上诉人王**、江苏鼎**限公司与被上诉人南京郑和国际**限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人王**、江苏鼎**限公司（以下简称鼎萨资产公司）因与被上诉人南京郑和国际**限公司（以下简称郑和国际广场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**原审诉称，郑和国**公司于2006年拍得郑和国际广场项目的土地使用权，并与鼎**公司（原江苏新瑞**有限公司）合作开发郑和国际广场商住楼项目。两公司为筹集该项目建设开发资金，以郑和国际广场会员入会名义对内销售房屋。2009年12月7日，王**与鼎**司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，王**以会员入会名义支付购房款50万元，购买郑和国际广场某幢804室房屋，建筑面积为119.04平方米，单价为12450元／平方米，房屋总价为1482048元。2012年2月22日，根据工程施工进度，该项目已具备收款条件，鼎**公司再次通知王**第二次交纳购房款，王**即支付购房款357407元，共计支付房款857407元，达到总房款的60%。2013年6月，该项目取得商品房预售许可证，郑和国**公司即对外销售房屋，王**多次找鼎**公司要求履行合同，鼎**公司均称王**是内部员工，早已签订了合同没有问题，涉案房屋不会对外再次销售，要求等待交房等等。现该项目房屋已经交付业主，王**遂不断联系鼎**公司，但鼎**公司于2015年6月12日突然函告，称因税收政策变化，两公司之间仍需进行洽商，履行合同需暂缓。同月17日，王**立即回函，要求两公司履行合同立即交付房屋。经王**查询，涉案房屋尚未销售，合同可以继续履行。王**为维护其合法权益，诉至法院，请求判令鼎**公司、郑和国**公司共同立即交付南京市鼓楼区郑和国际广场某幢1001室房屋，并赔偿损失（自2015年2月起至实际交付之日止，按每月4000元计算）。

一审被告辩称

郑和国**公司原审辩称：一、郑和国**公司不是本案适格的主体。两公司之间没有合作关系，也没有代理关系，不应当承担任何的法律责任。二、郑和国**公司与王**之间无任何合同关系，也未收过王**的任何购房款，故不存在交房的义务。三、涉案房屋系郑和国**公司开发建设的合法财产，不应当被查封，郑和国**公司保留追究责任的权利。

鼎**公司原审辩称：一、涉案房屋不是鼎**公司与郑和国**公司共同开发的，而是郑和国**公司独立开发的。二、鼎**公司虽然与王**签订了入会协议书，但是协议书未约定交付房屋的时间，而且在签订协议书时，王**明知涉案房屋是郑和国**公司开发建设的，而不是鼎**公司开发的。只有在郑和国**公司对鼎**公司实现了补偿之后才会交房。由于协议并没有实际履行，所以现在无法交房。三、入会协议书是一个附条件的协议。虽然在协议书中没有附条件，但是客观上是附条件的，王**在签订协议时都知道鼎**公司不是开发商，鼎**公司与郑和国**公司之间的补偿协议履行了，才能履行入会协议。四、王**主张赔偿损失没有依据。由于郑和国**公司没有将房屋交给鼎**公司，如果郑和国**公司已将房屋交给鼎**公司，但鼎**公司没有交给王**，这样可能会存在赔偿损失，现王**主张赔偿损失无法律依据。综上，王**主张交付房屋并赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回王**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，郑和国**公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。

2008年7月18日，郑*国**公司（甲方）与江苏新瑞**有限公司（乙方，现企业名称变更为鼎萨资产公司）签订了《郑*国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑*国际广场项目地址的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米，其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑*项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，某幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于郑*国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，两公司还签订了《关于郑*国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），协议约定：就郑*国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印**公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长。

王**经鼎**公司介绍拟购买郑*国际广场房屋。2009年12月7日，王**向江苏新瑞**有限公司支付了会员会费50万元。同日，王**（乙方）与江苏瑞**展有限公司（甲方）签订了《“郑*国际广场”会员入会协议书》（以下简称《入会协议书》）。协议约定：乙方自愿加入甲方“郑*国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费50万元，成为“郑*广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑*国际广场”某幢804号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积119.04平方米，单价为12450元／平方米，总房款1482048元；甲方在郑*国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。郑*国际广场某幢804室在两公司约定的补偿房源之中。

2012年2月22日，江苏新瑞**有限公司通知包括王**在内的郑和国际广场某幢会员，通知第二次交款并办理相关手续，王**的第二次交款金额为357407元。2012年3月2日，王**又向江苏新瑞**有限公司支付了会费357407元。

2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于阅景龙江国际公寓某幢及地下车库的《商品房预售许可证》。

2015年1月16日，郑和国际广场公司通知业主领取办理权属登记的相关资料及办理房屋实测面积房款补退事宜。

2015年6月12日，鼎**公司致函王**。内容为：由于建设周期长，又涉及补偿返还的诸多税收等政策变化，目前，鼎**公司与郑和国**公司仍在进行洽谈；鼎**公司非常遗憾地通知王**，入会协议的履行仍要继续暂缓，且由于上述鼎**公司无法控制的因素，故何时能够正常履行鼎**公司也无法给出具体的时间表；如不再要求继续履行入会协议，鼎**公司将在收到回执后五个工作日内将会费全部退还，并按照同期银行贷款利率的标准向王**支付款项占用期间的利息；望王**在2015年6月19日前给出明确的意见，如逾期不予答复，视为王**愿意不再履行入会协议；如王**坚持会员资格，等待鼎**公司与郑和国**公司洽谈结果，鼎**公司不保证时间及结果。同月17日，王**向鼎**司邮寄了《回复函》。内容为：王**强烈要求继续履行协议内容，立即与王**签订《预售合同》，并立即向王**交付郑和国际广场某幢804室商品房。王**并将该回复函邮寄给郑和国**公司。鼎**公司于次日收到该回复函。郑和国**公司对于该回复函不予认可。

2015年6月19日，王**委托律师向鼎**公司邮寄了《律师函》。内容为：要求两公司立即交付房屋履行合同。该律师函亦于2015年6月24日邮寄给郑*国**公司。郑*公司称未收到该律师函。

原审法院另查明，涉案房屋即为南京市鼓楼区江东北路311号1幢804室房屋，现登记的所有权人为郑和国际广场公司，涉案房屋尚未销售。王**陈述其在签订入会协议书时就已经取得了两公司之间签订的三份协议。郑**场公司陈述，涉案房屋具备交付条件，但因两公司之间存在争议，房屋尚未交付给鼎**公司。

以上事实，有当事人陈述、外商投资公司准予变更登记通知书、《补偿协议》、《补充协议》、《补充协议书》、《入会协议书》、通知、收款收据、收据、商品房预售许可证、通知函、函、回复函、快递详情单、快递查询记录、律师函等证据予以佐证，足以认定。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

关于郑和国**公司主体是否适格的问题。虽然王**与郑和国**公司之间未签订书面的合同，但涉案房屋由郑和国**公司开发建设，故王**起诉郑和国**公司并无不当，郑和国**公司的该项辩解意见不予采信。

关于入会协议书性质的问题。王**与鼎**公司签订的《入会协议书》虽然名为会员入会协议，但根据其他协议内容，该入会协议书实为房屋买卖预约合同。鼎**公司后于2012年2月22日通知王**第二次交款，王**交纳上述款项。虽然鼎**公司仍是以会费的名义收取，但其款项性质应是购房款。根据法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同。现王**未与鼎**公司或者郑和国际广场公司签订书面的房屋买卖合同，由于王**已经履行主要的付款义务，且该付款义务的履行亦按鼎**公司要求所为，故应认定王**与鼎**公司之间房屋买卖合同已依法成立，该合同自成立时生效。

关于交付房屋的问题。基于上述分析，王**与鼎**公司之间形成了房屋买卖合同关系，鼎**公司应当向王**交付房屋。虽然王**与鼎**公司未明确约定交付房屋时间，双方就房屋的交付时间也无法协议一致。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现涉案房屋已开发建设完成，故王**可以要求鼎**公司交付房屋。鼎**公司与郑和国**公司签订了相关的补偿协议，约定郑和国**公司应补偿鼎**公司相关房屋，涉案房屋亦包括在内。王**陈述其在签订会员入会协议书时已经知悉了两公司之间的相关合同内容，但王**购买涉案房屋未按两公司之间的约定履行购买的相关手续。由于两公司之间是补偿合同关系，而非委托合同关系，故王**与鼎**公司之间房屋买卖合同关系对郑和国**公司没有约束力。根据合同相对性原则，王**无权请求郑和国**公司交付房屋，而只能要求鼎**公司交付房屋。由于涉案房屋系郑和国**公司开发建设，两公司之间存在争议，涉案房屋尚未交付给鼎**公司，现王**主张鼎**公司交付房屋的条件尚不具备，故王**的该项诉讼请求，原审法院亦不予支持，王**可待鼎**公司收到涉案房屋后另行主张。因此，王**主张交付房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。

关于赔偿损失的问题。由于王**与鼎**公司之间房屋买卖合同关系对郑和国际广场公司无法律约束力，王**主张郑和国际广场公司赔偿损失无法律依据，原审法院不予支持，郑和国际广场公司的辩解意见原审法院予以采信。鼎**公司现无法向王**交付房屋，应当承担赔偿责任。王**于2015年6月17日邮寄了要求交付房屋的回复函，鼎**公司并于次日已收悉，考虑到交付房屋必要的准备时间，原审法院认为鼎**公司宜于2015年6月28日前交付涉案房屋。故损失应自2015年6月29日起算计算至实际交付之日。关于损失的计算标准，原审法院综合考虑同地段同类房屋租金标准、房屋的交付标准、王**已付款的比例酌定损失标准为每月2400元。

综上，鼎**公司应按每月2400元的标准赔偿王**自2015年6月29日起至实际交付之日止的损失；驳回王**的其他诉讼请求。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、鼎**公司于判决生效之日起十日内赔偿王**损失（自2015年6月29日起至实际给付之日止，按每月2400元标准计算）；二、驳回王**的其他诉讼请求。原审案件受理费18138元、减半收取9069元，财产保全费5000元，合计14069元，由王**负担7069元，鼎**公司负担7000元（此款王**已预付，鼎**公司应负担部分在给付上述款项时直接给付王**）。

上诉人诉称

上诉人王**不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原审判决，改判鼎**公司（原江苏新瑞**有限公司）立即履行合同义务，向王**交付郑和国际广场某幢804号房屋，并按每月4000元向王**赔偿至实际交房时的损失。2、依法改判被上诉人郑和国**公司协助鼎**公司向王**交付郑和国际广场某幢804号房屋。3、请求判令鼎**公司、郑和国**公司承担本案一审、二审诉讼费用。其上诉理由及答辩意见为：1、原审法院已认定王**与鼎**公司之间形成了房屋买卖合同关系，鼎**公司应向王**交付房屋；同时，原审法院也认定王**起诉郑和国**公司并无不当，即实质上认定了郑和国**公司对本案合同的履行具有协助义务或者说某种义务。2、王**正是基于对鼎**公司与郑和国**公司之间签订的《补偿协议》、《补充协议》的信赖，才签订了《入会协议书》。鼎**公司与郑和国**公司之间的关系多重复杂，并非简单的补偿关系；原审法院仅从字面含义简单认定两公司之间系补偿关系，忽视了郑和国**公司授权鼎**公司销售其自有房产，并同意协助进行过户的约定。3、鼎**公司已履行了其与郑和国**公司之间的主要合同义务，涉案房屋也处于可交付状态，依据两公司之间的协议，两公司应共同成立交房小组，共同向王**交房。原审法院认定应先由郑和国**公司向鼎**公司交房、再由鼎**公司向上诉人交房，与合同约定及案件事实均不相符。如依此判决，则两公司完全可以以双方存在所谓分歧、无休止地拖延不交房，则该判决不可能履行与实现。4、王**作为善意第三人，其已实际履行了合同义务并按约支付购房款，无任何过错。两公司应当立即履行各自义务，向上诉人交房，两公司之间的纠纷应由其依法另行解决，而不能以该纠纷对抗善意第三人。5、原审判决认定王**可以对郑和国**公司提出诉讼请求，而王**之诉请若无郑和国**公司协助则无法实现，因此，原审法院在支持王**针对鼎**公司的诉请之时，也应当对王**针对郑和国**公司的诉请一并作出审理。如原审法院认为鼎**公司在法律上已无法交付房产，则应当向王**进行释明，告知其可以要求赔偿房屋价值的实际损失，而不应当维持在法律上已经无法履行的合同关系。6、原审酌定之损失与王**实际损失不符，且于法无据。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之约定，赔偿损失的标准应按同地段同类房屋租金价格为准。涉案房屋同地段同类型房屋租金均在4000元／月以上，而原审确定的标准过低，且未经过任何评估和协商程序，缺少事实与法律依据。鼎**公司在原审中以涉案房屋系毛坯房为由，要求压低租金标准，但涉案房屋之所以是毛坯房正是由于两公司未履行交房义务所致，所以该理由不应作为酌定租金标准的考虑因素。王**已支付了大部分购房款，而根据原审判决，两公司违约成本极低。7、鼎**公司并未正确理解房屋买卖合同与商品房预售合同的区别，其上诉目的就是为了回避或拒绝履行双方之间签订的合同。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持王**的上诉请求。

上诉人鼎*资产公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回王**的诉讼请求。其上诉理由及答辩意见为：1、原审判决认定《入会协议书》系房屋买卖合同，系适用法律错误。原审法院已查明涉案房屋系郑和国际广场公司独立开发，而鼎*资产公司与郑和国际广场公司之间并非合作开发关系或委托合同关系，而是补偿合同关系。目前郑和国际广场公司并未履行《补偿协议》的约定，将涉案房产交付给鼎*资产公司（涉案房屋仍登记在郑和国际广场公司名下），王**对上述事实亦明知。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，商品房买卖合同的一方主体必须是开发企业（即本案中的郑和国际广场公司）；如出场人未取得商品房预售许可证明，则商品房预售合同应当认定无效。因鼎*资产公司从未取得商品房预售许可证明，故鼎*资产公司与王**之间签订的《入会协议书》应属无效。原审判决认定该《入会协议书》为房屋买卖合同，直接导致了其判决自相矛盾、逻辑混乱。2、原审判决鼎*资产公司赔偿王**损失，违背基本法律常识。《入会协议书》并未约定交房的具体时间，王**亦明知其拿到房屋的前提是郑和国际广场公司需先将房屋交付给鼎*资产公司，也知道两公司之间的协议并未履行以及购房发票由郑和国际广场公司开具。因郑和国际广场公司与王**之间没有商品房买卖关系，故无法办理产权过户手续。原审法院亦查明王**在签订《入会协议书》之时就已知悉《补偿协议》的相关内容。故本案中鼎*资产公司并未违约，原审判决其赔偿王**损失，没有法律依据。同时，如两公司之间的补偿协议若不修改，则房屋交付客观上已无履行可能；若该补偿协议撤销，则涉案房屋亦不会交付。因此，原审判决赔偿损失，亦不具备执行力。3、两公司之间签订的《补偿协议》是真实的，涉案房屋是给鼎*资产公司高管的福利。王**明知鼎*资产公司无法交付涉案房屋，仍然起诉，属于滥用诉权。据此，原审判决适用法律错误，请求二审法院支持鼎*资产公司的上诉请求，驳回王**的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人郑和国际广场公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。

上诉人王**对原审查明的事实有异议之处为：原审查明的“通知第二次交款并办理相关手续”，应为交房款。上诉**产公司、被上诉人郑和国际广场公司对原审查明的事实无异议。双方当事人在二审中均未提交新证据。

本院查明

本院二审另查明，王**陈述，如鼎**公司、郑和国际广场公司交付涉案房屋，其愿意付清《入会协议书》约定的房屋价款余款。

以上事实，有当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，两公司之间签订的《补充协议书》约定，鼎**公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎**公司指定的客户。

在协调签约时，鼎**公司将客户带至郑和国**公司，由郑和国**公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国**公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国**公司系委托鼎**公司组织销售其开发的部分商品房。因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国**公司委托鼎**公司组织销售涉案房屋，鼎**公司与王**签订的《入会协议书》亦是关于涉案房屋的销售，故鼎**公司订约行为并未超出郑和国**公司的授权范围。因王**在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国**公司签订商品房销售合同，故该《入会协议书》可直接约束郑和国**公司与王**。同时，该《入会协议书》已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎**公司已主动收取大部分购房款项，故该协议应视为郑和国**公司与王**之间的商品房买卖合同。因王**起诉前，郑和国**公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。

据此，关于王**要求两公司交付房屋并赔偿损失之上诉请求，因商品房买卖合同关系形成于*和国**公司与王**之间，故郑和国**公司应作为合同相对方，承担相应的合同责任。虽《入会协议书》未明确约定交付房屋时间，王**亦未支付全部房款，但因涉案房屋已具备交付条件，王**亦承诺支付剩余房款，故郑和国**公司应在王**支付剩余房款之后的合理时间内履行交付房屋义务。王**应支付的房款余款为案涉南京市鼓楼区江东北路311号某幢804室房屋实际面积×《入会协议书》约定的涉案房屋单价（12450元）—实际已支付的价款（857407元）。

因王**未支付完全部房款，《入会协议书》亦未明确约定双方履行给付义务之时间，故郑和国**公司对其交付房屋之请求享有履行抗辩权；据此，对于王**要求郑和国**公司赔偿逾期交房损失之诉请，本院不予支持。

综上，原审查明事实基本清楚，但适用法律存在不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4383号民事判决；

二、王**自本判决生效之日起六十日内，向南京郑和国际**限公司支付南京市鼓楼区江东北路311号某幢804室房屋价款余款（其计算方式为该房屋实际面积乘以房屋单价12450元每平方米，并扣减王**已实际支付的房屋价款857407元）；

三、南京郑和国际**限公司自王**履行本判决第二项确定的支付义务之日起十五日内，向王**交付南京市鼓楼区江东北路311号某幢804室房屋；

四、驳回王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取9069元，财产保全费5000元，合计14069元，由南京郑和国际**限公司负担8139元，王**负担5930元。二审案件受理费18138元，由南京郑和国际**限公司负担10493元，由王**负担7645元。上述案件受理费王**已预付，南京郑和国际**限公司应负担部分应直接给付王**。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日