顾*与苏州**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称朗**司）因与被上诉人顾*商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴**初字第56号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，顾*与朗**司于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定顾*向朗**司购买苏州市吴中区木渎镇绿色家园18幢101室精装修商品房一套，建筑面积121.67平方米，总价款人民币1380000元。《商品房买卖合同》约定，朗**司应当在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付顾*使用。商品房达到交付使用条件后，朗**司应当书面通知顾*办理验收交接手续。顾*应当在朗**司交接通知书到达之日起7天内，会同朗**司共同对该商品房进行勘验。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。由于顾*原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：顾*未在朗**司通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自朗**司通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，今后该商品房产生的一切风险责任及物业管理费、系统运行费均由顾*承担，顾*缴纳物业管理费、系统运行费期限和商品房的保修期自朗**司通知的验收交接日之第二日起开始计算。朗**司逾期交房超过60天后，顾*有权解除合同；顾*要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，朗**司按天向顾*支付合同约定的房屋总价款万分之五（该比率应对等于合同中有关顾*逾期支付购房款超过60天后，顾*应按天向朗**司支付逾期付款违约金的对应比率）的违约金。朗**司应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因朗**司的责任，致使顾*不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，作如下处理：逾期超过120天后，顾*有权解除合同；顾*要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，朗**司按天向顾*支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件五约定，该房屋交付时，除了不具备第八条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，顾*不得以其他任何理由拒绝收房；顾*发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，顾*可要求朗**司在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。双方当事人一致确认，《商品房买卖合同》签订后，顾*已按约付清了购房款。

另查明，朗**司于2013年9月30日取得苏州市吴中区住房和城乡建设局《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，通过交付使用备案。2013年9月27日，朗**司以邮政特快专递形式向顾*发出《入住通知函》，通知顾*于同月30日办理房屋入住手续。审理中，顾*表示其于2013年十一国庆假期后才取得《入住通知函》，朗**司表示其于约定的交房日期届满前已向顾*送达该《入住通知函》。由于该邮政特快专递邮寄时间距今较为久远，现已无法通过邮件单号查询具体收件时间，双方当事人也均无法提供证明具体收件时间的证据，故原审法院结合该邮政特快专递的邮寄时间、同城邮寄投递的通常速度及该邮件详情单上地址、联系电话信息具体明确等情况，酌情确定该《入住通知函》已于2013年9月29日送达顾*。

又查明，顾*前往朗**司处办理房屋交付手续时，发现涉讼房屋存在质量问题，故顾*未接收房屋。关于顾*首次前往朗**司处收房并发现房屋存在质量问题的时间，顾*表示是2013年10月8日或同月9日，朗**司表示是同月16日，但双方均未举证证明。朗**司作为房屋开发企业，对房屋销售程序的重要时间节点的确定应具有较购房人更强的留存、取得证据的意识和能力，故朗**司应承担相应的举证责任，在朗**司未能就此完成举证证明责任的情况下，原审法院确定顾*首次前往朗**司处收房的时间为2013年10月8日。双方当事人一致确认顾*前往收房时发现房屋存在如下质量问题：一、水管损坏。二、地龙骨由于渗水受损。三、房屋客厅和房间的地板被泡水。四、地面保温层受损；五、踢脚线及墙面油漆部分受损。朗**司出具的《苏州绿色街区18#101户内渗水维修情况说明》反映的处理步骤有拆除户内所有房间地板检查渗漏面积和水量；拆除客厅被泡水位置的所有发泡层及龙骨等内容。2013年10月31日，绿色街区项目部向顾*出具《渗水维修方案》一份，该维修方案反映的维修内容如下：1、对现场所有被影响地龙骨检查并拆除，同时对室内损坏管路进行打压确认，同时冷水管也进行打压保压确认问题源头，在确认的情况下进行取证留存合计约1天；2、拆除客厅、房间地板和被泡水位置的所有发泡层及龙骨，以及所有现场垃圾清运约3天；3、现场明水清理、通风晾干待晾干，约7天；4、地龙骨恢复安装、系统管道焊接铺设约2天；5、地面保温层发泡施工约1天；6、预约客户现场确认约1-2天；7、室内地板、踢脚线恢复、墙面漆恢复，需3天；8、精保洁，需1天；9、通风散味约1周。现场维修施工时间合计约25天，具体以实际情况为准。后朗**司组织按照《苏州绿色街区18#101户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》的内容实施了房屋质量维修，维修工作于2013年12月31日前全部完成。2013年12月31日，双方当事人办理了房屋交接手续。

再查明，朗**司于2013年12月13日取得涉讼房屋的所有权初始登记，但至今未为顾*办理房屋的所有权登记手续，致顾*目前尚未取得房屋所有权证。2014年4月8日，顾*支付办证费400元。

以上事实，有顾*提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《入住通知函》、房屋维修现场照片、《苏州绿色街区18#101户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》、收款收据、交房收款收据、有关房屋权证办理的提醒函、收据、婚姻登记资料、常住人口信息；朗**司提供的邮政特快专递邮寄回执、《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》、房产登记收件收据、涉讼房屋初始登记证明、房产登记委托书、情况说明以及原审法院谈话笔录、庭审笔录等予以证实。

原审原告顾*的诉讼请求为：请求判令朗**司支付逾期交房违约金63480元、逾期办理房屋所有权证的违约金39468元，合计102948元。审理中，顾*自愿将逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证的违约金总额从102948元调整为85000元。

原审法院认为，《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况是涉及购房人合同目的的重大因素。顾*与朗**司签订的《商品房买卖合同》附件五的约定也明确了双方有关房屋存在严重影响居住使用的质量问题的，顾*可以拒绝收房的意思表示。本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，结合问题的严重程度、出现质量问题后顾*实际无法正常居住使用房屋的实际情况、实际维修工程量较大和维修工期较长等因素及日常生活经验法则综合考量，原审法院认定涉讼房屋存在的问题属于严重影响购房人居住使用的质量问题。朗**司的《入住通知函》于2013年9月29日送达顾*，根据《商品房买卖合同》的约定，顾*应当在朗**司交接通知书到达之日起7日内进行房屋的勘验交接，故顾*于2013年10月8日前往朗**司处办理房屋交接手续符合双方约定，并无不妥。顾*发现房屋存在严重影响居住使用的质量问题后拒绝接收房屋符合法律规定和当事人之间的约定，故原审法院依法确定房屋实际交付时间为完成维修并实际交付之日，即2013年12月31日。朗**司提出，《商品房买卖合同》约定，顾*未在朗**司通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自朗**司通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，朗**司不承担逾期交房的违约金，该抗辩意见原审法院不予采纳。理由如下：一、顾*于2013年10月8日前往朗**司处拟办理房屋交接手续，符合《商品房买卖合同》有关顾*应当在朗**司交接通知书到达之日起7日内进行房屋勘验交接的约定，故本案中并未发生顾*未在朗**司通知交付的规定期限内前来办理交付手续的情形。二、即便按照朗**司的主张发生了顾*迟延至朗**司处办理收房的情形，从上述约定的内容和文义判断，可以确定该约定的拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的负担等相关问题，具有明确的指向性、适用性，不能作不利于购房人的任意、扩大解释，不能在涉房屋质量争议的案件中以此作为认定房屋交付时间的依据。而且，若据此约定限制购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题的房屋或主体结构质量不合格的房屋之权利，将使购房人和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等，轻易排斥因故未能及时收房的购房人拒绝接收存在严重影响居住使用质量问题或主体结构质量不合格的房屋之权利，显失公正，亦有违诚信原则，严重损害购房人的合法权益。关于逾期交付房屋期间的确定，顾*主张为2013年10月1日至同年12月31日，共92日，因双方当事人已明确约定逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日止，该约定合法有效，故顾*主张逾期交房违约金计算92日符合法律规定。根据按日支付合同约定的房屋总价款万分之五的标准核算，逾期交房违约金为人民币63480元（由于该违约金计算标准与购房人逾期支付购房款需向朗**司支付违约金的责任相对等，且朗**司亦未举证证明依该标准确定违约金过分高于造成的损失，故原审法院不再就该违约金作出调整）。

关于逾期办理房屋所有权证的违约责任问题，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。双方《商品房买卖合同》约定，如因朗**司的责任，致使顾*不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过120天的，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，朗**司按天向顾*支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。综合上述当事人之间的约定和司法解释的规定判断，朗**司作为房地产开发企业负有为顾*办理房屋所有权证的义务，原审法院对朗**司不负办证义务的抗辩意见不予采纳。朗**司在审理中还表示未及时办证系因顾*未提供办证所需相关资料所致，顾*对此不予认可，并提供了房屋交付前已经准备的相关办证资料作为证据，而朗**司未举证证明曾催告顾*提供相关资料，故原审法院对朗**司未及时办证可归因于顾*的抗辩意见亦不予采纳。综上，朗**司应向顾*支付逾期办理房屋所有权证的违约金。至于逾期办证期间，顾*主张自2014年1月1日计算至同年12月31日，扣除其中的79日，共计算286日。原审法院认为，应同时考量截至支付办证费之日（2014年4月8日）及房屋交付使用之日起90日不应计算逾期办证违约金两项因素，故该项违约金自2014年4月9日起算至同年12月31日，共计267日。按照双方约定的每逾期一天，朗**司按日向顾*支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金的标准核算，朗**司逾期办理房屋所有权证的违约金为人民币36846元（朗**司对该违约金计付标准不持异议）。

综上，朗**司应承担的逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证违约金共计100326元。现顾*自愿将诉讼请求降低为85000元，系其真实意思表示，于**，故原审法院确定由朗**司向顾*支付逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证违约金共计85000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：苏州**限公司于判决生效之日起十日内向顾*支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金共计85000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2359元，由顾*负担52元，苏州**限公司负担2307元。

上诉人诉称

上诉人朗**司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、涉案房屋的质量问题均系一般质量问题，维修范围并非实际切实需要维修的部分。根据商品房买卖合同补充协议第6条的规定，一般质量问题不影响房屋交接手续的办理，被上诉人不得拒绝收房。故上诉人并无逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、上诉人只负有办理房屋产权初始登记的义务，被上诉人才是办理房屋产权转移登记的申请主体以及办理房屋产权证的义务主体，被上诉人从来没有委托过上诉人办理房屋产权证。三、被上诉人实际委托嘉**司办理房屋产权证书，上诉人申请追加嘉**司为第三人。因被上诉人为按揭购房，上诉人为了保护银行及自身合法权益，向被上诉人推荐了第三方嘉**司。涉案房屋交付时，嘉**司派工作人员至现场，当场受理业主委托办证事宜。被上诉人签署了苏州市房产登记委托书，委托书显示代理人为嘉**司员工，被上诉人向嘉**司支付了代理费和办证费，收据加盖有嘉**司的财务专用章，被上诉人与嘉**司形成委托代理关系。上诉人于2013年12月19日将房屋产权初始登记证移交给嘉**司，履行完毕了商品房买卖合同第十五条约定的义务，不存在任何违约行为。据上诉人向嘉**司了解得知，被上诉人因自身原因迟迟未提交办理房屋产权证必需的婚姻状况证明，逾期办证的过错在被上诉人本身。综上，原审判决查明事实有误，导致判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人顾*答辩称，涉案房屋存在严重质量问题，上诉人在之前提供的材料和庭审陈述中是予以确认的。房屋产权登记是由上诉人指定第三方公司办理的，被上诉人是根据上诉人的指示将材料和委托书交给了第三方公司。被上诉人是依据双方之间的商品房买卖合同起诉上诉人的，上诉人与第三方公司之间的事情与本案无关，本案无需追加嘉**司为第三人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人朗**司又提供了两组证据：证据一、从苏州**建档案馆调取的涉案房屋产权转移登记的档案资料，包括吴中区房屋所有权存根、房屋登记申请书（转移登记）、苏州市房产登记委托书、江*的身份证复印件、苏州市房屋所有权初始登记证明，用于证明被上诉人顾*委托第三方嘉**司工作人员江*办理房屋产权转移登记事宜，房屋产权证制作完成后由江*领取，同时，涉案房屋于2013年12月13日已经完成初始登记。证据二、土地分割证，用于证明涉案房屋土地分割证已于2013年12月5日办出。被上诉人顾*质证认为：一、对证据一的真实性没有异议，但委托书和申请书是领取房屋产权证所必须提供的资料，只是形式上的委托办理，并非真正的委托关系，第三方嘉**司是朗**司确定并要求被上诉人提供资料的。二、对证据二的真实性无法确认。

二审中，上诉人朗**司还申请两名证人出庭作证。证人一江瑛当庭出示了其与嘉**司签订的劳动合同原件并陈述：朗**司推荐嘉**司为涉案小区业主办证。交房时嘉**司会派工作人员到现场，现场有嘉**司的广告牌，如果有业主委托，就当场填写委托书、申请表，交付办证费用，收据上加盖有嘉**司的财务专用章。嘉**司会提前发通知书给业主，告知业主委托办证需携带的资料，通知书上也写明了嘉**司的名称、地址等。委托办证时顾**在房产登记申请书和房产登记委托书的落款处签字，房产登记申请书上的单身承诺是顾*后来补签的，补签时间是2015年6月12日，房产登记申请书和房产登记委托书上所有的落款日期都是顾*补签单身承诺的那天。证人二陈红*当庭出示了与嘉**司的劳动合同原件并陈述：朗**司推荐嘉**司为涉案小区业主办证，交房现场有嘉**司代办产证的广告牌，业主若需要委托办证，嘉**司就收取相关办证费用和办理产证所需的材料，开具收据给业主，业主需要填写委托书、申请书。顾*是在2014年4月8日签的委托书、申请书。嘉**司在2014年7月拿到契税发票后，就通知顾*来签署单身承诺，但顾*直到2015年6月12日才签署单身承诺。

上诉人朗**司认为，两证人证言表明了嘉**司代理业主办证的过程，尤为重要的是表明了办证公司并非朗**司指定，而是由业主在朗**司的推荐介绍下自行决定。被上诉人顾*的产权证之所以迟延办理，是因为顾*迟迟不签署婚姻状况证明，该后果与朗**司无关，也与办证公司无关。被上诉人顾*认为，对两证人证言大部分真实性没有异议，对于顾*的产权证没有及时办出的原因，因为两证人都某是具体的经办人，该部分陈述的真实性较低。证人也没有证据证明之前通知顾*前去签署单身证明，故对该节不予认可。虽然朗**司和证人都使用了“推荐”词语，但从现场具体情况来看，朗**司和嘉**司之间存在实质性指定办证的情况。

本院查明

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

另查明，原审中顾*提供的朗**司发给业主的《入住通知函》中，有请业主携带一定数额的费用以及办证所需的资料，建议夫妻双方到场办理办证事宜的内容。

原审中，顾*还提供了一份2014年3月20日朗**司发给业主的《有关房屋权证办理的提醒函》，朗**司对该证据的真实性没有异议。该提醒函的主要内容为：业主购买的苏州绿色家园项目已交付使用，朗**司已办理完毕房屋的初始登记手续并准备好相应材料，业主已具备办理转移登记并领取权属证书的条件。郎**司提醒业主尽快办理房屋的权属转移登记手续，即办理房屋的产权证及土地证。为了给业主提供便利，朗**司给业主提供了具有良好信誉的权证办理公司-嘉润办证公司，为业主提供便捷服务，请业主尽快与其联系办理。

二审中，顾*又提供了一份2015年6月1日朗**司发出的《温馨提示》，朗**司对该证据的真实性没有异议。该《温馨提示》的主要内容为：目前顾*因缺手写单身声明，无法进行该套房屋产证办理工作，请顾*于2015年6月15日补齐权证办理相关资料并送至苏州市宝带东路270-5嘉润办证部，交纳各种税费请至苏州市金枫南路1008号朗诗绿色街区售楼处。如顾*未前往提供相关材料及缴纳各项费用，导致未能如期办理完毕房屋产权证书的，相关责任将由顾*自行承担。

上述事实，有《入住通知函》、《有关房屋权证办理的提醒函》、《温馨提示》等予以证实。

本院认为

二审争议焦点一是朗**司是否应承担逾期交房违约责任。本院认为，原审中顾*为证明朗**司拟交付的房屋存在严重质量问题，提供了现场维修照片、渗水维修情况说明、渗水维修方案等证据，朗**司对上述证据的真实性没有异议，上述证据表明，房屋存在水管损坏、地龙骨由于渗水受损、房屋客厅和房间的地板被泡水、地面保温层受损、踢脚线及墙面油漆部分受损等质量问题，而维修需要拆除所有房间地板检查渗漏面积和水量，拆除客厅被泡水位置的所有发泡层及龙骨。从日常生活经验法则判断，上述质量问题以及维修势必影响到房屋的正常居住使用，在质量问题修复之前顾*拒绝接收房屋，有合法合理的事由，并无不当。朗**司维修完毕后，双方于2013年12月31日办理了房屋交接手续。故顾*要求朗**司按合同约定承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。

二审争议焦点二是朗**司是否应承担逾期办证违约责任。

本院认为，《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。

本案中，朗**司主张顾*实际委托嘉**司办理房屋产权证书。本院认为，虽然代理费和办证费系以嘉**司名义收取，但从朗**司向业主发出的《入住通知函》、《有关房屋权证办理的提醒函》、《温馨提示》等证据来看，朗**司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉**司是朗**司为业主提供的办证公司，还要求顾*提供手写单身证明，上述办证事宜均是以朗**司的名义告知业主。且嘉**司系在朗**司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗**司已向业主明示，办证事宜系嘉**司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使顾*有理由相信嘉**司是朗**司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗**司。至于朗**司与嘉**司之间的关系，本案不予理涉，嘉**司也不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗**司要求追加嘉**司为第三人，本院不予支持。

朗**司还主张因顾*迟迟未提交婚姻状况证明才导致逾期办证，本院认为，朗**司2015年6月1日发给顾*的《温馨提示》中，告知顾*办证缺少手写单身声明，要求顾*于2015年6月15日补齐，顾*于2015年6月12日签署了单身声明，并无证据证明在此之前朗**司已向顾*进行过催告，故朗**司主张因顾*的责任导致逾期办证，依据不足，本院碍难采纳。本院认为，虽然朗**司在合同约定的期限内完成了房屋所有权初始登记，但在顾*委托办证后，因无证据证明逾期办证系顾*所致，故应认定逾期办证系朗**司的原因，朗**司应承担相应的逾期办证违约责任。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2359元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日