朱**与陶**、陶纪祖房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱**与被告陶**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由代理审判员杭*适用简易程序独任审判，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。后依原告的申请追加陶**为本案共同被告，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。嗣后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，并依原告的申请追加傅**为本案第三人参加诉讼，于2014年9月30日、2014年10月16日、2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告朱**（参加第一、二、三次庭审）及其委托代理人吕**（参加第一、二、三次庭审）、陆*、被告陶**（参加第一次庭审）及其委托代理人叶**（参加第二、三、四、五次庭审）、丁**（参加第三次庭审）、被告陶**委托代理人刘*（参加第二、三、四、五次庭审）到庭参加诉讼。第三人傅**经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱**诉称：原、被告于2007年5月30日经昆山市**屋中介所和昆山**产中介所共同介绍，签订千灯镇动迁安置房转让协议书，约定由被告将其位于昆山市千灯镇三期B新村B-XX号楼XXX室及XXX号车库（现公安编号为马景园X号楼XXX室及XXX号车库）转让给原告，房屋总价为157800元，违约金为200000元。原告于签约当日支付了全额房款，后被告亦将房屋交付原告。因该房屋为动迁安置房，签约之时房产证和土地证尚无法办理，故双方约定待该房屋两证可办理之时，被告应及时办理两证并配合将房屋权属过户至原告名下。根据昆山市政府相关部门通知，自2013年6月起，马景园小区即可办理房屋所有权证及土地使用权证，双方约定的房屋权属过户条件已经成就，但是被告以多种理由拒绝将房屋权属过户给原告，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告协助原告办理昆山市千灯镇马景园X号楼XXX室房屋及马景园X号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续；2、被告支付原告违约金200000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：1、被告与第三人共同协助办理上述房屋及车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续；2、被告与第三人支付原告违约金200000元。

被告辩称

被告陶**辩称：我同意配合协助原告办理昆山市千灯镇马景园X号楼XXX室房屋及马景园X号楼X号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续，但是我不同意支付原告违约金200000元及本案的诉讼费用。我不是本案适格的被告，原告曾经与我签订一份房屋转让协议书，但该协议书并非原告与我的真实意思表示，我也没有收到原告的购房款157800元，事实上该房屋应为傅**转让给原告，而并非我，因此原告与我之间并没有房屋买卖的法律关系，我不承担协助原告过户、支付违约金及承担诉讼费用的义务。故请法院查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。

被告陶*祖辩称：被告陶**不是本案适格的被告，原告曾经与被告陶**签订一份房屋转让协议书，但该协议书并非原告与被告陶**的真实意思表示，被告陶**也没有收到原告的购房款157800元，事实上该房屋应为傅**转让给原告，因此原告与被告陶**之间不存在房屋买卖的法律关系。并且，被告陶**不是涉案房屋及车库的所有权人，无权处置涉案房屋及车库。

第三人傅**述称：2007年被告陶**将涉案被拆迁老宅的平方339.82平方以393717元的价格出售给我，我和被告陶**一起到动迁办由被告陶**签署了房屋拆迁安置协议书，确定了包括涉案房屋及车库在内的安置房，后来涉案房屋及车库由我放在自己的昆山**中介所和昆山市千灯镇阳光房屋中介所供买方了解，原告有意购买涉案房屋及车库，经我、昆山市千灯镇阳光房屋中介所和原告协商确定出售价格后，原告和被告陶**都在安置房转让协议书上签了字，从而促成了该笔房屋买卖交易。我收取了房款，昆山市千灯镇阳光房屋中介所收取了中介费，合计159300元，我向原告出具了收款收据。我认为不应由我承担协助原告过户的义务及支付原告200000元的违约金，并且不承担本案诉讼费用。我对原告不构成违约。如果法院认定我构成违约，该违约金数额的约定过高，我申请法院依法调整。

本院查明

经审理查明：2007年5月30日，经昆山**产中介所和昆山市千灯镇阳光房屋中介所共同介绍，原告（乙方）与被告陶**（甲方）签订千灯镇动迁安置房转让协议书，该协议书约定：甲方将位于昆山市千灯镇三期B新村B-XX号XXX室及X号自行车库（房屋面积80.54平方米，阁楼45.74平方米，车库24.12平方米）；房屋及车库成交总金额为157800元；付款方式为一次性付款；上述房屋房产证、土地证由地方政府统一办理，甲方在领到两证后必须即刻通知乙方前来领取，如乙方需进行产权过户，甲方必须无条件协助办理并提供一切相关材料；甲乙双方在办理上述房屋产权过户时所产生的一切税、费概由乙方承担；本协议生效后，甲乙双方均不得终止该协议，否则如一方违约，该方需支付另一方违约金200000元。昆山市千灯法律服务所对该动迁安置房转让协议书进行了见证。合同签订后，原告以现金形式将房款157800元和中介费交付给第三人，第三人向原告出具了收款收据。2008年1月份昆山市千灯镇阳光房屋中介所通知原告领取了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由原告占有使用至今。现因原、被告就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。

另查明：2007年5月30日，被告陶**（乙方）与昆山市**迁有限公司（甲方）签订千灯镇房屋拆迁协议书和昆山市房屋拆迁补偿安置协议书，约定：拆迁房屋补偿总额为291402元，乙方住宅安置地点为三期B新村B-XX号楼XXX室、三期B新村B-XX号楼XXX室、三期B新村B-XX号楼XXX室、文景园X-X#XXX室四套房屋，以及B-XX#X号、B-XX#XX号、B-XX#X号三间自行车车库；甲方应付乙方临时安置补助费（过渡费）9315元；甲方应付拆迁补偿费总额291402元，乙方购安置房四套、自行车库三间，总额487368元，乙方应付甲方结算差额195966元；甲方拆除面积310.5平方米，乙方购甲方安置房四套，面积339.82平方米。2007年6月2日被告陶**向昆山元**限公司负责人即第三人傅**出具收条，其中载明：“今收到房屋全额款291402＋93000＋过渡费9315元，合计393717元。”第三人称，2007年被告陶**将被拆迁老宅的安置面积339.82平方米以393717元转让给第三人，在被告陶**签订拆迁补偿安置协议书实际取得涉案房屋及车库后，第三人以昆山**产中介所的名义与昆山市**屋中介所共同促成了原告与被告陶**就涉案房屋和车库的买卖事宜，第三人收取了原告交付的购房款。

又查明：涉案房屋对应公安编号为昆山市千灯镇马景园X号楼XXX室房屋（含XXX阁楼），建筑面积为80.55平方米（阁楼建筑面积为45.09平方米）；涉案车库对应公安编号为昆山市千灯镇马景园X号楼XXX号车库，建筑面积为23.51平方米。涉案房屋及车库系由坐落于昆山市千灯镇汶浦三组寺后头X号老*拆迁安置而来，原老*为被告陶**及其妻子张**共有。张**于2013年9月29日因病死亡。2014年7月4日，陶**、陶**、陶**、陶**因继承张**的遗产向江苏**信公证处申请办理继承权公证。该处于2014年7月14日出具公证书载明：坐落在昆山市千灯镇马景园X号楼XXX室、XXX阁楼、XXX室（原三期B新村B-XX号楼XXX室及X号车库）、XX号楼XXX室、XXX室（原三期B新村B-XX号楼XXX室及XX号车库），X号楼XXX室、XXX阁楼、XXX室（原三期B新村B-XX号楼XXX室及X号车库），为原在陶**（共有人张**）名下的昆山市千灯镇汶浦三组寺后头X号自建房的动迁安置房，原《村镇房屋所有权证》编号为XXXXX。上述房产为张**和陶**的夫妻共同财产；现陶**表示要求继承张**的上述遗产，陶**、陶**、陶**表示自愿放弃对张**的上述遗产的继承权并承诺决不反悔；上述张**名下属于张**与陶**夫妻共有财产的一半为被继承人张**的遗产，被继承人张**的上述遗产应由其丈夫陶**、子女陶**、陶**、陶**共同继承，因陶**、陶**、陶**表示放弃继承被继承人张**的上述遗产，故被继承人张**的上述遗产，应由陶**继承。2014年7月16日，陶**、陶**、鲁**签订财产约定一份，其中载明：昆山市千灯镇马景园X-XXX、XXX室的产权归陶**个人单独所有，昆山市千灯镇马景园XX-XXX、XXX、X-XXX、XXX室的产权归陶**个人单独所有。涉案房屋及车库的产权于2014年7月25日登记于被告陶**名下。

以上事实，由原告提供的动迁安置房转让协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、证明、收据、收款收据、收条、律师函、邮寄凭证、拆迁安置备案认定书、拆迁协议书、被告提供的昆山市房屋补偿安置协议书、调查笔录、本院依职权调取的房屋产权登记信息查询结果证明、房屋产权登记资料及本院庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为：第三人傅**经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。被告陶*华系被告陶**和张**之子，作为被拆迁户的代表签署房屋拆迁协议书和房屋拆迁补偿安置协议书，取得拆迁利益，并将被拆迁安置所得的房屋及车库出售给第三人，被拆迁安置房屋的权利人被告陶**和张**经此多年，从未提出异议，应当推定被告陶**和张**知道并认可被告陶*华将涉案房屋及车库对外转让，故被告陶*华的上述行为对被告陶**和张**具有约束力。故本院认定被告陶**和张**与第三人建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。在涉案房屋及车库对外转让后，因继承张**之遗产以及被告陶*华与被告陶**的财产约定，涉案房屋及车库的产权归属被告陶**个人单独所有，故被告陶*华、陶**应当履行协助办理涉案房屋及车库的产权过户手续的义务。第三人已向被告陶**和张**履行付款义务，有权处分涉案房屋及车库。虽然由原告与被告陶*华签订动迁安置房转让协议书，但涉案房屋及车库的交易价格系由第三人与原告磋商，且购房款也由原告向第三人支付，故本院确认第三人与原告建立房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立有效。第三人作为出卖人，也应当履行协助原告办理涉案房屋及车库的产权过户手续的义务。

关于原告主张的违约金200000元，系原告与第三人约定的违约责任条款。第三人因被告陶**未予履行协助过户义务而构成违约，应由第三人向原告承担违约责任。但被告陶**代理被告陶**和张**在上述动迁安置房转让协议书上签字，应当认定其已经就违约方因违约行为将要承担的责任予以认可，并具备明确的心理预期，故在第三人向原告承担违约责任后可向被告陶**主张违约责任。动迁安置房转让协议书关于违约金200000元的约定明显过高，第三人请求依法予以调整，本院根据合同的履行情况、违约方的过错程度等因素，酌情调整为由第三人向原告支付违约金10000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陶**、第三人傅**于本判决生效之日起十日内协助原告朱**办理位于昆山市千灯镇马景园X号楼XXX室房屋（含XXX阁楼）及昆山市千灯镇马景园X号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。

二、第三人傅**于本判决生效之日起十日内支付原告朱**违约金10000元。

上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建**行营业部；户名：昆山市**结算中心；账号：32×××60）。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

案件受理费6668元，由原告朱**负担3012元，由第三人傅**负担3656元。第三人负担部分原告已预交，本院不再退还，第三人于本判决生效之日起十日内支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户行：中国农业**支行营业部，账号：10×××99。

裁判日期

二〇一四年十二月一日