上诉人赵**与被上诉人闻盈喜房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人闻盈喜房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民117号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人赵**的委托代理人朱*、王**、被上诉人闻盈喜的委托代理人汤圣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**原审诉称，2006年6月10日，赵**、闻**双方签订《南京市房地产买卖契约》，约定闻**将拆迁分得的坐落于南京市南湾营二期A组团某幢某单元801室（现地址为栖霞区百水桥南路1号某幢某单元801室）房屋转让给赵**。合同签订后，赵**依约向开发商缴纳了购房款，闻**也依约向赵**交付了房屋和房屋有关的住宅质量保证书等。赵**在收房后装修入住至今。2010年，闻**取得房屋产权证后，也将房屋产权证、土地证等交付给赵**。但闻**现不予配合赵**办理产权过户手续。为维护赵**的合法权益，故请求法院判令闻**立即协助赵**办理此房的过户手续，同时由闻**承担本案的诉讼及保全费用。

一审被告辩称

闻盈喜原审辩称：首先，赵**、闻盈喜系亲戚，双方不存在房屋买卖关系，只是借用关系。其次，赵**、闻盈喜双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。根据经济适用住房管理办法的相关规定，购买经济适用住房的当事人在5年内房屋不得上市交易。该房屋买卖契约违反了此规定。而且闻盈喜目前仅有该涉案房屋一套。故请求法院驳回赵**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，赵**的母亲与闻**的妻子系姐妹。讼争房屋系闻**拆迁安置房。2006年6月10日，赵**、闻**双方签订1份《南京市房地产买卖契约》，约定由闻**将其坐落于南湾营二期A组团某幢某单元801室（现地址为栖霞区百水桥南路1号某幢某单元801室）房屋转让给赵**。此房购房款为178069.56元。其中第五条约定为，双方定于2007年12月前正式交付该房屋，于2011年12月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。随后，赵**以闻**的名义向开发商缴纳相关购房款以及维修基金、契税等费用。拿到房屋后，赵**即装修入住至今。5年期满后，赵**要求闻**协助办理房屋过户手续时，闻**拒绝办理。赵**遂向原审法院提起诉讼。

上述事实，有赵**、闻盈喜双方签订的南京市房地产买卖契约、赵**缴纳的维修基金、契税证明、当事人庭审笔录等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，本案主要争议为赵**与闻盈喜签订的《南京市房地产买卖契约》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，赵**、闻盈喜双方签订的《南京市房地产买卖契约》系对经济适用房的转让，而**务院制定的国发（2007）24号《**务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，赵**、闻盈喜双方签订的《南京市房地产买卖契约》无效，赵**要求闻盈喜协助办理涉诉房屋转让过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人本案未提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故原审法院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，原审法院判决：驳回赵**的诉讼请求。原审案件受理费3861元，减半收取1930元，诉讼保全费1410元，合计3340元，由赵**负担。

上诉人诉称

上诉人赵**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、经原审法院查明涉案房屋是被上诉人拆迁后获取的拆迁安置房。双方于2006年6月6月签订房屋买卖合同约定2011年12月（满五年）办理相关权益的变更手续。双方已经履行了合同约定的主要内容，被上诉人交付了房屋，上诉人实际装修入住至今。涉案房屋目前可以办理过户手续，被上诉人不配合上诉人办理过户手续。被上诉人已将自己名下的另外几套同类型的拆迁安置房卖掉，故意造成目前被上诉人个人名下只有一套住房的事实。被上诉人故意隐瞒事实，明知涉案房屋的产权证在上诉人手中，却进行挂失，企图将上诉人手中的房屋产权证作废。在上述事实已经明确的情况下，原审法院将拆迁安置房与经济适用房混同，对房屋性质认定错误，导致法律适用错误。二、原审法院认定双方所签合同违反了《**务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，同时认为属于损害公共利益，因此认定本案合同无效，上诉人认为原审法院认定合同无效和法律适用错误。本案房屋买卖合同并未违反《**务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定，亦未损害社会公共利益。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求或者发回重审，并由被上诉人承担一二审诉讼费用、保全费。

被上诉人辩称

被上诉人闻**答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人关于涉案房屋不是经济适用房的观点没有事实和法律依据。上诉人称没有损害公共利益的观点也没有依据。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此，双方当事人是明知的。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，被上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案被上诉人的被拆房屋进行评估后，被上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在被上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，采取规避当时违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的买卖房屋协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。

关于本案的处理问题，本院认为，合同无效自始无效，并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。据此，本案中，上诉人主张双方签订的买房房屋协议有效的请求，本院不予支持。上诉人基于合同有效而诉请被上诉人协助其办理涉案房屋过户手续，因涉案协议无效，其请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案造成合同无效的原因和责任是相当明确的，但由于双方当事人在诉讼中均未提出与合同无效相关的解决纠纷的请求，故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。

综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3861元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月九日