吴**与江苏象**有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人江苏象**有限公司（以下简称象屿公司）及原审第三人杨*商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第01190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：吴**与第三人杨**夫妻关系，2015年6月30日第三人杨*与象**司签订了《房屋预定单》，约定由吴**及第三人杨*购买象**司开发的象屿都城嘉园10号楼2单元405室房屋，该预定单中约定涉案房屋单价9122.69元／平方米，总价624083元，并约定付款方式为商业贷款，首付日期2015年7月5日，首付金额30%，剩余房款70%于2015年9月5日前支付。同时该预定单条款第3条约定“如乙方未在本预定单确定的期限内到售楼处按本预定单约定与甲方签定《销售合同》或违反本预定单的其他约定，则甲方有权单方面解除本预定单，将乙方认购的商品房另行处置，乙方已支付定金归甲方所有，不予返还”。原审另查明，《房屋预定单》第5条中约定“乙方在本预定单中提供的联系地址应准确、详尽，如地址有误、变更联系地址或电话号码，须当面或以挂号信邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本预定单所列地址发出的任何书面邮件的第二日即为送达，均视为乙方收悉”，吴**及第三人杨*在《房屋预定单》中确认的地址为上海市嘉定区南翔裕丰路8号。因吴**及第三人未按约支付首付款，也未能在《房屋预定单》约定的期限内至象**司处签订《昆山市商品房购销合同》，故象**司于2015年7月8日向上海市嘉定区南翔裕丰路8号吴**及第三人处发出签约催告函，其中载明“根据合同约定，吴**及第三人需于2015年7月5日前携带《房屋预定单》、收据等其它相关资料到本公司售楼处签订《昆山市商品房购销合同》，迄今为止，您仍未按《房屋预定单》的相关约定前来签约。为体现我司的签约诚意，我司郑重函告您们，请于2015年7月16日之前按《房屋预定单》之要求到本公司售楼处签订《昆山市商品房购销合同》，我司将为您保留该房源至2015年7月16日，若届时您仍未来签约，我司将根据《房屋预定单》第三条的约定处理，您们的定金将予以没收，房源不再保留，您们将承担一切违约责任”。庭审中，吴**认可其未在《房屋预定单》约定的期限内前往象**司处。原审再查明，2015年6月30日第三人杨*以转账形式向象**司支付定金20000元，象**司出具收据予以确认。

以上事实由房屋预定单、pos机签购单、收据、结婚证、催告函、快递查询记录以及当事人在原审庭审中的陈述予以证明。

原审原告吴**的诉讼请求：1、象屿公司归还定金2万元；2、本案诉讼费用由象屿公司承担。

一审法院认为

原审法院认为：第三人杨*与象**司签订的《房屋预定单》系双方真实意思表示，真实合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。吴**姓名由其丈夫代签并未经吴**追认，故该合同效力不及于吴**，吴**不能以合同关系主张返还定金。吴**与第三人之间并未举证存在婚内财产协议，且未关于婚内财产协议告知象**司，第三人用以支付定金的刷卡行为系其对其财产的有权处分，故象**司收取该20000元并无不当，无需向吴**返还，对于吴**要求返还定金20000元的诉讼请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回吴**的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由吴**负担。

上诉人诉称

上诉人吴**不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、房屋买卖合同成立，但是该合同因损害到上诉人的利益，故应依法认定为无效合同。2、被上诉人明知第三人为已婚人士，第三人是没有独立支付购房款的经济能力且第三人的工资收入应为夫妻共同财产，购买商品房必须夫妻共同签字确认，但被上诉人没有尽到相应的通知或告知义务，反而要求第三人签署上诉人姓名，故被上诉人存有恶意，应当承担缔约过失责任。3、被上诉人使用欺诈手段要求第三人签署上诉人签名，故被上诉人不属于善意第三人。4、第三人支付定金的行为属于擅自处分夫妻共有财产，在没有征得其他共有人的同意下，当其他共有人明确反对时，则其处分行为应归于无效。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人象**司辩称：1、上诉人诉称因在被上诉人的要求下第三人冒用了上诉人的签名并签订了《房屋预定单》，并诉称该事实被上诉人在一审中已经认可，并无证据佐证。2、上诉人未能提供证据证明第三人与被上诉人存在恶意串通的行为，故不应认定合同无效。3、第三人系完全民事行为能力人，其签订预定单时能够充分完整的理解预定单的内容，第三人使用其占有并掌握密码的银行卡支付定金系合法行为。4、上诉人认为第三人支付定金未经其同意，系第三人的擅自行为，即使如此，该笔定金也不应由被上诉人退还而应由第三人归还上诉人。5、被上诉人有理由相信第三人有权代表其配偶与被上诉人订立《房屋预定单》并支付定金，也有理由相信第三人为有权代理，上诉人与第三人的纠纷不能对抗善意第三人（即被上诉人）。据此，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人杨*未作述辩。

本院查明

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，涉案房屋预定单系原审第三人杨*与象**司签订，系双方真实意思表示，真实合法有效，双方均应按约履行。原审第三人杨*未能按照预定单的约定期限及时履行后续义务，且并无存在不可归责的事由，象**司依照合同约定有权没收定金。上诉人认为，涉案合同系象**司与杨*恶意串通并损害到上诉人的利益，故涉案合同属于无效合同且象**司应承担缔约过失责任。对此，本院认为，上诉人未能提供证据证明象**司与杨*存在恶意串通的行为，因涉案合同的“吴**”的签名系杨*代签且事后并未取得吴**的追认，故原审法院认定涉案合同有效且合同效力不及于吴**并无不当，本院予以维持，对上诉人的前述上诉主张本院不予支持。上诉人认为象**司并非善意第三人且杨*支付定金的行为属于无效行为，本院认为，杨*基于涉案合同的约定通过其银行卡转账向象**司支付定金两万元，象**司收取该定金并无不当，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。

综上所述，上诉人吴**的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十一日