鲍**与江苏省**责任公司、江苏省**责任公司徐州分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江苏省**责任公司（以下简称江苏**资公司）、江苏省**责任公司徐州分公司（江苏**资公司徐州分公司）因与被上诉人鲍**商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人江苏**资公司、江苏**资公司徐州分公司的共同委托代理人王*，被上诉人鲍**及其委托代理人蒋**到庭接受询问，本案现已审理终结。

一审原告诉称

鲍**原审诉称：鲍**与二被告于2011年9月16日签订《商品房买卖合同》（合同号为0293648），约定购买二被告开发的“国信上城”第34幢2单元402号房，建筑面积182.55平方米，总价款1505435元。根据合同第八条约定，二被告应于2013年5月31日前将具备上房使用条件的房屋交付给鲍**使用。但由于二被告提交的房屋渗漏，存在严重质量瑕疵，经鲍**多次与二被告联系维修，二被告一直没有消除房屋质量瑕疵，房屋一直不具备上房使用条件。根据合同第九条第一款第二项约定“自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。为维护鲍**的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：二被告连带赔付鲍**违约金219793元（房屋总价款1505435元，按照每天万分之二计算，每天违约金为301.1087元，从2013年6月1日起计算至2015年5月31日止，计算730天）。

一审被告辩称

江苏**资公司与江苏**资公司徐州分公司原审共同辩称：一、江苏**资公司徐州分公司与鲍**于2011年9月16日订立商品房买卖合同，该合同约定江苏**资公司徐州分公司应当在2013年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得商品住宅有关的批准文件交付买受人使用，该合同附件一第11条规定（略），江苏**资公司徐州分公司所开发的国信上城34幢房屋于2013年6月8日通过徐州**设局的竣工验收备案，并于2013年6月9日取得由徐州**设局出具的徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书，已经达成了合同所约定的交付条件，并已书面通知鲍**上房。至此，二被告已履行完毕交房义务，但是鲍**一直未能与我公司进行交接，怠于上房。商品房买卖合同系双务合同，我公司履行完交房义务，鲍**亦有及时受领房屋的义务。

二、就鲍**所提出的质量瑕疵问题，根据相关司法解释的精神，并不属于严重影响正常居住使用。今与公司物业查证，鲍**于2013年至2015年间未提出正式的维保要求，我公司于2015年接到鲍**向营销部口头报修及发送的律师函后，非常重视此事，已开始着手进行维修。

综上，鲍**以交付房屋具有一般的质量瑕疵而拒绝受领房屋的行为，违反了合同法诚实信用原则，和合同约定的及时受领房屋的义务，故以其逾期交房为由，要求二被告承担相应的违约责任没有请求权基础，请求法院依法驳回起诉。

一审法院查明

经审理查明，2011年9月16日，鲍**（买受人）与江苏**资公司徐州分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买国信上城第34幢2单元402室房产一套，商品房单价为每平方米8246.7元，总金额为人民币1505435元。买受人签署本合同时支付房款的40.22%，即￥605435元，余款即￥900000元整通过按揭或公积金贷款于2011年10月1日前付清。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议（一）第12条约定，出卖人在商品房竣工验收备案后即具备交付条件，买受人应办理商品房交付手续。

2013年6月9日，徐州市城乡建设局向江苏省**徐州分公司出具徐**住（2013）通字第5号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，上载：江苏**有限公司徐州分公司：你公司承建的国信上城23#、24#、25#、26#、27#、28#、29#、31#、34#、35#、36#、37#、38#号住宅，建筑面积34847平方米，已于2013年6月9日，通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。

2013年6月15日，江苏省**徐州分公司向鲍**出具《通知》一份，上载：尊敬的国信上城34号楼2单元402室业主：您好！因国信上城小区一期二标段交付时间顺延之事而给您带来的不便，我们在此向您表示诚挚的歉意。现我司已妥善处理好相关事宜，具备交付条件。现诚邀您于2013年6月16日至19日（上午9：00-12：00，下午1：30-4：30，期间均可办理）至国信上城小区南大门综合楼办理相关交付手续。为了给您提供更好的服务，为您服务的时间是6月18日（上午／下午），办理交付时请您根据交付通知书上的内容携带相关资料（主要指：购房合同及全额发票原件、房主身份证明资料、家庭成员一寸照片各一张）和足额的现金（主要指：燃气初装费2900元及相关费用，共计约3500元现金。致歉：现场不能刷卡）。感谢您的理解与支持！感恩致诚！咨询热线：83281688。

2013年6月18日，鲍**至房屋现场办理房屋交付手续，发现屋内墙面渗水严重，拒绝接收房屋，江苏国**限公司答应进行维修。

2015年1月7日，江苏国**限公司的空置房巡检记录表中记载，涉案房屋楼梯空处墙面渗水发霉严重，顶板渗水，上层大厅北墙面墙渗水严重，上层卫生间面墙南墙渗水严重，卫生间处小间渗水，书房东墙渗水。

2015年3月10日，江苏国**限公司的空置房巡检记录表中记载，涉案房屋室内墙面渗水发霉严重，上下层配电箱外盖缺失。

2015年4月22日，鲍**委托江苏逸诚律师事务所向江苏**资公司发出《律师函》一份，上载：江苏省**限公司：本律师接受鲍**先生的委托，就你们双方履行《商品房买卖合同》的相关事项，向你公司发函如下：一、你公司与鲍**先生2011年9月16日签订《商品房买卖合同》（合同号0293648），约定鲍**先生购买你公司开发的“国信上城”第34幢2单元402号房。根据合同第8条约定，你公司应于2013年5月31日前，将具备上房使用条件的房屋交付给鲍**先生使用。二、但是，你公司提交的房屋存在严重质量瑕疵，鲍**先生在上房之初就向你公司反映这一情况，要求你公司尽快修复，此后又多次与你公司联系维修事宜。根据2015年3月2日现场查勘及拍照，你公司一直没有消除房屋质量瑕疵，当前你公司提交的房屋依然不具备上房使用的条件。三、你公司对造成鲍**先生不能按期上房的期间，应当按照《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。四、请你公司接到本《律师函》之后三日内，及时向鲍**先生联系，尽快维修房屋，并按照合同约定承担违约责任。逾期，本律师将根据授权通过法律程序解决这一问题。

一审法院认为

原审法院认为：鲍**与江苏省**徐州分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。

涉案合同对于房屋交付条件约定为：商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。根据合同法规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。由此可见，对于交付的房屋存在影响合同目的的质量问题时，买受人可以拒绝受领。鲍**举证的照片以及由江苏国**限公司作出的空置房巡检记录表，均能够证实涉案的房屋存在渗水严重的问题，该问题属于严重质量瑕疵，且江苏省**徐州分公司通知鲍**上房后的两年内尚未维修完毕，已经影响到买受人的使用目的，鲍**作为买受人可以拒绝收房。故，对于江苏省**徐州分公司未在约定时间将符合约定的房屋交付给鲍**使用，江苏省**徐州分公司应承担逾期交付房屋的责任。根据合同约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起每日按已交付房款的万分之二计算逾期上房违约金，鲍**主张逾期上房违约金计算至2015年5月31日，因该时间江苏省**徐州分公司仍未将符合条件的房屋交付，法院予以支持。该给付责任应由合同相对方即江苏省**徐州分公司承担，江苏**资公司作为江苏省**徐州分公司的法人单位，应对其不能偿还的部分，承担补充清偿责任。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，江苏省**徐州分公司给付鲍**逾期上房违约金219793元；二、如江苏省**徐州分公司以其财产未能履行上述第一项给付责任，江苏**资公司对不能给付的部分承担补充清偿责任。

上诉人诉称

上诉人江**徐州分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院混淆了关于房屋具备交付条件和房屋质量问题的概念，根据双方签订的商品房买卖合同已经约定了房屋取得商品住宅使用批准文件后，就已经具备交付条件，且上诉人在2013年6月9日取得房屋交付使用通知书后，已经及时书面通知被上诉人进行上房。但是被上诉人却一直拒绝接收，一直未办理上房手续，若被上诉人认为房屋存在质量瑕疵或者严重质量问题，应当依据相关鉴定机构出具的鉴定意见，才能够认定房屋质量有问题。一审法院不能以房屋可能存在的质量问题而依据延期交付的违约金对上诉人进行处罚，被上诉人没有证据证明涉案房屋存在任何质量问题，因此一审法院适用合同法148条的规定是不符合事实的。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。

上诉人**投资公司对上诉人**投资公司徐州分公司的上诉理由无异议。

被上诉人辩称

被上诉人鲍**辩称：被上诉人购买房屋其目的是用于居住使用，而上诉人向被上诉人所交付的房屋存在严重漏水的质量问题，其时间长达三年，上诉人一直不能够给被上诉人维修，达到居住的条件。所以上诉人所交付的房屋根本不具备正常使用的上房条件，不能实现被上诉人购买房屋的目的，因此被上诉人请求上诉人支付逾期上房的违约责任是有事实和法律依据的。被上诉人在一审中提供了大量的证据证实了上诉人的严重质量瑕疵问题，不存在也不需要进行鉴定，并不是每一个案件都需要鉴定法院才能够判决。所以一审法院的判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。

上诉人**投资公司不服原审民事判决，向本院提起上诉称：分公司是依法领取营业执照的法人分支机构，在本案中与被上诉人之间具有合同关系，与总公司之间无合同关系，因此总公司不应当承担补充清偿责任。

上诉人江**徐州分公司对上诉人江苏省房地产投资公司的上诉理由无异议。

被上诉人鲍**辩称：上诉人作为总公司的分支机构，虽然有一定的独立财产和办公地点，但是其资产都是由总公司投资形成，分公司无独立法人资格，所以一审法院认定徐州分公司在不能够清偿的范围内，由总公司承担补充清偿责任适用法律准确，请求二审法院维持一审原判。

二上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：证据1、住宅质量保证书一份和住宅使用说明书一份，证明2013年6月9日上诉人取得交付使用通知书后，也取得了住宅质量保证书和住宅使用说明书，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，在交付房屋时出卖人需要提供的两证条件已经满足，但是被上诉人却拒绝接收房屋。证据2、涉案房屋照片6张，拍摄时间为2016年3月18日，证明涉案房屋已经不存在任何质量瑕疵，上诉人在一审第二次开庭以前就已经将质量瑕疵全部修复完毕。

经与原件核对，被上诉人发表如下质证意见：1、对于证据1的真实性没有异议，但是住宅质量保证书只是证实了该商品房的主体没有质量问题，并不能够说明屋面是否存在漏水以及门窗等是否有损坏的质量问题，在住宅质量保修说明第2、3页中已经明确了漏水、开裂、管道堵塞等各个部位的保修期限，说明住宅质量保证书对以上各项部分的质量也不能够保证其没有任何瑕疵。所以，该份证据不能够证实上诉人向被上诉人交付房屋时不存在漏水等严重质量问题。2、对证据2的真实性，被上诉人有异议，无法反应是否为双方所争议的房屋，所以不具有关联性，不能够作为证据使用。

本院查明

二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。

本案的审理焦点为：1、涉案房屋是否已经具备交付条件，上诉人**投资公司徐州分公司应否承担延期交房的违约责任；2、上诉人**投资公司应否承担补充清偿责任。

本院认为

本院认为：一、关于涉案房屋是否已经具备交付条件，上诉人**投资公司徐州分公司应否承担延期交房违约责任的问题。

双方当事人在合同中约定出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的条件，并符合本合同，约定的商品房交付买受人使用。同时约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依据上述约定，上诉人江苏**资公司徐州分公司主张其已经就涉案房屋取得了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋已经具备了交付条件。而被上诉人认为涉案房屋在验房时存在严重漏水的质量问题，致使其无法正常使用，因此直至2015年5月31日即被上诉人主张权利时，涉案房屋仍不具备交付条件。对此，本院认为合同约定交付商品房时，上诉人江苏**资公司徐州分公司除需提交合同约定的资料外，双方还需进行验收交接，即双方还需对涉案房屋的状况、质量等进行验收，因此，上诉人江苏**资公司徐州分公司虽然已经取得了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但并不意味着被上诉人就必须接收涉案房屋。如果涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，则被上诉人可以拒绝收房。根据被上诉人举证的照片以及由江苏国**限公司作出的空置房巡检记录表，均能够证实涉案的房屋存在渗水严重的问题，考虑到涉案房屋在顶楼，而上诉人江苏**资公司徐州分公司一直未说明漏渗水的原因，且从通知上房直至被上诉人主张权利时两年内尚未维修完毕，因此涉案房屋渗水的质量问题，已经严重影响到被上诉人进行使用的目的，因此被上诉人可以拒绝收房。由此产生的延期上房的损失，应当由上诉人江苏**资公司徐州分公司承担。因此原审法院根据合同约定判令上诉人江苏**资公司徐州分公司承担延期上房违约责任，并无不当。

二、上诉人江苏省房地产投资公司应否承担补充清偿责任的问题。

上诉人江**徐州分公司是上诉人江苏**资公司依法设立的分公司，属于企业非法人单位。因此，上诉人江苏**资公司作为上诉人江**徐州分公司的法人单位，应对其不能偿还的部分，承担补充清偿责任。

综上，二上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9200元，由上诉人江**限责任公司负担4600元，上诉人江**限责任公司徐州分公司负担4600元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月八日