林**、张**与宿迁鼎**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宿迁鼎**有限公司（以下简称鼎**司）因与被上诉人林**、张**及原审第三人中国工商**迁宿豫支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫*初字第01356号民事判决，向本院起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：林**、张**与鼎**司于2013年7月1日签订了商品房买卖合同一份，购买鼎**司开发建设的鼎创新天地商住城第2幢第1单元1009号商品房一套。合同约定：商品房总价为390833元，付款方式为按揭贷款方式，即林**、张**于2013年5月30日支付首付款120833元，在合同签订之日起15日之内办理余款270000元的银行贷款按揭手续；出卖人应当在2014年10月31日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同后，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金……。合同签订后，林**、张**按约履行义务，于2013年5月30日支付首付款120832元，于2013年6月28日支付首付款1元。鼎**司一直未能交付房屋。

原审法院另查明：2014年12月3日前，林**、张**与工商银行签订了一份个人住房借款合同，合同约定林**、张**以其购买的鼎创新天地商住城第2幢第1单元1009号商品房一套作为抵押向工商银行借款270000元，鼎**司作为保证人。后工商银行于2013年12月27日将270000元贷款发放给鼎**司。2014年2月8日至2015年8月27日，林**、张**已经向工商银行偿还贷款本金14356.76元，利息19315.12元。鼎**司至今未取得竣工验收备案表。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，林**、张**与鼎**司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行义务。根据约定，鼎**司应于2014年10月31日前交付房屋，逾期30日林**、张**则有权解除合同，而鼎**司至今仍未向林**、张**交付房屋，已逾期超过30日，林**、张**有权要求解除合同。故双方签订的商品房买卖合同依法解除。

根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中，林**、张**与鼎**司之间的商品房买卖合同已解除，因此对于林**、张**要求解除与工商银行之间的个人借款合同的请求，予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中商品房买卖合同及借款合同解除后，鼎**司应向林**、张**返还购房款120833元及林**、张**已偿还的工商银行贷款本金，并按合同约定向林**、张**支付违约金；同时鼎**司应将工商银行发放至其账户的270000元贷款中林**、张**尚未偿还的部分返还工商银行。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除林**、张**与宿迁鼎**有限公司于2013年7月1日签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）；二、解除林**、张**与中国工商**迁宿豫支行签订的个人住房借款合同；三、宿迁鼎**有限公司于判决生效后十日内返还林**、张**购房首付款120833元及违约金（自2013年5月30日起至2013年12月27日止，以120832元为基数，按日万分之三标准计算；自2014年12月28日起至实际给付之日止，以390833元为基数，按日万分之三标准计算）；四、宿迁鼎**有限公司于判决生效后立即返还林**、张**已偿还的自2014年2月8日至判决生效之日的银行贷款本金（以中国工商**迁宿豫支行保留的林**、张**的还款记录为计算依据）；五、宿迁鼎**有限公司于判决生效后立即将中国工商**迁宿豫支行于2013年12月27日发放至其账户的270000元贷款本金中林**、张**尚未偿还的部分返还中国工商**迁宿豫支行；六、驳回林**、张**其他诉讼请求。案件受理费8283元，由宿迁鼎**有限公司负担

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人鼎创公司不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决。理由：因相关房屋验收部门拖延才导致涉案房屋没有交付，但是涉案房屋已经具备交付条件，随时可以交付，双方之间的买卖合同应继续履行。

被上诉人辩称

被上诉人林**、张**辩称：鼎**司的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审第三人工商银行未作答辩。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：鼎**司逾期交房的原因能否对抗双方之间解除合同和支付违约金的约定。

本案二审中，各方当事人均未提供新的证据。

本院认为：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据合同约定，鼎**司应于2014年10月31日前向林**、张**交付房屋。鼎**司主张逾期交房是因相关验收部门的原因造成，而非鼎**司的过错。但该主张的原因，并非合同约定的内容，也不属于不可抗力因素，故鼎**司以此理由不承担违约责任，不能成立，本院不予支持。鼎**司没有按约交房，逾期日期超过30日，林**、张**请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款，并支付违约金，依法予以支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8283元，由上诉人宿迁鼎**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日