上诉人明**发有限公司与被上诉人董**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人明**发有限公司（以下简称明**公司）因与被上诉人董**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

董**原审诉称：2013年11月25日，董**与明**公司签订《南京市商品房预售合同》八份，约定董**购买明**公司预售的南京市浦口区浦珠中路明发城市广场235-37{预售号：2013323607，房屋价款为2299707元}、235-38号（预售号：2013323608，房屋价款为4309590元）、235-39号（预售号：2013323609，房屋价款为4229590元）、235-40号（预售号：2013323610，房屋价款为2299707元）、235-41号（预售号：2013323611，房屋价款为2299707元）、235-42号（预售号：2013323612，房屋价款为2299707元）、235-43号（预售号：2013323613，房屋价款为2299707元）、235-44号（预售号2013323614，房屋价款为2436921元）的八套房屋，上述房屋总价款为22474636元。合同约定明**公司应于2014年6月30日前向董**交付该八套商品房，若迟延交房，应按照已收价款的中**银行同期商业贷款基准利率计算，向董**支付违约金。董**已按约支付全部购房款。董**在2014年6月30日验房交付时，发现八套房屋存在漏水等严重问题，导致房屋无法使用。董**认为该房屋不符合交房条件，要求明**公司采取措施。但明**公司仍未能解决问题。董**认为明**公司迟延交付质量合格的房屋，应承担违约责任。请求判令：1、明**公司按照合同约定继续履行交付合格房屋的义务；2、明**公司自2014年7月1日起按中**银行同期商业贷款基准利率的标准支付已收价款的违约金；3、明**公司支付董**为保全证据支付的公证费12000元；4、承担本案诉讼费。

一审被告辩称

明**公司原审辩称：董**购买的8套房屋共8份合同应当分别诉讼。董**所购房屋取得了竣工验收备案表、建设工程规划验收合格书，符合合同规定的交付条件，明**公司在合同约定的交付日期之前送达了入住通知书。根据合同第六条第二款的规定，董**超出明**公司发出的书面通知规定的时间接收房屋，视为明**公司交付。董**逾期收房，向明**公司主张逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。房屋渗水问题属于质量瑕疵，属于一般可修复的质量问题。明**公司在接到董**反映后，第一时间派人维修，现已履行了维修义务，房屋渗水问题与交房无关，董**应当提供证据证明渗水问题严重影响居住使用，董**拒绝收房没有依据。董**的公证费属于其自行扩大的损失，与明**公司无关。综上，要求驳回董**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年11月25日，董**与明**公司签订《南京市商品房预售合同》八份，约定董**购买明**公司预售的南京市浦口区浦珠中路明发城市广场235-37号（预售号：2013323607，房屋价款为2299707元）、235-38号（预售号：2013323608，房屋价款为4309590元）、235-39号（预售号：2013323609，房屋价款为4229590元）、235-40号（预售号：2013323610，房屋价款为2299707元）、235-41号（预售号：2013323611，房屋价款为2299707元）、235-42号（预售号：2013323612，房屋价款为2299707元）、235-43号（预售号：2013323613，房屋价款为2299707元）、235-44号（预售号2013323614，房屋价款为2436921元）的八套门面房，上述房屋总价款为22474636元。

《南京市商品房预售合同》第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任中第一款规定，明**公司应于2014年6月30日前向董**交付商品房；第二款规定，该商品房交付时间应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；第三款规定明**公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中**银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向董**支付违约金。

第十条房屋交付和接收手续中第一款规定，该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，明**公司应当在确定的交付日期前3天，书面通知董**办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；第三款规定，董**、明**公司双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；第四款规定，该商品房已满足交付条件，但董**收到明**公司的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：只要该商品房满足合同第六条第二款的交付条件，在超过明**公司发出的书面通知交房日后，即可视为已交付。董**、明**公司双方的其它约定中第十二条规定，对合同第十条补充，董**到明发城市广场物业管理处办理物业管理手续。董**认可明**公司委托物业公司进行交付。

第十四条前期物业服务中第一款规定南京紫**限公司为商品房所在商品房项目的物业管理企业。

董**按约支付了全部购房款。明**公司于2011年取得了所售房屋的《建设工程规划验收合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》。董**接到明**公司的入住通知书后，于2014年5月4日填写了申请交房表。董**在验房时发现八套房屋存在大面积渗水现象。董**遂向负责交房的南京紫**限公司反映，要求修复，拒绝接收房屋。南京紫**限公司表示通知明**公司进行修复，并将董**已交付的物业费退回。此后，董**多次去验房，南京紫**限公司多次以维修单或其他的形式通知明**公司修复。董**再次因渗水问题没解决，拒绝接收房屋，要回已交的物业费。

2015年3月25日，董**向江苏省南京市钟山公证处申请证据保全。江苏省南京市钟山公证处派员对涉案房屋现状采取拍照、摄像方式进行了保全，并对董**与物业管理处人员谈话进行录音方式保全。江苏省南京市钟山公证处出具了九份公证书。董**支付了公证费12000元。

2015年10月23日，经原审法院调解，董**接收了涉案8套房屋。董**、明**公司双方办理了交接手续。

上述事实，有当事人提供的《南京市商品房预售合同》、《公证书》、发票、《建设工程规划验收合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、交房申请表、录音书面资料、当事人原审当庭陈述等证据在卷佐证，原审法院予以认定。

一审法院认为

原审法院认为，董**、明**公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。明**公司认为董**购买8套房屋，签订了8份合同，应当分别诉讼，原审法院认为董**、明**公司一次性签订8套相连房屋的买卖合同，属于一次交易。董**的起诉不违反法律规定，对明**公司的此点意见不予采纳。

董**认为涉案房屋渗水严重，影响正常使用，要求明**公司继续履行合格房屋的交付义务，并承担逾期交付房屋的违约责任。董**提供了《南京市商品房预售合同》、《公证书》、录音资料，拟证明董**已支付购房全款，并按明**公司通知的时间办理接收房屋手续，明**公司交付的房屋有质量问题，董**要求明**公司修复后再交付。明**公司认为，房屋渗水问题确实存在，明**公司在董**提出意见后第一时间进行维修。房屋渗水属于质量问题，与房屋交付无关。根据合同约定明**公司取得《建设工程规划验收合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案表》，就具备交付条件；明**公司履行了通知入住的义务，董**超过通知确定的时间拒绝接收房屋，应视为交付。明**公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。明**公司提供了快递单和交房申请表，董**认为虽然收到通知，但交房申请表不是商品房交接单，且董**没有和物业公司交接钥匙，涉案房屋的占有没有发生转移。

根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原审法院认为，《南京市商品房预售合同》中约定了二个交付的条款，根据合同约定，董**、明**公司双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。经原审庭审调查，董**不仅按明**公司通知确定的时间去办理接收房屋手续，而且在明**公司维修后，多次准备接收房屋，但都因漏水问题没有解决，未能办理交付房屋手续。根据合同约定，董**认可明**公司委托物业公司进行交付。明**公司提供证据不能证明在董**起诉前物业公司与董**完成了交付房屋的手续。

对于董**以房屋有质量问题为由拒绝接收房屋的理由是否正当，董**认为其购买房屋系用于投资出租，房屋渗水问题已严重影响了房屋的正常使用。明**公司认为董**提供的证据不能证明房屋渗水问题影响房屋正常使用。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原审法院认为，董**提供的公证书能证明涉案房屋渗水严重，严重影响房屋的正常居住使用，确认董**拒绝接收房屋的理由正当。对明**公司关于董**超过通知确定的时间拒绝接收房屋，应视为交付的意见，原审法院认为董**有权以房屋质量问题严重影响房屋正常居住使用为由拒绝接收房屋，故对明**公司的此项意见不予采纳。

对董**要求继续履行合格房屋的交付义务的诉讼请求，因董**于2015年10月23日接受了涉案8套房屋，故原审法院不再处理。

综上，明**公司未能按期交付涉案房屋，应当承担违约责任。董**主张明**公司应支付逾期交房的违约金的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。明**公司应当自2014年7月1日起至2015年10月23日止以已收房款22474636元为本金，按照中**银行同期商业贷款基准利率计算利息，支付董**违约金。明**公司应当支付董**违约金1677131元。董**为保全证据支付的公证费系为了查明案件事实支出的必要费用，应当由明**公司承担。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条的规定，原审法院判决：一、明发集**发有限公司于判决生效后十日内支付董**违约金1677131元；二、明发集**发有限公司于判决生效后十日内支付董**公证费12000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14786元，由明发集**发有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人明发房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人在具备买卖合同约定的取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案材料的条件后，就已书面通知被上诉人交房，且被上诉人在合同约定的交付期内收到入住通知。未能交房的原因是被上诉人拒绝接受房屋，而非上诉人交付的房屋不符合合同约定的条件。故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。其次，依据合同约定，被上诉人主张房屋漏水是否属于重大工程质量问题，严重影响正常使用的，应该通过有市级以上检测资质的检测机构检测，而一审法院仅凭公证机关的肉眼观测所作的公证书就认定上诉人交付的房屋存在严重的质量问题，影响正常使用，于法无据。二、一审法院程序错误。一审法院认为被上诉人一次性购买八套相连的房屋属于一次性交易，应一并审理。然而，八套房屋是否存在同样的质量问题及其严重程度情况不尽相同，一审法院认为八套房屋都达不到交付的条件，属于以偏概全，存在严重的程序错误。综上，上诉人请求二审法院在查清事实的基础上，撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人董**辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。上诉人二审中未提交新证据。

二审中，被上诉人提交非住宅商品房使用说明书及非住宅商品房质量保证书复印件各一份，以证明上诉人交付房屋使用的时间是2014年12月20日，进一步证明了上诉人在原审中陈述的交付时间是2014年6月30日不符合事实。上诉人质证认为：我方涉案房屋于2011年取得了建设工程规划验收合格证书和房屋竣工验收备案表，当时非住宅类房屋没有要求提供两书，在2014年时按规定要求提供两书，因此该两书是后补的，日期的填写没有按照正常的竣工验收交付的时间来写。且根据合同约定，合同约定的交付条件是取得工程验收合格证书和备案表，而不是取得两书以后进行交付。

本院认为

本院认为，上诉人明发房产公司与被上诉人董**于2013年11月25日签订的8份《南京市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同签订后，被上诉人按约支付了全部房屋价款22474636元，上诉人亦应按照合同约定及法律规定向被上诉人交付房屋。上诉人在通知被上诉人交房后，被上诉人在收房时发现涉案房屋存在大面积渗水的质量问题，被上诉人为此拒绝收房，为此双方发生纠纷，故本案的争议焦点为上诉人在通知交房时房屋存在的质量问题是否构成被上诉人拒绝收房的正当理由。对此本院认为，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上诉人作为专业的房产开发公司，在交付房屋时，不但应具备合同约定的交付条件，亦应按照法律的规定确保房屋能够正常使用。涉案房屋交付时存在严重的渗水问题，并经多次维修才修复完毕，明显影响被上诉人对房屋的正常使用。故被上诉人在房屋质量维修完毕前有权拒绝接收涉案房屋，上诉人应当向被上诉人承担延期交房的违约责任，原审法院按照合同约定判决上诉人承担违约金，处理结果正确。上诉人上诉主张涉案房屋总共8套，不应一并审理，但双方于同一天签订购买涉案8套房屋的买卖合同，房款支付时也未按每套房屋单独履行，原审法院认定双方属一次交易作为一个法律关系在本案中进行审理，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14766元，由上诉人明发房产公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日