杭**、顾**与苏州市国土资源局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告杭**、顾**与被告苏州市国土资源局（以下简称市国土局）房屋行政登记一案，本院于2016年1月18日立案受理后，于2016年1月19日通知顾**、俞**作为第三人参加诉讼。因原告方起诉时所列被告有误，经变更被告，于2016年1月22日向被告市国土局送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭审理，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。原告杭**、顾**的委托代理人皮**，被告市国土局的行政负责人暨委托代理人焦红萱、委托代理人敖**及第三人顾**、俞**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杭**、顾**诉称：原告杭**与顾**（已故）系夫妻，原告顾**系两人儿子。苏州市湄长新村××幢×××室房屋是顾**单位分配给顾**一家三口居住使用的福利房。因案外人张**以顾**、俞**名义与顾**、徐**签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》已被法院确认为无效合同，故请求法院撤销登记在顾**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证以及登记在俞**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证。

原告方向本院提供了以下证据、依据：1、姑**法院（2014）姑苏民五初字第00566号民事判决书；2、苏**院（2015）苏中民终字第02752号民事判决书；3、苏**院（2015）苏中民终字第02752号民事裁定书；4、姑**法院（2014）姑苏行初字第00145号行政判决书；证据1-4证明涉案《存量房买卖合同》自始无效，顾**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证和俞**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证的存在，缺乏事实和法律依据。5、苏房权证市区字第××号房屋所有权证书；6、苏房权证市区字第××号房屋所有权证书；证据5-6证明涉案房屋自2012年12月31日起至今被错误登记在两第三人名下，房屋登记自始缺乏事实和法律依据，被告应当将房屋所有权证书撤销。7、法律函，证明原告方要求被告撤销苏房权证市区字第××号和苏房权证市区字第××号房屋所有权证书，被告应当履行。

被告辩称

被告市国土局辩称：房屋登记时，苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）作为主管行政机关，其登记行为符合法律规定，证据确凿，手续齐全，不存在过错。原告方通过发法律函的形式要求被告撤销登记在第三人名下的所有权证书，不符合《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》的程序规定。请求法院驳回原告方的诉讼请求。

被告向**提供了以下证据、依据：1、房屋登记申请书、委托书、申报表，证明2012年12月顾**、徐**和第三人共同向市住建局申请房屋转移登记，手续齐全，办理转移登记申请书时转让人和受让人均作出书面承诺对转移登记所提交材料的真实性、合法性、有效性负责，并承担法律责任。2、转让人和受让人的身份证、户口簿、结婚证等身份材料，证明双方的申请转移登记的主体资格符合要求。3、转让人的房屋所有权证、土地使用权证，证明转移登记前房屋土地登记情况。4、《存量房买卖合同》及资金托管凭证，证明转移登记时买卖合同是有效的，资金托管也符合程序规定。5、告知书及购房人现有住房情况查询，证明房屋交易时符合资质条件。6、房屋所有权证存根，证明市住建局经过审查于2012年12月31日将涉案房屋转移登记到第三人名下。

被告提供的法律依据为：《房屋登记办法》第三十三条、第三十五条、第三十九条；《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条。

第三人顾**、俞*良述称：一、原房屋买卖合同是第三人与案外人徐余妹、顾**之间真实意思的表示，且不违反强制性法律规定，第三人支付了相应的对价，作为善意第三人，第三人应当取得涉案房屋的所有权。二、即使买卖合同中的个别条款被法院认定为涉嫌让与担保，但该条款的无效并不影响买卖合同其他条款的效力，且原买卖合同的双方当事人均为自愿办理房屋产权变更登记手续，双方对此并无异议。三、对法院已认定的买卖合同无效的判决，第三人已向江苏**民法院申请再审。请求法院驳回原告方诉讼请求。

第三人无证据向本院提交。

经庭审质证，原告方对被告提供的证据、依据发表如下意见：对证据1中的房屋登记申请书、委托书形式上的真实性没有异议，对合法性有异议，根据（2014）姑苏行初字第00145号行政判决顾**、徐**作为转让人的身份违法，并且该证据是以《存量房买卖合同》为基础的，根据法院民事判决该《存量房买卖合同》无效，故房屋登记申请书和委托书、申报表均无效。对申报表真实性、合法性均有异议，购房人顾**的住房坐落不在涉案房屋内，且根据生效民事判决，实际的购房人为张**。对张**身份证复印件的真实性无法确认。对证据2中俞**、顾**身份证复印件和结婚证复印件、常住人口登记卡，徐**、顾**的身份证复印件和常住人口登记卡复印件真实性无法确认。对于徐**、顾**的结婚证复印件真实性、合法性均有异议。对证据3顾**、徐**名下坐落在湄长新村××幢×××室房产证、土地证复印件真实性无法确认，合法性有异议。对证据4真实性无异议，合法性有异议，根据生效民事判决，该《存量房买卖合同》无效，以此为基础的存款凭证也无效。根据生效行政判决，顾**、徐**为出卖人的身份违法。对证据5真实性无法确认，合法性有异议，顾**、俞**没有依据享有涉案房屋的所有权或使用权。对证据6形式上的真实性无异议，合法性有异议，因《存量房买卖合同》无效，故该权证存根缺乏事实和法律依据，应当一并撤销。

被告对原告方提供的证据、依据发表如下意见：对证据1-6真实性无异议，因判决生效日期均在转移登记之后，故市住建局办理转移登记并不存在过错。对证据7真实性无异议，但认为依据法律规定，发法律函要求撤销登记是不符合登记程序的。

第三人对原告方证据的质证意见同被告。另认为，原告方起诉已超过起诉期限。

第三人对被告提供的证据、依据发表如下意见：对证据1-6的真实性、合法性均认可，这些证据反映了第三人与顾**、徐**之间真实的房屋买卖合同关系，在此基础上进行的房屋转移登记亦合法有效。

本院对上述证据认证如下：依据（2014）姑苏行初字第00145号生效行政判决确认的内容，对被告证据2中顾**、徐**结婚证的真实性本院不予采信。被告提供的其他证据及原告方提供的证据均具有真实性，来源、形式合法，且与本案有关联，本院予以确认。

本院查明

经审理查明：原告杭**与顾**（已故）系夫妻，原告顾人杰系两人儿子。2012年12月27日转让人顾**、徐**与受让人顾**、俞**共同向市住建局提出办理本市湄长新村××幢×××室房屋所有权转移登记的申请，并提供了《房屋登记申请书（转移登记）》、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、双方的身份证明材料、《存量房买卖合同》、资金托管凭证等材料。2012年12月31日，市住建局核发了登记在顾**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证及登记在俞**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证，顾**与俞**对本市湄长新村××幢×××室房屋共同共有。

另查明，原告方于2013年向本院提起民事诉讼，请求确认顾**、徐**与顾**、俞**之间关于湄长新村××幢×××室房屋的《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》均无效，一审法院审理后于2015年3月6日作出（2014）姑苏民五初字第00566号民事判决，确认“2012年12月20日第三人张**以顾**、俞**名义与顾**、徐**签订的《房屋买卖合同书》以及2012年12月27日顾**、俞**与顾**、徐**签订的《存量房买卖合同》无效。”苏州**民法院于2015年9月9日作出终审判决，维持了（2014）姑苏民五初字第00566号民事判决。上述判决中确认无效的《存量房买卖合同》，是转让人顾**、徐**与受让人顾**、俞**在房屋转移登记时向不动产登记部门提交的证明房屋所有权发生转移的材料。

再查明，原告方于2015年11月4日向市住建局邮寄《法律函》，要求撤销苏房权证市区字第××号（顾**名下）、苏房权证市区字第××号（徐**名下）、苏房权证市区字第××号（顾**名下）、苏房权证市区字第××号（俞**名下）房屋所有权证。市住建局未作处理。

庭审过程中，各方围绕本案争议的焦点即原告方请求撤销涉案房屋所有权证是否符合相应条件发表了辩论意见。

原告方认为：根据法庭调查及已经生效的裁判文书已充分证明顾**和俞**名下的房屋所有权证书缺乏权利依据并且自始缺乏。房屋登记是对房屋权利的记载，如房屋权利没有依据，则房屋登记就更没有依据，因此两第三人名下房屋所有权证书应当依法撤销，且原告方已向被告提出申请撤销第三人名下的房屋所有权证书，而作为职权部门的被告并没有履行相关职责，也没有向原告方说明具体原因。

被告认为：一、市住建局房屋转移登记发生的时间是2012年12月，而原告方举证的相关的行政及民事判决生效时间是在2015年1月和9月，因此市住建局2012年12月的转移登记不存在过错，程序合法。二、根据不动产登记办法和房屋登记条例，以生效的法律文书申请撤销登记须提供生效法律文书的原件，供登记机关核对，或持有法院的协助执行通知书，同时到登记中心窗口当场办理。本案原告方仅委托法律工作者发法律函要求撤销登记，不符合程序规定。三、关于本案的主体资格问题，虽然不动产登记的职能发生了转移，但是市住建局并没有被撤销或合并，本案的转移登记行为是由市住建局完成，要求被告对市住建局的行为承担法律后果，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》的规定。

第三人认为：从登记机关提供的原始材料可以看出第三人与顾**、徐**之间存在真实的房屋买卖关系，即便法院认为买卖合同因含有让与担保条款而无效，这也不是买卖合同双方当事人所提出来的，到目前为止第三人和合同的另一方徐**都认为该合同为房屋买卖合同，故双方在达成合意的基础上共同申请登记机关予以产权变更，符合物权法定的相关规定。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第六条规定，**务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。自2016年1月5日起，苏州市区实施不动产统一登记，苏州**源局为姑苏区、吴中区、相城区、虎丘区范围内的不动产登记机构，苏州**记中心作为不动产登记经办机构，承担具体不动产登记事务工作。苏州市住房和城乡建设局的房屋登记职能，经职权变更，由苏州**源局行使，苏州**源局作为本案被告，主体适格。

根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，涉案房屋登记行为发生于2012年12月31日，原告方在知晓房屋登记行为后，于2013年先就房屋登记所涉的基础民事法律关系起诉，相关民事生效判决于2015年9月9日作出，其民事争议处理期间不应计算在行政诉讼起诉期限内。经查，原告方起诉符合法定起诉期限，对第三人提出的原告方起诉超过起诉期限的主张本院不予支持。

《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交证明房屋所有权发生转移的材料，上述材料包含买卖合同。本案中，第三人顾**、俞**与转让人顾**、徐**在申请房屋转移登记时向房屋登记部门提交《存量房买卖合同》作为证明房屋所有权发生转移的材料，而该份《存量房买卖合同》经生效民事判决确认为无效合同，因无效合同自始不发生法律效力，故房屋登记部门核发的登记在顾**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证以及登记在俞**名下的苏房权证市区字第××号房屋所有权证，依据不足，依法应当予以撤销。因在办理房屋转移登记时，尚未有生效民事判决确认合同无效，故房屋登记部门在办理转移登记审核时不存在过错。原告方*法律函方式向房屋登记部门提出撤销房屋登记请求，形式上虽欠妥，但事实依据充分，综合本案审查的情况，为便捷、实质性解决纠纷，对原告方的请求，本院予以支持。

综上，被告所作房屋登记行为主要证据不足，依法应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，判决如下：

裁判结果

撤销苏房权证市区字第××号及苏房权证市区字第××号房屋所有权证。

案件受理费人民币50元，由原告杭**、顾**负担25元，被告苏州市国土资源局负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时应向江苏省**民法院预交上诉案件受理费人民币50元。苏州**民法院开户行：中国农**福路支行，帐号：10×××76。逾期不交纳的，按撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日