上诉人江苏红**有限公司与被上诉人南京城建**限责任公司、王**房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人江苏红**有限公司（以下简称红**公司）因与被上诉人南京城建**限责任公司（以下简称城**公司）、王**，原审第三人杨**、王**房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦*初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

红**公司原审诉称，2011年10月12日，红**公司与王**签订《房屋租赁合同》。在签订合同时，王**未出示房屋产权证和身份证，红**公司对王**不了解有些犹豫。城**公司称王**是具有政府背景的房产开发商，因王**的房产销售许可证尚在办理中，故王**的房产证没有办理下来，城**公司愿意以鉴证方参与签约并协调解决双方在合同执行中遇到的问题。签订合同后，红**公司按约向王**支付保证金229220元，并如期缴纳房屋租金，没有任何违约行为。但是，城**公司、王**却发生一系列严重违约和不诚信行为，给红**公司造成损失：1、王**业主身份有假，且至今拿不出房屋产权证明，拒不提供王**的身份信息。经了解，房屋登记在城**公司名下，但城**公司作为鉴证方撮合红**公司与王**签订《房屋租赁合同》，实际上是城**公司将自己的房产以王**名义出租给红**公司。2、王**拒不提供房租发票，存在偷税漏税行为。合同履行以来，王**从未向红**公司出具房租发票，造成红**公司房租款至今无法入账。红**公司多次催要未果。2015年1月，红**公司发现城**公司、王**以假销售房屋和假业主身份合谋坑骗红**公司，并拒不提供房租发票，红**公司果断决定终止续租，并提前两个多月，以函件形式通知城**公司、王**，其定于2015年3月31日退租。红**公司于退租当日约定三方到场办理交接手续。在三方均确定房屋完好无损的情况下，王**拒绝退还保证金。红**公司诉至法院，请求判令：1、王**立即返还保证金229220元及逾期利息（自2015年4月1日起至付清日止按照银行同期贷款利率计付）；2、王**出具租赁合同期租金发票；3、王**赔偿红**公司损失30000元；4、城**公司对以上诉请承担连带责任。红**公司在原审审理中认为，承租房屋没有建设规划许可证；房屋所有权人不是王**，王**将房屋出租给红**公司，并获得利益，侵犯了国家利益，变更诉讼请求为：1、确认红**公司与王**于2011年10月12日所签《房屋租赁合同》无效；2、王**返还保证金229220元及逾期利息（自2015年4月1日起至付清日止按照银行同期贷款利率计付）；3、王**出具租赁合同期租金发票；4、王**赔偿因违反合同导致的损失30000元；5、城**公司对以上诉请承担连带责任。

一审被告辩称

城**公司原审辩称，城**公司已将房屋出售给王**、杨**、王**三人并已交付使用，城**公司只是租赁合同的鉴证方，并非租赁合同出租人合同义务的保证方。红**公司与王**第一份租赁合同期间为2012年1月1日至2014年12月31日。2014年12月5日双方再次达成续租协议，答辩人连鉴证方都不是，故红**公司以其作为原审被告主张合同违约责任没有事实和法律依据，应予以驳回；红**公司以其作为原审被告主张合同违约责任违反合同法的相对性，依法应予以驳回；答辩人出售的房屋具备合法性，有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用权证》，现公安门牌编号为熙南里街区17号。综上，请求原审法院依法驳回红**公司的诉讼请求。

王**原审辩称，双方的租赁合同期限截止日期为2015年12月，目前双方的合同仍在履行过程中，红**公司称合同已于2015年3月31日解除没有事实依据，红**公司也未诉请法院解除合同，故双方合同未解除；根据合同，红**公司已经逾期交纳2015年第二期的租金，是违约行为；红**公司诉称的租赁发票的问题，双方在签订合同时就已经讲清楚，涉案房屋的产权证尚无法办理至王**名下，无法开具发票，在租金上王**已经作出让步，红**公司也予以认可，合同中也未约定是否开具发票，至于是否偷漏税不是法院审理范围，该问题也不影响红**公司使用房屋，导致合同目的无法实现，如果红**公司以此要求解除合同，不应得到法院支持；通过红**公司于2015年1月26日、2月15日发出的退租告知函可以看出，红**公司退租的原因是现有办公面积无法适应现在的办公需要，与红**公司诉称的发票等问题无关，不能作为单方行使解除权的依据。综上，请求原审法院驳回红**公司诉请。对红**公司变更诉讼请求辩称，合同是双方真实意思表示，且有城建开发公司鉴证，不存在法律规定的无效情形，请求原审法院驳回红**公司诉请。

原审第三人杨**、王**同意王诗情的意见。

王**原审反诉称，王**与红**公司于2011年10月12日签订《房屋租赁合同》，红**公司作为承租人，承租白下区熙南里街区5号办公楼，租期3年，租金按2.5元／平方米∕天收取，每年递增5%，采取先交费后使用原则，每季度开始的前15天支付下一季度租金，逾期则视为违约。租期届满前，经双方协商，红**公司于2014年12月5日决定续签一年，租金在上年基础上增加10%，其他条款不变。现双方约定的续租期限仍未到期，但红**公司单方面毁约，在未与王**协商且没有交接的情况下，无故退出租赁房屋并声明不继续履行合约，属于严重违约行为。另外，按双方合同约定，红**公司已经过了约定的支付第二季度房租的期限，至今未支付第二季度房租。故王**提出反诉，请求判令：1、红**公司继续履行与王**之间的租赁合同；2、红**公司支付第二季度租金274551.5元、物业费24115.5元、电费21173元，合计319840元；3、没收红**公司交纳的租房保证金229220元。

红**公司原审辩称，双方签订的合同是无效合同，红**公司无法继续履行，不同意王诗情的各项主张。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年10月12日，王**（出租方，甲方）、红**公司（承租方，乙方）、城**公司（鉴证方，丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于南京市白下区（中山南路）熙南里街区5号办公楼（以下简称涉案房屋），建筑面积1004.8平方米，其中地上面积638.07平方米，地下面积366.73平方米；租赁期限3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止；从房屋交付之日起，首年房屋租金按2.5元／平方米／天收取，每年递增5%，按房屋建筑面积计算，采取先交费后使用的原则，按季度支付，每季度开始的前15天支付下一季度的租金，逾期视为违约，租金不包含物业管理费、停车费、公用事业费等费用；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金229220元，作为乙方履行本合同各项义务和责任的担保；若甲、乙双方在租赁过程中出现分歧，由丙方帮助协调处理。2014年12月5日，王**与红**公司在原合同下方加注：“经甲、乙双方协商，同意此合约延续一年，租金在上年基础上增加10%，其他条款不变”。红**公司依约支付房租至2015年3月31日（其中2015年第一季度房租274551.5元），并于2013年8月15日支付南京阳**有限公司（以下简称阳光物业公司）物业费50000元，还支付相关水、电费（电费开票时间2015年1月6日，金额40000元，为阳光物业公司代收代付）。

2015年1月26日，红**公司向王**发函，内容为：“……现因我公司业务拓展需要扩招人员，现有办公面积已无法适应公司的办公需要，计划从2015年3月31日起退租该房屋。特提前去函告知，请予谅解，共同协商妥善处理退租的有关事宜。”同年2月15日，红**公司再次发函给王**，内容为：“我公司于2015年1月26日去函告知我们将在3月31日完成搬迁，房屋租金已支付至3月底，另有保证金229220元需退还，请您在我公司搬迁结束并交接完成后，及时退还保证金。诚请给予配合。”同年3月30日，红**公司职员向王**手机发送短信，主要内容是：租用的熙南里街区5号楼到3月31日截止，此前红**公司多次致电致函约请王**见面商谈交接事宜，但均未得到回应；约请王**于次日下午3时进行现场交接，并提供三年三个月房租3078420.68元的正式税务发票，退还保证金22.922万元。次日，红**公司搬离涉案房屋，出租方拒绝接收房屋。交接记录中，出租方未签字确认，南京公用物业**业管理服务中心（以下简称公用物业公司）工作人员耿*签字时备注“只认可水电表底数”。后公用物业公司出具证明，内容是：其于2015年3月31日17时与红**公司完成了位于涉案房屋钥匙的移交工作，当场从红**公司曹海燕手中收回房屋所有钥匙，共9把。同年4月10日，王**向红**公司发出催告函，催要2015年第二季度的租金。涉案房屋空置，钥匙在公用物业公司处。王**于2015年10月29日向公用物业公司支付2015年1-3月物业费24115.2元、2014年12月至2015年3月电费21173元，合计45288.2元，并于当日接收涉案房屋的钥匙。

原审法院另查明，城**公司是包括涉案房屋在内朝天宫街道甘*故居以南土地使用权人，其领取的建设工程规划许可证上显示，涉案房屋（1－南区4栋）楼层为3层，地上建筑面积661.7平方米；1－辅助用房、车库为地下2层，总建筑面积17040平方米，该规划许可系违章查处后补办，日期为2013年8月21日。2011年6月2日，城**公司（甲方）与王**、杨**、王**（乙方）签订《熙南里商业办公设施认购协议》，甲方将涉案房屋转让给乙方，总价款32031114元，乙方在协议签订后于2011年6月21日前支付总房款的50%，剩余款项待房屋具备正式销售条件，甲方通知乙方签订《南京市商品房买卖契约》之日起三个月内支付。王**、杨**、王**尚有50%房款未支付。涉案房屋至今尚未办理房屋产权登记。2011年6月2日，杨**、王**委托王**办理涉案房屋出租事宜。

原审法院还查明，王**收到租金后均向红**公司出具收条，其中2012年7月31日的收条中载明：“我在熙南里有一幢商业别墅，经过**商部租给红楼梦办公，租金为税后，每季度明细在合同。收到红楼梦世界押金229220元，第一季度因**商部和红楼梦沟通，我同意在第一季度房租拿20万作为补贴装修、购空调，实际收到28592元，第二季度收租金228592元。”红**公司称，其于2012年8月12日、2013年12月28日，通过传真、当面提交的方式分别向王**、城**公司发出催要房租发票的函，主要内容是不认可王**在收条中提出的“租金为税后每季度金额”的说法，并要求出具发票。王**及城**公司均称没有收到过相关函件。

另外，为配合红**公司办理其子公司红楼梦**业有限公司注册相关事宜，城**公司与红**公司签订《房屋租赁合同》、补充约定、备忘录，落款时间为2012年1月1日，并载明该合同仅用于办理注册相关事宜，合同中的权利和义务没有实际的法律效力。

原审审理中，经原审法院调查了解，涉案房屋的物业公司原为阳光物业公司，公用物业公司于2015年1月1日开始服务；包括涉案房屋及地下室的地块已于2013年8月21日经违章查处后核发了建设工程规划许可证。各方确认，涉案房屋公安门牌号为熙南里街区17号，合同中约定为熙南里街区5号，规划图中为南区4栋。红**公司明确追加杨**、王**作为第三人参加诉讼，只是为了查明事实，对第三人没有主张；经原审法院释明，红**公司仍坚持主张合同无效。王**、杨**、王**均同意在本案中由王**承担相关责任。王**在接收涉案房屋钥匙后，变更反诉诉讼请求为：1、红**公司支付租金640619元（自2015年4月1日起至2015年10月29日止，274551.5元／季÷3月×7月）、物业费24115.5元、电费21173元，合计685907.5元；2、没收红**公司的租房保证金229220元。

以上事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、函、退租告知函、快递单、收条、发票、《建设工程规划许可证》、总平面图、《熙南里商业办公设施认购协议》、《熙南里金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》、补充约定、备忘录、工作记录、调查笔录、当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。关于《房屋租赁合同》的效力，原审法院认为，在签订合同时，红**公司承租房屋的意思表示真实，城建开发公司作为涉案房屋的建设方以鉴证方身份参与合同签订，红**公司应当知晓涉案房屋尚未办理房屋产权的情况，该合同的签订也未损害国家利益，且涉案房屋在合同履行过程中已取得规划许可，故该合同合法有效，红**公司合同无效及其他诉请，无事实、法律依据，原审法院不予支持。

关于王**要求红**公司支付相关费用的诉请。原审法院认为，租赁期限届满后，双方经协商，红**公司续租一年，租赁期限延至2015年12月31日，故双方仍应按约定履行各自权利义务。虽然红**公司自行于2015年3月31日搬离涉案房屋，但此时其与出租方并未就合同解除或变更达成一致意见，仍应继续履行合同。王**于2015年10月29日收回涉案房屋，应视为其同意解除双方租赁合同，故王**与红**公司房屋租赁合同于该日解除。红**公司应当支付王**自2015年4月1日至2015年10月29日房屋租金636959.5元（274551.5元／季×2.32季）、物业费24115.5元、电费21173元，合计682248元。

关于王**要求没收红**公司交纳的担保金的诉请。原审法院认为，履约保证金是缴纳方履行义务、赔偿损失的金钱预留款，用于冲抵在合同履行过程中未履行部分或造成损失部分，在合同解除或终止时方能退还，除非合同中另有约定。本案中，合同约定，保证金229220元作为红**公司履行本合同各项义务和责任的担保，并无出现违约情形予以没收的约定，故对该项诉请原审法院不予支持。

综上，各方签订的《房屋租赁合同》合法有效，此后红**公司与王**就上述合同续签一年，该合同于2015年10月29日解除。红**公司应向王**支付房屋租金636959.5元、物业费24115.5元、电费21173元，合计682248元，因其缴纳有保证金229220元，抵扣后还应支付453028元。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、驳回红**公司的诉讼请求；二、红**公司于判决生效之日起十五日内支付王**房租、物业费、电费合计453028元；三、驳回王**的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费17177元、反诉案件受理费6475.5元，共计23652.5元，由红**公司负担21224.5元，王**负担2428元。

上诉人诉称

上诉人红**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、两被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。原审法院仅查明涉案房屋具有建设规划许可证，但未查明涉案房屋是否按照建设规划许可证进行建设，原审法院未实地查验。城建开发公司属于国有企业，涉案房屋应当属于国有资产，现王**出租房屋并获得利益，明显侵犯了国家利益。二、王**购买房屋并未付清全款，也未办理房屋产权证，并非涉案房屋的所有权人，其主张房租的主体不适格。况且涉案合同是无效合同，2015年3月31日上诉人已搬离，故2015年4月1日之后的租金上诉人不应支付。原审法院判决上诉人承担7个月以上的租金损失，没有依据。三、上诉人从未与公用物业公司签订过物业服务合同，公用物业公司也从未对上诉人公示过物业费收取标准。原审法院仅依据王**出具的发票，即判决上诉人承担物业费，不合理。四、王**应当向上诉人开具租赁费发票。综上，恳请二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在原审时的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**发公司答辩称：城建开发公司不是合同相对人，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。

被上诉人王**答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人杨**、王**述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。

本院认为

本院认为，涉案房屋建设工程规划许可证上显示，涉案房屋地上建筑面积661.7平方米；1－辅助用房、车库为地下2层，总建筑面积17040平方米。上诉人称涉案房屋未按照建设规划许可证进行建设并主张涉案合同无效，因其未提供证据证实涉案房屋未按规划建设的事实，故本院对其该项上诉主张不予采信。涉案《房屋租赁合同》是各当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效，双方均应诚信履行。王**作为出租房屋的相对方，其购买房屋未付清全款，也未办理房屋产权证，但并不影响其作为出租人向承租人红**公司主张房屋租金的权利。2014年12月5日，王**与红**公司达成合意，续租一年。虽红**公司于2015年3月31日搬离涉案房屋，但双方之间的合同并不因此而终止，原审法院认定自王**接收房屋钥匙之日起房屋租赁合同解除，符合法律规定。故红**公司搬离房屋后至合同解除之日止的房屋租金，王**有权主张。红**公司主张给付物业费发票的请求，不属于人民法院审理范围，本院不予理涉。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10922元，由上诉人江**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日