南通客**限公司与南通鑫**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**具有限公司（以下简称鑫**司）因与被上诉人**有限公司（以下简称南通客货公司）租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，南通客货公司于1999年10月9日取得建设规划许可证［通港发件（1999）第07号］，同年12月1日取得建筑工程施工许可证（编号99112），投资建设了南通**务中心。南通客货公司的下属分公司永兴汽车总站（甲方）自2008年7月与鑫**司（乙方）建立租赁关系，双方于2013年续签房屋租赁合同一份，约定：租赁场所为甲方一楼面朝黄海路店面房、二楼东大厅、二楼北面朝南5间办公用房和三楼阁楼，总计租赁面积约1900平方米；租赁期自2013年10月5日至2014年1月4日止；房屋租金42000元，物业管理费15000元，车辆管理费2500元，因乙方进驻甲方而增加的环卫费、厕所清洁费1500元，合计61000元，乙方一次性交清租赁费用，同时缴纳承租保证金20000元（不计息），租赁期满后，如乙方不存在任何违法行为，甲方将承租保证金退还给乙方。租赁合同期限届满后，因南通客货公司不同意续签，故双方未再签订租赁合同，鑫**司仍继续占有、使用租赁物至今，但一直未缴纳相关费用。南通客货公司于2014年8月底停止供水供电。另查明，鑫**司缴纳的20000元保证金，其中15000元已用于抵算租金，尚余5000元南通客货公司未返还，并同意用以抵算占用费。

一审法院认为

原审法院认为，南**公司出租的房屋虽未领取产权证，但依法取得了建设规划许可证及相关用地审批手续，双方之间签订的房屋租赁合同系各自的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方在合同中约定的租赁期限至2014年1月4日止，合同到期后，双方未续签合同，鑫**司亦陈述南**公司在合同到期前便已不同意续订合同，双方的租赁关系已于2014年1月4日终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故南**公司要求鑫**司返还承租房屋的诉讼请求应予支持。双方租赁期满后，南**公司虽多次通知鑫**司搬出承租房屋，但鑫**司一直占有租赁物，应当按照合同约定的租金标准向南**公司支付占用费。根据合同案涉房屋的租赁费用为：房屋租金14000元／月，物业管理费5000元／月，车辆管理费833.3元／月，环卫费、厕所清洁费500元／月，合计20333.3元／月，鑫**司应当按照此约定支付2014年1月5日至2014年8月31日期间的占用费160633.1元（20333.3元／月×7＋20333.3元／月÷30天×27天），抵扣5000元保证金，还需支付155633.1元。鑫**司抗辩涉案房屋将拆迁且南**公司曾承诺自租赁期满后无需支付房屋使用费，但未有任何证据证明其主张，故对该抗辩理由不予采信；鑫**司抗辩南**公司自2014年4月便停水、停电，故不应收取使用费。首先，根据南**公司提供的收据显示，2014年4至8月份鑫**司仍缴纳了水电费用，故其关于2014年4月停水停电的抗辩不能成立；其次，南**公司为敦促鑫**司搬出承租房屋，虽于2014年8月底采取了断水断电措施，因双方租赁关系已于2014年1月终止，其已无供水供电的义务，而鑫**司在其多次催促下，仍继续占有租赁物拒绝返还，给其造成损失，应当给付占用费。鑫**司抗辩自南**公司断水断电后即未提供物业及卫生服务，南**公司也未能举证其继续提供物业、管理、清洁服务的相关证据，故自2014年9月1日起至实际返还房屋时止，鑫**司应按466.67元／天（42000÷3个月÷30天）的标准支付实际占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、鑫**司于本判决生效后十五日内将承租的南通**务中心一楼面朝黄海路店面房、二楼东大厅、二楼北面朝南5间办公用房和三楼阁楼返还给南**公司；二、鑫**司于本判决生效后十日内一次性支付南**公司2014年1月5日至2014年8月31日期间的占用费155633.1元；并自2014年9月1日起至实际返还之日止，按466.7元／天的标准支付实际占用费。案件受理费5012元、保全费1795元，合计6807元，由鑫**司负担。

上诉人诉称

宣判后，鑫**司不服，向本院提出上诉称：一、被上诉人对案涉房屋无产权证，其并非租赁合同的相对方，无权向上诉人主张权利。二、被上诉人使用农业用地从事非农业建设并用以出租，对租赁合同的有效性有直接影响，原审法院对此却未审查。三、被上诉人对案涉租赁房屋实施断水、断电等违法行为，导致上诉人无法开展正常经营，损失重大。此外，案涉房屋要拆迁，被上诉人明确承诺不再收取租金，在此情况下，原审法院仍判决上诉人支付使用费，显然错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

南通客货公司答辩称：一、南通客**限公司永兴汽车总站系其下属分公司，因此，其具有诉讼主体资格。二、其依法取得了建设规划许可证及相关用地审批手续，合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，原审法院已对此予以认定。三、案涉合同于2014年1月4日到期终止后，其已无供水供电义务，上诉人应立即返还租赁物。其在多次敦促上诉人返还租赁物未果的情况下，才于2014年8月底采取断水断电措施，但上诉人至今仍非法占用租赁物，理应支付占用费。四、是否涉及拆迁与本案无关联。上诉人以案涉房屋要拆迁为由拒绝返还无事实与法律依据。事实上，案涉租赁物未拆迁。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋至今未拆迁。

本院认为

本院认为：一、《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，南通客**限公司永兴汽车总站系南**公司的分公司，根据前引公司法的规定，该站不具有法人资格，其与鑫**司签订租赁合同产生的民事责任由南**公司承担，相应的权利由该公司所享有。因此，南**公司有权依法向上诉人主张权利，其系本案的适格诉讼主体。二、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，南**公司虽未领取案涉房屋的产权证书，但其早在1999年10月9日即取得案涉房屋的建设规划许可证，依照前引司法解释的规定，其与鑫**司签订的租赁合同是有效合同，一审法院认定其合法有效，于法有据。三、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方当事人在租赁合同明确约定租赁期为2013年10月5日至2014年1月4日，且鑫**司在庭审中陈述其在租赁期间届满前曾要求与南**公司签订续租合同，南**公司明确表示不同意续租。因此，鑫**司应在租赁期间届满后及时清理财物，将房屋返还南**公司。南**公司直至2014年8月底才对其采取停水停电措施，说明该公司已给予其足够的合理期限进行财物清理工作，但其在7个月时间内却未完成财物清理及返还房屋之工作，故南**公司在此情况下对其采取停水停电措施，敦促其尽快返还房屋并无不当。四、案涉房屋至今未拆迁。鑫**司上诉称南**公司告知房屋要拆迁，其不再收取租金，但对此未能提交证据佐证，本院对该上诉主张难以支持。

综上，上诉人鑫**司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5012元，由上诉人**具有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日