身具有两个安全出口，符合消防设计要求。但秦**在装修时将其中一个安全出口隔断在厨房内，不符合每个防火分区至少应有两个安全出口的规定，导致验收无法通过。虽然京**司予以提醒并积极协调，但秦**不予配合且在承租区域之外的东侧露台违章搭建，经有关部门要求整改，但是秦**置之不理，最终导致消防验收不合格。这完全是秦**的责任导致，与京**司无关，京**司作为出租人已尽到合同义务，不存在任何违约行为。因秦**违约导致租赁合同解除，造成损失应由其自行承担，与京**司无关。综上，秦**的反诉请求均缺乏事实及法律依据，恳请法院在查明事实的基础上驳回秦**的反诉请求。

一审法院查明

原审查明：2012年7月13日，京**司（甲方）与秦**（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于扬州**路京华城全生活广场五楼5015-1区域出租给乙方使用，区域实际使用面积为670平方米，区域建筑面积为1079平方米，综合费以区域实际使用面积计算；2、甲方同意乙方将承租区域用于经营精品川菜（川越）；3、合同有效期自2012年9月1日至2017年11月30日止；4、自区域交付之日起，甲方同意给付乙方三个月的免租期，作为装修期，乙方应于2012年12月1日正式开业，综合费起付日以2012年12月1日为准；5、乙方租赁期间的第一年度按391280元／年向甲方支付年租综合费（以下简称综合费）；第二年度综合费422582.40元／年；第三年度综合费456389元／年，第四年度综合费494250.52元／年，第五年度综合费532332.12元／年，以上综合费合计2296834.04元，含租金、物业管理费（水、电、煤气费另收）；5、乙方综合费支付方式采用先付后用，每三个月向甲方支付一期综合费，乙方应在2012年12月1日前向甲方支付第一期综合费，以后每期综合费在上期综合费到期前30日之前支付，即第一年季度综合费97820元，第二年季度综合费105645.60元，第三年季度综合费114097.25元，第四年季度综合费123562.63元，第五年季度综合费133083.03元；6、乙方应于本合同签订后一周内交纳履约保证金65300元整，任何情况下，甲方均有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的综合费或其它任何费用，包括但不限于水、电、天燃气、通讯费用、滞纳金、违约金、损害赔偿等；施工保证金10000元，于装修结束且经甲方验收合格后无息返还；7、合同经双方签字盖章生效后，乙方应及时提交该区域室内装修设计施工图予以甲方审核确认，并由乙方负责将该区域内装修设计施工图提交当地有关消防部门审核并通过，在该区域室内装修设计施工图通过当地有关消防部门审核通过后，由甲方向乙方发出区域移交通知单，乙方应在甲方区域移交通知后3天内与甲方清点交付已具备如附件3所述之区域技术条件的完整区域，交付区域时双方应派代表到现场检查区域移交情况，并签署如附件4所述之区域交付确认书予以确认，该确认书将作为甲方向乙方交付该区域及乙方在本合同期满向甲方交还区域的验收依据；8、乙方经营实际发生的水电、电话等费用，按其自行挂表，独立安装的水电表度数和正值规定标准计算，按扬州市政府统一价格收取，乙方同意在实际使用中发生线损另以实际用电量3%计算加收，并应在每月10号之前向甲方或其委托的物**司缴纳上月发生之水、电、电话等费用；9、甲方同意协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水电、通讯、卫生及其他国家规定的申请报批手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关文件，图纸、资料等，甲方对此等业务不另行收费，因报批产生的相关费用由乙方承担；10、（餐厅适用）乙方按照其统一标准设计和装修，乙方进行区域装修之前，甲方应向乙方提供大楼供电、供水、排烟、排水、及其它公共系统的使用情况和有关资料，涉及与大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳、更改或搬移时，甲方应派专职工程人员配合，以便乙方尽快完成施工；11、乙方应按合同规定如期支付综合费及其他根据合同应向甲方支付的费用，乙方拖欠综合费，甲方有权以未交综合费金额为基数，按日收取千分之三的滞纳金，乙方逾期60天不交综合费，视为根本违约，甲方有权解除合同、没收履约保证金作为违约金，并要求乙方赔偿损失，本合同约定的违约方应承担的损失赔偿范围，包括对方直接、间接损失和预期收入损失，以及诉讼费用、律师费用等。合同签订后，京**司收取了秦**履约保证金65300元、施工保证金10000元。

2012年11月9日，扬州市消防支队作出关于川韵餐厅装修工程消防设计备案抽查合格的意见，告知新城西区川韵餐厅申报的川韵餐厅内部装修工程消防设计图纸和申请资料收悉（工程位于京华城中城第5层，为高层商业综合楼，装修第5层局部，装修面积606平方米，使用功能为餐厅），经对该工程消防设计备案抽查，意见为：一、同意该工程消防设计，请按备案抽查合格的消防设计图纸资料进行施工；二、内部装修不应改变原有的消防安全布局，妨碍原有消防设施和疏散通道的正常使用；……六、该工程竣工后，应申报竣工验收消防备案。

2012年12月3日，京**司（甲方）与秦**（乙方）签订《补充协议》一份，约定经甲乙双方友好协商，就双方签署的合同编号为E120018H5的租赁合同之合同日期变更事宜达成如下协议：1、合同有效期自2012年9月1日至2017年11月30日止修改为合同有效期自2012年10月1日至2017年12月31日止；2、“自区域交付之日起，甲方同意给付乙方三个月的免租期，作为装修期，乙方应于2012年12月1日正式开业，综合费起付日以2012年12月1日为准”修改为“自区域交付之日起，甲方同意给付乙方三个月的免租期，作为装修期，乙方应于2013年1月1日正式开业，综合费起付日以2013年1月1日为准”；3、本协议未尽事宜仍按双方原签订的租赁合同的有关规定执行；4、本协议自2012年10月1日生效。

依据京华城中城全生活广场工程竣工图五层防火防烟分区平面图，秦**的承租区域位于防火分区D5区，该区域与顾家厨房紧挨着，没有预留公共通道到达位于东北角楼梯的消防通道乙级防火门，而四楼同样的位置，则预留了公共通道。

2012年11月22日，京**司向消防部门出具了关于京华城五楼川越餐厅疏散门的说明，内容为因实际疏散和管理的需要，将位于京华城五层新城西区川越餐厅C轴南侧的疏散门改为双向弹簧门，门两面上方均设安全出口标志，该门与餐厅A轴上开向露台的门均加装电磁装置（依靠电磁装置控制门的开启与锁闭）且与火灾自动报警联动，确保报警时两扇门均处于可正常开启状态，川越餐厅北露台开向楼梯附近的门不设任何锁闭装置。秦**在该说明上签字并注明：所有费用均由京华城出资改造。实际上，京**司与秦**均未按该说明进行改造。

2013年5月，京**司向秦**发出律师函一份，要求秦**在接函十日内与该公司结算并付清综合费及合同约定的其他费用109439.87元及滞纳金5240.11元，否则将对欠租行为进行起诉。秦**在回执栏签字并注明：由于贵方将不符合消防设施要求的店面承租给我方，多次产生消防验收不过关，也造成我方的重大损失，未交租。

2013年5月6日，扬州市消防支队作出扬*消竣查字（2013）第004号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，告知新城西区川越餐厅对该单位申报的新城西区川越餐厅内部装修工程经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，存在以下问题：五层外露台搭建有临时建筑用作包厢，其消防设计变更后未报消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第10条的规定；竣工验收后未报消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第13条第1款第2项的规定；你单位收到通知后应当将该工程停止使用，组织整改后向我支队申请复查，未按要求停止使用的，将依据有关规定进行处罚。

2013年5月的用电确认单显示编号为90050825的电表用电度数为427.6度，乘率（互感器变化）为40，编号为90050825的电表互感器显示的电流比为200／5A，一次匝数为1匝。2013年5月的用水确认单显示本月指数为1330吨。秦**对自己签字确认的用水、电确认单上的读数表示认可，但对用电确认单上的乘率不予认可。就电表乘率的问题法院向扬**电公司进行了了解，供电公司陈述对于电量负荷大、超过100安培的电表需要安装互感器，供电公司为京华城统一安装了一个互感器，各个商户是京华城自己安装的，倍率的计算是依据互感器上的电流比进行计算，然后再除以匝数，商业用电价格是0.882元每度。另依据扬价工（2011）123号文件，商业经营用水到户价格为3.53元。至今，秦**未支付任何综合费和水电费。

本案一审的争议焦点为：一、京**司与秦**是否存在违约行为，导致合同解除的责任应由谁承担，如何承担；二、秦**应否给付京**司综合费、水电费及逾期付款违约金，如果应当支付，数额如何确定。

一审法院认为

对于争议焦点一，原审认为，京国实业与秦**均存在违约行为，导致合同解除的责任应由双方各按50%的比例承担。出租方应保证其提供的租赁区域符合消防安全要求，而京**司由于未在川越餐厅和顾家厨房之间预留公共通道到达位于川越餐厅北露台附近楼梯的消防通道，导致秦**的承租区域存在瑕疵，需要按照关于京华城五楼川越餐厅疏散门的说明进行改造，而秦**在该说明中要求所有费用由京华城出资改造，但是京**司并未出资改造，秦**也未采取相应补救措施。而且，秦**在五层外露台搭建临时建筑用作包厢，消防设计变更后未报消防备案，也是其租赁区域未能通过消防验收的因素。综上，京**司与秦**均存在违约行为，合同解除的责任应由双方共同承担，依据双方违约的程度，依法确定双方各承担50%的违约责任。现京**司要求解除合同，秦**也同意解除合同，故京**司要求解除其与秦**签订的房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，秦**应将租赁区域返还给京**司，故京**司要求秦**返还租赁区域的诉讼请求亦应支持。因京**司存在违约行为，故秦**要求确认京**司存在违约行为的诉讼请求亦应支持。

对于争议焦点二，原审认为，合同解除后造成的租金损失应由双方共同承担，秦**应承担租赁合同中约定综合费的50%及实际支出的水电费。合同解除后，京**司应将秦**交纳的保证金返还给秦**，扣除秦**履约保证金65300元和施工保证金10000元，秦**应给付京**司综合费22520元（195640＊50%-65300-10000）（综合费暂自2013年1月1日计算到2013年6月30日，2013年7月1日至实际返还房屋之日止的综合费按合同约定的年综合费的50%计算）。电表号码为90050825的电表读数为427.6度，电流比为200／5A，虽然秦**并不认可该电表乘率，但经法院咨询电力公司，京**司安装互感器的做法并无不妥，该电表读数应乘以40（200／5A），故秦**应承担的电费应为15538.30元（427.6＊40＊1.03＊0.882）。2013年5月的用水确认单显示本月指数为1330吨，商业经营用水到户价格为3.53元，故秦**应承担的水费应为4835.75元（1330＊3.53＊1.03）。因京**司交付的租赁区域存在瑕疵，存在违约行为，故京**司要求秦**支付逾期交付租金违约金的诉讼请求不予支持。

综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除扬州**限公司与秦**双方签订的位于扬州**路京华城全生活广场五楼5015-1区域的《租赁合同》，秦**在判决生效后十五日内，将承租区域返还给扬州**限公司；二、秦**在本判决生效后十五日内，给付扬州**限公司综合费22520元（综合费暂自2013年1月1日起算至2013年6月30日之日止，2013年7月1日至实际返还房屋之日止的综合费按合同约定的年综合费的50%计算）；三、秦**在判决生效后十五日内，给付扬州**限公司电费15538.30元、水费4835.75元；四、扬州**限公司存在交付的租赁区域存在瑕疵的违约行为；五、驳回京**司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25175元，由京**司负担1851元，由秦**负担23324元。反诉案件受理费80元，由京**司负担。

上诉人诉称

判决后，秦**不服，向本院提起上诉称：首先，一审一方面认定京**司交付的区域存在瑕疵，构成违约，另一方面又以秦**未采取补救措施，且在五层外露台搭建临时建筑作为包厢，消防设计变更后未报消防备案，也是其承租区域未能通过消防验收的因素为由，认定秦**也构成违约，并据此确定各承担50%的违约责任，判令秦**给付50%的综合费。对此，秦**认为该责任比例的划分错误导致合同解除的责任完全在京**司，秦**不应承担合同解除的违约责任。1、京**司交付的标的物的瑕疵并不是微不足到，而是直接导致秦**承租的区域无法通过消防验收，不能正常经营；2、秦**在露台搭建临时建筑是经京**司同意后实施。由于京**司交付的标的物的瑕疵直接导致秦**不能使用承租区域，秦**的合同目的无法实现，因而就没有支付租金的义务；3、修复瑕疵使其符合消防验收是是京**司的义务。其次，一审判令秦**承担电费的计算方法没有法律依据，更无合同依据。综上，请求二审依法改判。其在二审中提供的证据有：

1、双方签订的《合作协议书》，证明：签订涉案区域租赁合同之前，双方曾就租赁区域进行过协商，当初京**司租给秦**的区域并非涉案区域，由于京**司已将拟合作的区域出租给他人，故双方协商且京**司告知涉案区域外有200多平方米的露台可以利用，且无需另付租金，所以秦**同意了京**司将原合作区域换成涉案的租赁区域。该协议也证明了涉案区域外的露台秦**能得以搭建包厢，也是在京**司同意的前提下才实现的，所以京**司称涉案区域外的露台的包厢系秦**擅自搭建的说法不能成立。

京**司质证认为：对《合作协议书》的真实性和关联性均有异议。首先，该协议书仅有秦**的签名，无京**司签章。双方就租赁关系的权利义务应该以双方签订的《租赁合同》约定的权利义务为准。在租赁合同包括附图中，均没有将外露台作为承租区域加以明确，京**司在一审中提交的证据承租户归位审图意见表中明确告知秦**露台不在承租范围内，不可以作为经营区域，秦**对此签字表示认可。秦**在租赁期间内在外露台违规搭建包厢，京**司也多次采取口头、书面告知方式要求其停止该违建工程。

被上诉人辩称

被上诉人京**司答辩称：一、秦**存在违约行为，导致合同解除的责任应全部由秦**承担。1、京**司交付的租赁区域符合合同约定，不存在任何瑕疵。京**司作为出租人，在全生活广场建设之时就严格依照法律规定，将设计方案提交消防部门审核通过并最终经消防验收合格后投入使用。一审认定京**司未在川越餐厅和顾家厨房之间预留公共通道到达位于川越餐厅北露台附近楼梯的消防通道，导致秦**承租的区域存在瑕疵，未能通过消防验收的认定错误。2、消防验收不合格的原因是秦**在露台搭建包厢，消防设计变更和竣工验收后均未报消防备案。二、一审判决认定京**司安装互感器及计算总用电量的方法正确。综上，请求二审查明事实，依法判决。

本院查明

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本案二审的争议焦点为：一、租赁合同解除的责任应如何划分？二、一审判决确定秦**承担电费的金额是否正确？

关于争议焦**，承办人认为：

首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签《租赁合同》约定京**司将位于京华城全生活广场五楼5015-1区域出租给秦**使用，双方对于租赁区域的范围、租赁期限及含租金在内的综合费的支付方式等均作出约定。合同签订后，京**司将讼争场地交秦**，并向秦**收取了履约保证金65300元、施工保证金10000元。在合同履行过程中，因消防问题引发纠纷，秦**未能按期支付综合费，京**司遂以秦**拖欠综合费及水电费等费用为由，要求解除双方间的租赁合同。秦**则以京**司交付的标的物存在瑕疵，致其无法经营，主张导致合同解除的责任完全在京**司，秦**不应承担合同解除的违约责任。对于租赁合同解除的责任如何划分问题，本院认为，由于租赁合同解除是因消防问题引发，因而应当分析消防验收不合格的原因。从现有证据反映，一方面，京**司交付的区域未在川越餐厅和顾家厨房之间预留公共通道到达位于川越餐厅北露台附近楼梯的消防通道，该交付的区域存在瑕疵。另一方面，从扬州市消防支队于2013年5月6日作出的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》载明的内容反映，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，存在以下问题：五层外露台搭建有临时建筑用作包厢，其消防设计变更后未报消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第10条的规定；竣工验收后未报消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》第13条第1款第2项的规定。该通知书的内容反映消防备案检查不合格的原因在于五层外露台搭建有临时建筑用作包厢，其消防设计变更后未报消防备案。综上，导致消防验收不合格既有出租方京**司的原因，也有承租方秦**的原因。故秦**认为完全是京**司的原因导致合同解除的理由不能成立。

其次，根据租赁合同的约定，承租方应将区域室内装修设计图提交当地有关消防部门审核并通过。同时根据法律规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查义务人为该企业的开办经营者，即秦**作为餐饮的经营者，系申报消防安全检查义务人。再从扬州市公安消防支队作出的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》明确告知新城西**餐厅，其申报的新城西**餐厅内部装修工程经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格……综上，秦**作为申报消防安全检查义务人，在新城西**餐厅装修完毕后，应及时向扬州市公安消防支队申报消防安全检查，并应就检查发现的问题及时整改，故秦**就消防验收不合格导致其无法经营存在过错，应承担相应的责任。

综上，一审考虑导致消防验收不合格的原因及各自的过错，酌定京**司与秦**就租赁合同解除各承担50%的责任并无不当。

关于争议焦点二，本院认为：

一审判决确定秦**承担电费的金额正确。理由：秦**对自己签字确认的用水、电确认单上的读数表示认可，但对用电确认单上的乘率不予认可。对此，一审向扬**电公司了解，对于电量负荷大、超过100安培的电表需要安装互感器，供电公司为京华城统一安装了一个互感器，各个商户是京华城自己安装的，倍率的计算是依据互感器上的电流比进行计算，然后再除以匝数，商业用电价格是0.882元每度。故一审按2013年5月秦**用电确认单显示编号为90050825的电表用电度数为427.6度，编号为90050825的电表互感器显示的电流比为200／5A即乘率为40计算确定秦**应承担电费的金额正确。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人秦**的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25175元，由上诉人秦**承担。（已交）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月五日