刘**、任**与格林豪**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**、任**诉被告格*豪泰酒**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘**、任**的委托代理人李*，被告格*豪泰酒**限公司委托代理人顾*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**、任**共同诉称：原告刘**与任**共有扬州市文昌东路1号所有房屋，系房屋所有权人、土地使用权人。2005年11月16日，两原告授权扬州**限公司（以下简称“恒宇置业”）与被告签订《房屋租赁合同》，约定将扬州市文昌东路1号所有房屋、土地使用权出租给被告，租期自2005年11月30日至2026年5月31日。合同签订后，两原告依合同约定的时间和条件交付租赁物业，并一直保证租赁物业可供被告正常使用，但被告却在租赁期内实施了下列严重违约行为：第一，被告在未告知恒宇置业或两原告、更未经恒宇置业或两原告同意的情况下擅自转租租赁物业，分别转租给神州二手车、名典咖啡、天天乐大药房等，根据租赁合同约定，原告可以解除合同并要求被告支付违约金并赔偿损失；第二，被告为将部分租赁物业转租给名典咖啡，在未告知恒宇置业或两原告的情况下，擅自将租赁物业二楼楼板凿出大孔并在孔洞中建筑楼梯通向一楼，改变房屋主体结构，并造成主体结构一定程度损坏，恒宇置业通知被告予以纠正，但被告一直未予整改，根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金并赔偿损失；第三，被告不按租赁用途使用租赁物，租赁物门前、租赁物业范围内土地在无任何证照的情况下被非法用作货车运输卸货集散地，根据租赁合同约定，原告可解除合同。此外，租赁物业非法用作货车运输卸货集散地，直接使租赁物业无法完整正常地用于酒店经营且导致物业整体环境脏、乱、差。租赁物的租赁价值因此明显降低，根据合同法相关规定，原告可以解除合同并要求赔偿损失。综上所述，被告实施的上述三项行为构成根本违约，严重损害了两原告的合法权益，故原告诉请法院判令：1、解除恒宇置业与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告根据合同约定赔偿两原告违约金200000元。

原告提供的证据有：

1、文昌东路1号即原解放东路1-3号房屋的所有权证及土地使用权证，证明两原告共有文昌东路1号所有房屋，系房屋的所有权及土地使用权人，两原告在本案中是实际的出租人，拥有相应的诉权；

2、房屋租赁合同，证明合同中约定了被告违约需要承担的相应责任，另外合同中对租赁期间有约定，诉讼中提到的起始时间是实际交付时间，具体的租赁期间仍以合同约定为准；

3、租赁物业的现场照片8张，证明被告擅自将租赁物业转租给神州二手车、邵伯湖有机水产品直销店、扬州**中心、名典咖啡、天天乐大药房、烟酒店等承租户的事实；

4、名典咖啡的现场照片3张，证明被告未经原告同意擅自将名典咖啡所在承租物业区域二楼的楼板砸出大半，并建筑楼梯通向一楼，改变了房屋主体结构并造成损坏的事实；

5、租赁物业的现场照片3张，证明被告不按照租赁物业用途使用物业，或至少怠于行使管理责任，致使文昌东路1号房屋前、租赁物业的范围内在无证照的情况下被非法用作货车运输集散地的事实；

6、房地产买卖契约、扬**供销合作联社一、二层的平面图（复印件），证明原告购买该房屋的时间是2005年9月份，卖家交付给原告的就是始建的平面图，从平面图中可看出被告承租的租赁物业中目前转租给名典咖啡的区域，在开始的时候二楼平面平整，并没有圆形的大孔，也没有一楼通向二楼的楼梯，同时结合租赁合同，原告于2005年11月30日按照始建的状态将租赁物业交付给被告，原告没有时间也没有必要对房屋结构进行变动，故进一步证明被告在承租期间擅自改变房屋主体结构的事实。

被告辩称

被告格*豪泰酒**限公司辩称：《房屋租赁合同》中双方约定的租赁期限从2006年6月1日至2026年5月31日止，实际起算日如果双方另有约定，则依照其约定。根据合同相对性原则，两原告不是本案适格的原告。被告的转租行为不违反出租方与承租方对相关转租条款变更后的约定。两原告未能证明被告存在擅自改变房屋的主体结构并造成房屋主体结构一定程度损坏的事实，原告无权解除租赁合同。租赁物业门口货车停放地并不在承租物业范围内，如果原告主张货车停放所占用的地方属于租赁物业范围，原告应予以举证证明，否则不可行使解除权。根据相关法律规定，原告应当对租赁物业存在受到损失的事实及之间的因果关系予以举证证明，并对货车停放导致租赁物业价值明显降低的事实以及之间的因果关系举证证明，否则不可行使解除权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告提供的证据有：

1、补充协议，证明被告转租租赁物业是依照补充协议且经原告同意的转租行为，原告不可依照原合同的租赁条款主张解除合同；

2、投诉电话通话记录及书面整理材料，市长信箱投诉及回复打印件，证明被告对于租赁物业门前存在的货车占道违停等问题已经尽到了相应的举报义务。

本院查明

经审理查明：2005年11月16日，恒宇置业作为出租方与作为承租方的被告格*豪泰酒**限公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，恒宇置业同意将座落在江苏省扬州市文昌东路1号所有房屋、土地使用权出租给被告，该物业土地用途为商业，房屋设计用途为非居住。被告向恒宇置业承诺该物业作为酒店客房及与酒店经营有关的合法经营项目使用，并遵循国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。恒宇置业应于2005年11月30日前向被告交付该物业，物业租赁期限自2006年6月1日起至2026年5月31日止，共计20年。恒宇置业同意被告在不损坏建筑物主体结构的前提下，有权利对该物业进行装修改建。恒宇置业应尽其最大努力协助被告取得政府有关部门对其装修方案的批准。在租赁期间，在不影响主体结构的前提下，被告有权改建该物业并可在场地设置机器、设备及商业固定装置而无需征得恒宇置业的同意，但需在设计资质和施工队伍资质方面符合国家的有关规定，并必须将改建图纸交恒宇置业存档。相关审批手续由被告办理，恒宇置业提供充分协助。被告在租赁期内，有权将该物业部分或全部转租，但需征得恒宇置业书面同意。有下列情形之一的，未违约的一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除应向另一方按当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失（包括被告已装修装潢损失，但自下列违约情况出现之日起恒宇置业可得租金和费用的收入不得视为经济损失）：……被告未征得恒宇置业书面同意改变房屋主体结构；双方在本合同中所做的陈述及承诺（保证）被证明是不真实的或所做的保证未能实现，导致合同无法继续履行的；未按本合同规定擅自转租房屋、转让该房屋全部承租权，因被告原因造成房屋主体结构损坏……。被告未征得恒宇置业书面同意或超出恒宇置业书面同意的范围改变房屋主体结构，恒宇置业要求被告恢复房屋原状并赔偿损失。被告拒不恢复的，恒宇置业有权解除合同，并按9.3条款追究被告的违约责任。恒宇置业经该物业产权人（刘**、任**）授权，对该物业拥有合法出租用于酒店经营之出租权利。

2006年6月，针对上述租赁物业恒宇置业与被告又签订了《补充协议》，该协议约定原合同租赁的物业中，在被告合法租赁的物业范围内，被告有权将该物业进行转租，但需要以书面方式向恒宇置业备案，恒宇置业应予配合。就转租出去的该部分物业，被告与该次承租人之间的债权债务关系与恒宇置业无关，但转租时限和范围不得超出原合同的规定内容。该协议与原合同有不一致的地方以本补充协议为准，未涉及部分仍以原合同为准。现被告租赁的相关物业已转租给神州二手车、邵伯湖有机水产品直销店、扬州**中心、名典咖啡、天天乐大药房等承租户。

本院认为

本院认为，被告与两原告授权的恒宇置业于2005年11月16日签订的《房屋租赁合同》及2006年6月签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于两原告认为被告未告知恒宇置业或两原告，更未经恒宇置业或两原告同意的情况下擅自转租租赁物业的问题，本院认为《补充协议》已对原《房屋租赁合同》关于租赁物业转租问题重新进行了约定，被告有权在合法租赁的物业范围内，将该物业进行转租，故两原告基于原租赁合同约定，认为被告擅自转租依约可解除租赁合同并要求被告支付违约金及赔偿损失无事实依据，本院不予支持。对于两原告认为被告在未告知恒宇置业或两原告的情况下，擅自将租赁物业二楼楼板凿出大孔并在孔洞中建筑楼梯通向一楼，改变房屋主体结构，并造成主体结构一定程度损坏的问题，本院认为根据两原告提供的证据，不足以证明该房屋结构变更系被告所为以及该结构变更改变了房屋主体结构并造成主体结构一定程度损坏的事实，故两原告认为依约可解除合同并要求被告支付违约金及赔偿损失无事实依据，本院不予支持。对于两原告认为被告不按租赁用途使用租赁物业，租赁物业门前、租赁物业范围内土地在无任何证照的情况下被非法用作货车运输卸货集散地，使得租赁物业的租赁价值明显减少的问题，本院认为两原告提供的证据既不能证实租赁物业门前存在非法用作货车运输卸货集散地系被告所致，也无法证实被告因此而获益，故本院对于两原告要求与被告解除租赁合同并要求赔偿损失的诉请不予支持。综上所述，对于两原告要求解除恒宇置业与被告签订的《房屋租赁合同》以及赔偿两原告违约金200000元的诉请，本院不予支持。对于被告认为两原告主体不适格的问题，本院认为根据上述合同约定，两原告系租赁物业实际产权人，其授权恒宇置业代为行使租赁权利，并不影响其作为实际出租人应享有的主体诉讼资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**、任**的诉讼请求。

案件受理费4300元，由原告刘**、任**承担（原告已交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费4300元，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日