上诉人南京**限公司、江世好与被上诉人江苏省金陵监狱、南京市江**区居民委员会租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称香泉食品公司）、江*好因与被上诉人江苏省金**狱（以下简称金**狱）、南京市江**区居民委员会（以下简称泉水居委会）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉**品公司的法定代表人季勤根及其委托代理人陈**，上诉人江*好及其委托代理人谢*，被上诉人金**狱的委托代理人徐**，被上诉人泉水居委会的委托代理人李*、胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

被上诉人金陵监狱原审诉称，其与泉水居委会于2006年1月1日签订房屋租赁协议，约定由泉水居委会租赁在其象山鸡场范围内的房屋两幢，承租期限为5年，即2006年1月1日起至2010年12月31日止，租金为每年3000元。2011年下半年以来，其多次到泉水居委会处口头提出终止双方的房屋租赁关系，但泉水居委会直至2012年初均未给予明确答复。其于2012年2月14日书面通知泉水居委会解除双方的房屋租赁协议，但泉水居委会却拒绝履行腾让房屋及场地的义务。现其得知，泉水居委会在承租期内未经其同意，擅自将租赁物转租给上诉人江**，江**又将部分租赁物转租给上诉人香**公司。其已按合同约定全面履行了自己的义务，并给予泉水居委会足够的宽限期以腾让房屋及场地，但泉水居委会违背契约精神，无视其合法权利，拒绝按约履行义务，构成根本违约，应承担相应的法律后果。现起诉要求确认其与泉水居委会的房屋租赁协议于2012年2月14日解除；要求泉水居委会、江**、香**公司返还其出租的房屋、场地，并停止在象山鸡场范围内的一切生产经营活动，由泉水居委会、江**、香**公司拆除相关建筑及设施；要求泉水居委会按3000元／年的标准支付2011年1月1日起至2012年2月14日止的房屋租赁费及按50000元／年的标准支付2012年2月15日起至实际返还之日止的房屋使用费。

被上诉人辩称

被上诉人泉水居委会原审辩称，其于2003年将租赁物转租给南京**食品厂（以下简称泉水食品厂）。金**狱对转租行为一直未提出异议，应当视为金**狱认可该转租行为。泉水食品厂未经其同意，擅自将租赁物转租给上诉人香**公司，香**公司未取得任何合法手续的情况下搭建了厂房，故目前案涉租赁物并非其实际使用、控制，故其不负有返还、拆除的义务。案涉租赁物经其及香**公司、江世好维修、改造，并新建，且金**狱对上述改扩建是知晓的，亦未提出异议，金**狱作为获利方，应当赔偿其及香**公司、江世好的损失。

上诉人（原审第三人）江世好原审述称，其与泉水居委会之间签订了租赁期限为20年的合同，其一直按时交纳租赁费用，泉水居委会从未提出终止合同的要求。泉水居委会对其将部分租赁物转租给香**公司是知情的，从未提出异议。如其不能按照租赁合同继续承租案涉租赁物，将造成其重大经济损失，应由相关责任方对其进行赔偿。

上诉人（原审第三人）香**公司原审述称，其于2005年7月30日与泉水食品厂签订租赁合同，租赁期限至2022年7月。其生产的豆制品供应南京各大农贸市场、超市及周边的高校，如果其迁出案涉租赁屋，会造成其重大的损失，其要求继续履行合同。如不能继续履行，则应当赔偿其损失。

原审法院经审理查明，2006年，金陵监狱（甲方）及泉水居委会（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定在乙方辖区内原象山鸡场（属甲方所有）有房屋两幢，自1994年开始由乙方租用，现经乙方与甲方商议，决定由乙方继续承租，租用期间乙方负责对该房屋的维修和管护，经甲方同意，乙方可根据实际需要对房屋进行维修及改造；乙方在承租期内，经甲方同意，可在甲方权属范围内建设相应的房屋及配套设施；租赁期限为5年，即自2006年1月1日起2010年12月31日；租赁费用为每年3000元，于每年的1月25日前将租赁费一次性支付给甲方。

2003年7月1日，泉水居委会（甲方）与泉水食品厂（乙方）签订《关于租赁泉水村新工连厂房的协议》1份，约定甲方现有新工连处闲置厂房及其他辅助用房8000平方米左右，占地面积近30亩，为使其得以充分利用，以更好地发展地方经济，经乙方实地勘查，予租赁此处加工生产豆制品、食品、饮料等产品；租赁期为20年，即自2003年7月1日至2023年6月30日；乙方在租赁期间，每年交纳甲方租赁费5万元，在本协议签订时交当年度租赁费的50%，余下部分于年底前结清，以后年度租赁费均在当年度的12月31日前足额付清；乙方在租赁期间，可以根据生产需要对厂房及辅助用房进行相应的改造和修缮，费用由乙方自理；乙方在租赁期满后，在同等条件下可以有优先续租权，如不再续租，则乙方应将厂房及辅助用房完好地无偿交付给甲方，不得将装修和自建的设施拆除破坏，乙方可以将可移动的资产自行处理；在协议履行期间，如遇不可抗力因素不能继续履行协议，不属违约，若由于甲方需要或其他因素需征用该地块的，或由于乙方需解除本协议，双方应各自提前六个月通知对方，并协商解决有关善后事宜，若一方无正当理由违约或造成对方损失的，应由另一方给予赔偿。上诉人江世好系泉水食品厂业主。

2005年7月30日，江世好（甲方）与香**公司签订《租赁合同》1份，约定甲方将坐落于南京市江宁区麒麟街道泉水村东南角的原养猪场，建筑面积约3020平方米租赁给乙方，租赁期限自2005年8月1日起至2022年7月31日止；甲方将房屋及用地租赁给乙方作豆制品加工厂，乙方在租赁期间如果需要改变租赁用途或转租他人，必须经甲方书面同意后方可实施；乙方在租赁期间每年给甲方租金10万元。上述三份租赁合同签订后，各方当事人均按合同履行了交付租赁物及给付租金的义务。三份租赁合同所涉的象山鸡场房屋、新工连房屋及泉水村东南角的原养猪场均为同一地点，江世好租赁给香**公司的房屋系其承租房屋的一部分。泉水食品厂、香**公司在租赁期间内对租赁物进行了改建、装修，并进行了扩建。泉水食品厂、香**公司对扩建的房屋均未办理合法的建设手续。泉水居委会已给付金陵监狱租金至2010年12月31日。

2012年2月14日，金**狱发函给泉水居委会，内容为“贵社区2006年租赁我监狱所有的原象山鸡场两幢房屋…。现双方协议已于2010年12月31日履行完毕，我方亦多次派人到贵方提出终止双方上述租赁合同履行事宜，但贵方始终未能配合并给予明确的终止履行答复。我方认为…我方作为房屋的所有权人完全有权终止上述房屋的继续租赁…。现我方正式致函贵方，要求贵方在接函后五日内，务必给予明确答复，并配合我方将上述房屋的使用权全部归还我方，否则我方将不得不采取包括法律手段在内的各种措施维护我方合法权益…”。2012年3月8日，泉水居委会向金**狱发出《关于对租赁金**狱房屋到期的情况说明》，内容为“贵单位于2012年2月14日发函于我社区，根据函内容贵单位予收回原租赁我社区的厂房两幢，我社区根据当时协议签订情况作如下说明：…2、贵单位当时考虑此房屋在泉水辖区范围内且无人看管，为对资产进行有效管理，并考虑与我单位友好互邻关系，特此将此房屋于1994年起交付我社区进行长期管理，但须按照贵单位内部管理规定履行签订协议，但最长期限不超过五年，因此贵单位于94年起将此房屋交付给我社区进行长效管理，并按要求每五年续签一次协议。…4、协议期间得到贵单位领导的大力支持，在该区域内建设了相应的房屋及配套设施。5、协议多年来，双方一直相处融洽，我社区也对租赁房屋进行修缮，同时为发挥闲置资产效益，对外租赁，以增加社区经济收入。6、由于社区在此期间也投入了大量的人力、物力和财力，希望贵单位领导考虑实际情况，继续维护好友邻关系，继续将此房屋租赁给泉水社区为感…”。此后，本案所涉房屋、土地一直未能返还给金**狱。2013年8月，金**狱向原审法院提起诉讼。原审审理中，金**狱撤回了要求泉水居委会、江世好、香**公司停止在象山鸡场范围内的一切生产经营活动的诉讼请求。金**狱不能区分在本案所涉租赁的土地范围之内租赁之前就存在的房屋及由香**公司、江世好所建造的房屋。江世好、香**公司均表示其在本案中不主张因租赁合同不再履行，迁让而造成的损失，另行处理。

原审法院另查明，2006年12月5日，南京市人民政府对本案所涉租赁的土地颁发了国有土地使用权证，土地使用权人为金陵监狱。

上述事实，有《房屋租赁协议》、《关于租赁泉水村新工连厂房的协议》、《租赁合同》、函、《关于对租赁金陵监狱房屋到期的情况说明》、国有土地使用权证及当事人的陈述等证据材料证实。

原审法院认为，金**狱与泉水居委会之间的租赁合同不违反法律的规定，应属有效。该租赁合同于2010年12月31日到期后，承租人继续使用本案所涉租赁物，金**狱未提出异议，故双方形成不定期的租赁关系。对不定期的租赁，当事人可以随时解除合同。金**狱于2012年2月14日发函给泉水居委会，要求终止双方的合同关系，故应认定双方的租赁合同于2012年2月14日解除。**委会与江*好、江*好与香**公司签订的租赁合同约定的租赁期限均超过金**狱与泉水居委会约定的租赁期限，故超过的部分应无效。江*好、香**公司作为实际占有、使用案涉土地、房屋的人，应当将租赁物返还给金**狱。金**狱撤回了要求泉水居委会、江*好、香**公司停止在象山鸡场范围内的一切生产经营活动的诉讼请求，系当事人依法处分自己民事权利的行为，原审法院予以准许。金**狱不能确定在租赁期间香**公司、江*好所建造的房屋情况，故其要求泉水居委会、江*好、香**公司拆除相关建筑及设施的诉讼请求，原审法院不予支持。金**狱要求泉水居委会按双方合同约定的3000元／年的标准给付2011年1月1日至2012年2月14日的房屋租赁费共3361.64元，并按泉水居委会出租给江*好的租金标准50000元／年给付解除租赁合同之后的占有使用费符合相关法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、江苏省金**狱与南京市江**区居民委员会的房屋租赁协议于2012年2月14日解除。二、江*好、南京**限公司于判决发生法律效力之日起60日内将原象山鸡场范围内的土地、房屋返还给江苏省金**狱。三、南京市江**区居民委员会于判决发生法律效力之日起60日内给付江苏省金**狱2011年1月1日至2012年2月14日的房屋租赁费3361.64元，并按50000元／年的标准给付江苏省金**狱2014年2月15日起至江*好、南京**限公司将原象山鸡场范围内土地、房屋返还给江苏省金**狱之日止的占有使用费。四、驳回江苏省金**狱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费385元，由南京市江**区居民委员会负担。

上诉**品公司不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人的原审诉讼请求。其理由为：原审法院认定事实不清，上诉人为江宁区麒麟街道当地政府、社区委员会招商引资而来，并于2005年签订租赁合同，租赁期限至2022年7月，并在租赁场地设立了豆制品工厂生产豆制品，在租赁场地进行了工商登记，系合法租赁，正常生产经营，且产品属于南京市菜篮子工程，一旦场地回收，将会造成重大损失。原审法院判决不具有可执行性，上诉人租赁场地后，为了顺利生产经营，在原有场地和房屋基础上，投资改建、新建了厂房、仓库、员工宿舍，上诉人无法将原有房屋一起迁出，如果要迁出，必须给上诉人合理补偿。

上诉人江世好不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人的原审诉讼请求。其理由为：涉案纠纷是历史遗留问题，原审法院虽然认定本案所涉象山鸡场房屋、新工连房屋、泉水村东南原养猪场均系同一地点，但经庭审业已查明上诉人及香**公司在租赁期间对租赁物进行了改建、装修和扩建，在被上诉人无法就香**公司、江世好的改扩建部分确定的情况下，原审判决迳行判决上诉人及香**公司将原象山鸡场范围内的土地、房屋返还上诉人显属不当，侵害了上诉人的合法权益。无论是上诉人还是香**公司，在承租该土地后都进行了大量投入，应该得到补偿。

被上诉人金**狱答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、双方之间为不定期租赁，合同随时可以解除。上诉人在没有得到我方同意的情况下转租，不具备合法性，故返还是其法定义务。上诉人认为腾让房屋和场地不具有可行性，没有理由也没有法律依据，双方原审法庭调查中对扩建部分都是确认的，两上诉人根据法庭现场调查的结果向法庭提出了财产的评估鉴定的申请，进行了评估，因此对于新建、扩建部分是非常清楚的。2、被上诉人收回房屋和场地是根据自身建设保障房的需要，是省政府下发给金**狱的任务，是合法使用权利，我方已经给对方留出了足够时间去寻找其他场地。3、该建筑物来自于南京市煤炭局下属单位，不仅有办公楼，而且锅炉房、食堂、员工宿舍等，上诉人认为是在荒地上建房不属实。4、上诉人原审并未提出主张搬迁造成的相关损失，是其主动放弃该请求。

被上诉人泉水居委会答辩称，请求驳回上诉、维持原判。1、江*好擅自将房屋转租给第三方，并且由第三方开办了香**公司，擅自搭建了厂房，对于其擅自转租香**公司的行为，我方从不知情，也从未同意。2、租赁合同中没有约定承租人香**公司有权进行新建、扩建，香**公司在没有办理合法正式手续，同时又未征得我方同意的情况下，擅自违法新建、扩建房屋，应当对其行为承担法律责任。3、我方将涉案房屋转租给江*好的行为，金**狱一直未提出异议，根据有关法律规定，应当认为金**狱已经认可了该行为。4、涉案租赁物目前在两上诉人实际使用和控制，原审判决由两上诉人返还正确，泉水居委会并不直接实际占有、使用涉案厂房及土地，费用应由实际使用人承担。5、上诉人江*好在没有办理合法建设手续，同时又未征得泉水居委会同意的情况下，擅自新建、扩建房屋属于违法行为。在双方签订的协议中并没有约定可以新建、改建或者扩建，因此，现在如果存在新建、改建、扩建的违法建筑，上诉人应当无条件拆除，而无权提出赔偿要求。

双方对原审查明的事实并无异议，本院二审予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点为原审判决返还涉案租赁物是否符合法律规定，上诉人主张补偿是否应予支持。

本院认为，金**狱与泉水居委会之间的租赁合同在2010年12月31日到期后，双方并未续签，原审认定双方之间形成不定期租赁关系，符合法律规定。金**狱于2012年2月14日发函给泉水居委会，要求解除合同，原审判决解除双方合同并无不当。泉水居委会与江世好、江世好与香**公司签订的租赁合同约定租赁期限超过金**狱与泉水居委会约定的租赁期限部分无效，上诉人江世好、香**公司占有、使用案涉土地、房屋并无法律依据，原审判决其将占有的租赁物返还，并无不当。上诉人认为无法迁出，本院不予支持。

上诉**品公司、江*好在审理中经法院释*，已经表示将就损失补偿另行处理，如果其认为返还租赁物给其造成损失，可另行主张。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费770元，由上诉人**有限公司负担385元，江世好负担385元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二日