扬州**限公司与扬州**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告扬州**限公司（以下简称京**司）与被告扬州**限公司（以下简称臻**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告京**司委托代理人孙*、被告臻**司委托代理人谈天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告京**司诉称，原告京**司与被告臻**司分别于2013年4月和2013年11月签订租赁合同及补充协议各一份，约定：原告将位于扬州市京华城路168号京华城一楼15019、15020＋15021区域、二楼25004-1、25004-2、25004-3区域出租给被告臻**司用于经营冶春茶社，实际使用面积约为806㎡。租赁期间自2013年4月15日起至2018年9月30日止。原告同意给予被告自2013年4月15日起至2013年9月30日止的免租期，综合费起付日以2013年10月1日为准；综合费采用先付后用方式，每三个月向原告支付一期综合费，2013年10月1日前支付第一期综合费，以后每期综合费按补充协议约定履行。2013年10月，原告与被告臻**司另行达成补充协议，约定原告将位于京华城全生活广场外西南侧停车场路边、北门对面绿化带路边的区域出租给被告臻**司用于经营冶春茶社外卖店，期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，除补充协议另有约定外其他权利义务同租赁合同。合同签订后，原告依约向被告臻**司交付了租赁区域，但被告臻**司屡次欠缴原告综合费及水电费等费用。原告虽多次向被告臻**司催款，但被告臻**司均以种种理由予以拖延。鉴于双方合作基础已不复存在，原告依据租赁合同约定解除双方签订的租赁合同及补充协议。原告为了维护自己的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告臻**司之间签订的租赁合同及补充协议；二、被告臻**司立即迁让出位于扬州市京华城路168号京华城一楼15019、15020、15021区域、二楼25004-1、25004-2、25004-3区域、京华城全生活广场北门对面绿化带路边的区域，将上述区域恢复原状后返还给原告；三、判令被告臻**司立即向原告支付拖欠的综合费558050元、水电费276750.52元、违约金27596元（其中违约金暂计算至2014年12月31日，请求算至实际给付之日止）和律师费30000元，并自合同解除之日起至被告臻**司实际迁让之日止按合同约定综合费标准向原告支付占用费。
原告京**司提供了以下证据：
1、工商登记资料和法定代表人的身份证各一份，证明被告的诉讼主体资格；
2、租赁合同、交付确认单各一份以及补充协议书两份，证明原、被告双方之间存在租赁关系、每期综合费的金额以及具体的缴纳的时间及其他的相关权利和义务；
3、2013年12月水电费的缴款单、发票、用电确认单、用水确认单以及截止到2014年12月19日3张水电表读数的照片以及2014年10月31日的用电确认单、水电费文件两份，证明截止到2014年12月19日被告已经暂停营业及被告拖欠原告的水电费用；
4、委托代理合同以及律师费的发票，证明原告为本案支出的律师费用。
被告辩称
被告臻**司辩称，原、被告双方签订的租赁合同和租赁面积被告予以认可，原告的租金已经支付到2014年3月31日，根据双方签订的租赁合同，第一年综合费用是869430元，每月的综合费是72452.5元，原告方主张的综合费，要求原告方提供计算的来源。对水电费有异议，原告主张金额的数据是怎么计算的不清楚。对原告方主张的律师费，合同有这个费用的约定，数额由法院确定，我们认为高于标准。被告由于其他原因导致突然歇业，实际上对被告来讲是主观上不愿意，但客观上造成的一种困境，被告单位希望继续履行租赁合同，和第三人合作将该餐饮店继续经营下去，如果法庭判决解除双方的租赁合同，因为被告在酒店的开业装修费用比较大，有几百万元，除了一些动产可以移动外大部分装修的材料已经附着于原告的活动场所，难以拆除，如果拆除将给被告造成很大的损失。同时，如果双方合同解除，被告方投入的装修费用原告方*给予相应的补偿，避免资源浪费。
被告臻**司未提供证据。
本院查明
经审理查明：
2013年4月1日，京**司（甲方）与江苏臻**限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：1、甲方将位于扬州**路京华城全生活广场一楼15019-15021、二楼25004-1、25004-2、25004-3区域出租给乙方使用，区域实际使用面积为806平方米，区域建筑面积为887平方米，综合费以区域实际使用面积计算；2、甲方同意乙方将承租区域用于经营淮扬早点、淮扬菜（冶*茶社）；3、合同有效期自2013年4月15日至2018年8月31日止；4、自区域交付之日起，甲方同意给予乙方自2013年4月15日起至2013年8月31日止的免租期，作为装修期，乙方应于2013年9月1日正式开业，综合费起付日以2013年9月1日为准；5、乙方租赁期间的第一年度（2013.09.01-2014.8.31）按869430元／年向甲方支付年租综合费（以下简称综合费）；第二年度（2014.09.01-2015.8.31）综合费938984.40元／年；第三年度（2015.09.01-2016.8.31）综合费1016881.52元／年，第四年度（2016.09.01-2017.8.31）综合费1095231.4元／年，第五年度（2017.09.01-2018.8.31）综合费1182849.92元／年，以上综合费合计5103377.24元，含租金、物业管理费（水、电、煤气费另收）；6、乙方综合费支付方式采用先付后用，每六个月向甲方支付一期综合费，乙方应在2013年9月1日前向甲方支付第一期综合费，以后每期综合费在上期综合费到期前30日之前支付；7、乙方应于本合同签订后一周内交纳履约保证金145000元整，任何情况下，甲方均有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的综合费或其它任何费用，包括但不限于水、电、天燃气、通讯费用、滞纳金、违约金、损害赔偿等；施工保证金收费标准为10000元，于装修结束且经甲方验收合格后无息返还；8、合同经双方签字盖章生效后，乙方应及时提交该区域室内装修设计施工图予以甲方审核确认，并由乙方负责将该区域内装修设计施工图提交当地有关消防部门审核并通过，在该区域室内装修设计施工图通过当地有关消防部门审核通过后，由甲方向乙方发出区域移交通知单，乙方应在甲方区域移交通知后3天内与甲方清点交付已具备如附件3所述之区域技术条件的完整区域，交付区域时双方应派代表到现场检查区域移交情况，并签署如附件4所述之区域交付确认书予以确认，该确认书将作为甲方向乙方交付该区域及乙方在本合同期满向甲方交还区域的验收依据；9、乙方经营实际发生的水电、电话等费用，按其自行挂表，独立安装的水电表度数和正值规定标准计算，按扬州市政府统一价格收取，乙方同意在实际使用中发生线损另以实际用电量3%计算加收，并应在每月10号之前向甲方或其委托的物**司缴纳上月发生之水、电、电话等费用；10、乙方应按合同规定如期支付综合费及其他根据合同应向甲方支付的费用，乙方拖欠综合费，甲方有权以未交综合费金额为基数，按日收取千分之三的滞纳金，乙方逾期60天不交综合费，视为根本违约，甲方有权解除合同、没收履约保证金作为违约金，并要求乙方赔偿损失，本合同约定的违约方应承担的损失赔偿范围，包括对方直接、间接损失和预期收入损失，以及诉讼费用、律师费用等。合同签订后，原告将租赁区域交付被告，原告收取了履约保证金145000元、施工保证金10000元。2013年4月15日，原告将租赁区域交付给江苏臻**限公司。2013年5月24日，江苏臻**限公司经江苏省**管理局核准将名称变更为臻**司。
2013年9月1日，原告京**司（甲方）与臻**司（乙方）签订补充协议一份，约定因乙方需增加租赁区域用于经营冶春茶社外卖点达成如下协议：1、甲方将位于扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼西南侧停车场路边、北门对面绿化带路边的区域出租给乙方用于经营冶春茶社外卖点（共2处）；加租区域的租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日止租赁期间不收取外卖点综合费，但该区域产生的营业费用由乙方自行承担。2013年9月1日，原告将加租区域交付被告。2013年11月9日，原告京**司（甲方）与臻**司（乙方）再次签订补充协议一份，约定：合同2.2条修改为“自区域交付之日起，甲方同意给予乙方自2013年4月15日至2013年9月30日止的免租期，作为装修期，乙方应于2013年10月1日正式开业，综合费起付日以2013年10月1日为准”；第3.1.1条修改为“乙方租赁期间的第一年度（2013.10.01-2014.9.30）按869430元／年向甲方支付年租综合费；第二年度（2014.10.01-2015.9.30）综合费938984.40元／年；第三年度（2015.10.01-2016.9.30）综合费1016881.52元／年，第四年度（2016.10.01-2017.9.30）综合费1095231.4元／年，第五年度（2017.10.01-2018.9.30）综合费1182849.92元／年，以上综合费合计5103377.24元，含租金、物业管理费（水、电、煤气费另收）；第3.1.2条修改为“乙方综合费支付方式采用先付后用，每三个月向甲方支付一期综合费，2013年10月1日、12月1日、2014年3月1日、6月1日分别支付综合费217357.50元；2014年9月1日、12月1日、2015年3月1日、6月1日分别支付综合费234746.1元；2015年9月1日、12月1日、2016年3月1日、6月1日分别支付综合费254220.38元；2016年9月1日、12月1日、2017年3月1日、6月1日分别支付综合费273807.85元；2017年9月1日、12月1日、2018年3月1日、6月1日分别支付综合费295712.48元”。
2014年11月20日，原告向被告发出解约函，通知被告因其长期拖欠综合费、水电费，故决定解除双方的租赁合同及相关补充协议。但是该邮件被退回，被告并未收到该邮件。
被告综合费已经缴纳到2014年3月30日，2014年4月1日之后的综合费仅交纳了65482.5元。水电费被告交到了2013年12月31日，原、被告双方对被告2014年1月到2014年12月19日所欠水电费为254611.33元无异议。原告为本案支出了律师费30000元。
以上事实，有双方当事人提供的租赁合同、补充协议、律师函、发票、用电确认单等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为
本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同应否解除；二、臻**司应给付原告综合费、水电费、律师费及逾期付款违约金的数额如何确定。
对于争议焦点一，本院认为，被告自2014年4月1日起开始拖欠租金，已经构成根本违约，依据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予支持。合同解除后，被告应将租赁物返还原告，故原告要求被告将扬州市京华城路168号京华城一楼15019、15020、15021区域、二楼25004-1、25004-2、25004-3区域、京华城全生活广场北门对面绿化带路边的区域返还给原告的诉讼请求亦应支持。
对于争议焦点二，本院认为，合同解除后，京**司应将臻**司交纳的保证金返还给原告，扣除臻**司交纳的履约保证金145000元和施工保证金10000元，臻**司应给付京**司2014年4月1日至2014年12月31日的综合费为448978.6元（669461.1-145000-10000-65482.5），2015年1月1日至实际返还房屋之日止的综合费按补充协议约定的年综合费计算。原、被告双方对被告2014年1月到2014年12月19日所欠水电费为254611.33元无异议，故原告应向被告支付水电费254611.33元。被告逾期支付综合费已构成违约，原告主张的按同期银行贷款利率1.3倍计算的违约金低于合同约定的日千分之三，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求应予支持，被告应向原告支付自逾期之日即补充协议约定的每期综合费给付之日起至实际给付之日止、以所欠综合费为基数、按同期银行贷款利率的130%计算的违约金。依据合同约定，违约方应承担包括律师费用在内的各项损失，原告支付的律师费30000元并未超出律师收费标准，但原告的诉讼请求并未全部得到支持，被告应按比例承担23652元，故原告要求被告承担律师费30000元的诉讼请求予以部分支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告扬州**限公司与被告扬州**限公司签订的位于扬州市京华城路168号京华城全生活广场一楼15019-15021、二楼25004-1、25004-2、25004-3区域及一楼西南侧停车场路边、北门对面绿化带路边区域的租赁合同及补充协议，被告扬州**限公司在本判决生效后十五日内，将以上承租区域返还给原告扬州**限公司；
二、被告扬州**限公司在本判决生效后十五日内，给付原告扬州**限公司综合费448978.6元（综合费暂计算至2014年12月31日，自2015年1月1日至实际返还房屋之日止的综合费按合同补充协议约定的年综合费计算）及逾期付款违约金（自逾期之日即补充协议约定的每期综合费给付之日起至实际给付之日止，以所欠综合费为基数，按同期银行贷款利率的130%计算）；
三、被告扬州**限公司在本判决生效后十五日内，给付原告扬州**限公司水电费254611.33元、律师费23652元；
四、驳回原告扬州**限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费38794元，保全费4982元，合计43776元，由原告扬州**限公司负担2600元，由被告扬**限公司负担41176元。（被告承担的部分原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费（江苏省**民法院开户行：工商银**河支行，户名：江苏省**民法院，账号：11×××57）。
裁判日期
二〇一五年十月十日
