江苏安**责任公司与汪**商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏安**责任公司（以下简称安**司）与被告汪**商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由代理审判员闫文杞适用简易程序独任审判，于2015年7月14日公开开庭进行了审理，原告安**司的委托代理人吴**，被告汪**到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，原告安**司的委托代理人吴**到庭参加诉讼，被告汪**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告安**司诉称：2010年6月8日，其公司与汪**签订《商品房买卖合同》（含附件合同补充协议），合同备案号为201006080051。合同约定汪**购买其公司开发的东域SOHO第6幢1702号房屋，价款570955元，其中首付130955元，余款440000元由汪**向兴**行申请办理住房贷款。同时根据合同约定，由安**司为汪**向兴**行的贷款提供阶段性担保，并明确约定在安**司承担阶段性担保责任期间，汪**逾期支付贷款经银行多次催要仍不支付的，视同逾期支付购房款，应按照购房合同第7条承担违约责任。2012年7月26日，上述房屋符合交付条件，其公司通知汪**收房，但汪**一直未与其公司办理房屋交付手续。2015年1月份开始，因汪**连续不履行还款义务，导致兴**行要求其公司承担连带责任，其公司于2015年5月5日向汪**致函对上述逾期还款事实进行催告，但汪**未作答复。期间，其公司向兴**行履行了代偿责任。其公司认为双方签订的合同合法有效，对双方具有约束力，引起本案纠纷系汪**未能履行还款义务所致，故诉至法院，请求：1、判令解除原被告签订的合同备案号为201006080051的《商品房买卖合同》（含附件合同补充协议）；2、判令被告返还房屋并协助原告办理合同销售登记注销手续；3、判令被告支付原告违约金7623.29元；4、判令被告支付原告为被告代偿的2015年1-5月份逾期贷款及罚息13908.9元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。后安**司增加诉讼请求：1、将诉讼请求第4项金额变更为26560.09元；2、请求汪**支付律师费12000元。

被告辩称

被告汪**辩称：本案所涉房屋是他人以其名义购买，也是他人支付贷款，但是现在还不起贷款了，其也不会向银行偿还贷款的。

本院查明

经审理查明：2010年6月8日，安**司与汪**签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，并进行备案登记，合同备案号为201006080051。双方约定由汪**购买安**司开发的位于宜兴**荆邑路与东虹路交汇处暂定名为东域SOHU6幢17层1702号房屋，建筑面积69.97平方米，单价8160元／平方米。汪**支付首付款130955元，余款440000元由汪**向兴**行贷款支付，安**司为汪**向兴**行贷款提供阶段性担保。合同第七条约定，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%支付违约金。双方在补充协议中约定，出卖人需向按揭贷款银行为买受人提供阶段性担保，出卖人为买受人贷款的担保期限为出卖人将买受人的房屋产权证书转交银行抵押之日止。在出卖人承担阶段性担保期间，买受人逾期支付贷款经银行多次催告仍不支付逾期贷款的，视为逾期支付房款，买受人应按主合同第七条承担违约责任。2015年1月18日，汪**逾期还款，根据银行查询反映至2015年5月20日结息日尚欠本金381164.53元。安**司于2015年5月5日向汪**发出律师函催其向银行支付拖欠的按揭贷款，并通知其如再有延迟，其公司将解除合同并要求汪**承担违约责任和赔偿损失。但汪**仍未支付银行贷款。后安**司代汪**向兴**行偿还贷款本息直至2015年9月18日，合计代偿本息26560.09元。

另查明：因汪**不能偿还向兴**行的购房贷款，安**司与兴**司达成一致意见，并确认截至2015年9月18日汪**尚欠兴**行贷款361403.06元及利息。2015年9月18日之后该款由安**司代偿，与汪**无关。

上述事实，有安**司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议、代付凭证、兴**行贷款查询单、律师函、邮寄凭证、贷款合同、按揭贷款情况说明及本院庭审笔录在卷佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，安**司与汪**签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。虽汪**抗辩其系代他人购买，但安**司对此并不认可，故根据合同相对性原则，在本案中应由汪**享受合同的权利并承担合同的义务。双方约定逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并收取应付款2%的违约金，同时约定买受人不归还银行贷款视为逾期付款。现汪**自2015年1月份逾期还款，经催告后仍未还款，现安**司要求解除《商品房买卖合同》及合同补充协议符合双方的约定，依法有据，本院予以支持。另外要求汪**归还其公司于2015年9月18日之前代偿的银行贷款本息26560.09元及按照合同约定主张违约金7623.29元（逾期还款本金的2%）依法有据并在合理的范畴内，本院予以支持。而安**司主张的律师费，因双方在购房合同中无相应约定，对其主张本院不予支持。合同解除后，汪**应配合安**司办理房屋登记的注销手续，而安**司应将购房款扣除相关费用后退回汪**。但因汪**因购买本案所涉房屋向兴**行贷款，现已不履行还款义务，而安**司按照贷款合同约定承担担保责任。现安**司与兴**行约定2015年9月18日之后的贷款本息由安**司偿还，与汪**无关。该约定不损害汪**的利益，故在退还本案购房款时应将至2015年9月18日尚欠的贷款本金同时扣除，之后的利息由安**司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除安**司与汪**于2010年6月8日签订的合同备案号为201006080051的《商品房买卖合同》及合同补充协议；汪**于本判决发生法律效力之日起十日内配合安**司办理该合同的备案登记注销手续，并将东域SOHU第6幢1702号房屋返还给安**司。

二、汪**应支付安**司违约金7623.29元、安**司代其支付的贷款本息26560.09元；安**司应退还汪**购房款209551.94元（已扣除尚欠兴**行的款项361403.06元）。两者相抵扣后，安**司尚需退还汪**购房款175368.56元，该款由安**司于本判决发生法律效力之日起十日内退还给汪**。

三、驳回安富公司的其他诉讼请求。

如果安**司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9510元，由汪**负担。该款已由安**司垫付，汪**于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给安**司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省**民法院，开户行：中国工**中支行，帐号：11×××05）。

裁判日期

二〇一五年十二月二日