周**与周宽厂合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人周宽厂、梁**、周**房屋卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2014）邮初字第01255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

周**在原审中诉称：周**于1988年6月自建位于宝应县泾河镇黄埔村高庄组民房（楼上下各三间、前厨房三间、围墙），领取房产证、农村宅基地使用证，产权登记人均为周**本人。2001年2月，周**利用周**因故不在家居住之际，自行与周**之妻梁**、周**之兄周**签订售房协议购买该房，周**对此协议从未予以认可。周**认为，周**未与产权人签约买房，既侵害了产权人合法权益，又违反了农村房屋土地管理法规强制性规定，属无效协议，不能取得法律规定的预期效果。现周**向法院起诉，要求确认梁**、周**与周**于2001年2月16日所签订的售房协议书无效。

一审被告辩称

周**在原审中辩称：周**以一家之主身份签订购房协议，购房后与妻陈**、其子周*共同居住，其妻及其子均系宝应县泾河镇黄埔村汪庄组村民。讼争房屋系周**与其妻梁**夫妻共同财产，且在购房后长达十几年的时间内周**并未向周**及其家人主张权利，可见其对其妻及其兄周宽平与周**的买卖房屋行为是认可的。该购房协议是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，房屋买卖后，作为该房屋宅基地的所有权人宝应县**民委员会及其镇主管部门亦一直未提出异议，显而易见该购房协议是合法有效的。况且，即使如周**所讲购买协议是无效的，周**也不能按无效协议主张返还该房屋，理由如下：1、周**兑付房款后，就得到该房屋除宅基地以外的权利，对其适用宅基地是否合法应由有权机关处理，周**无权主张该房屋宅基地的相关权益，当然也无权要求退还房屋；2、房屋交付后，周**及其家人对该房进行了大规模装修，该房的使用功能与购买时相比已加大，不宜再退还。本案当事人争议的房屋及土地使用权应该由行政机关予以处理，不在人民法院受理范围。综上，请求法院驳回周**的诉讼请求。

被上诉人辩称

梁**在原审中未作答辩。

周**在原审中辩称：购房协议内容很清楚，周**就此不作解释。周**仅仅作为见证人在该协议上梁**签名后签名，并非代表周**。

原审查明：2001年2月16日梁**、周**（甲方）以周**名义与周*厂（乙方）签订售房协议书一份，协议约定甲方将现有楼房两层上三间下三间以及前厨房三间包括围墙（坐落于宝应县泾河镇黄埔村高庄组）出售给乙方，售房总价值为3万元，还款方式：第一批第一年现兑一万元整，第二批2002年农历6月20日兑一万五千元，第三批2002年春节前交款五千元，款兑清后，甲方将房产证交给乙方。协议成立后，周*厂付清房款，梁**即将该房屋的房屋所有权证（房屋所有权人周**）交给周*厂，周*厂并取得该房屋且由其妻陈**及其子周*实际居住。陈**、周*系宝应县泾河镇黄埔村村民，与本案周**系同一集体经济组织成员。另查明，周**与梁**系夫妻关系，周**与周**系兄弟关系，2001年2月期间周**因故羁押在宝应看守所。2014年7月10日，周**向法院起诉，要求确认梁**、周**与周*厂于2001年2月16日所签订的售房协议书无效。

原审认为：坐落于宝应县泾河镇黄埔村高庄组、地号050111010房屋（诉争房屋）应为周**、梁**夫妻共同财产，共有人梁**以周**的名义将诉争房屋出售给周**，鉴于周**当时已限制人身自由，在其恢复人身自由后，对其妻梁**对该房屋的处分行为并未向周**提出异议，周**与其妻及其子一直居住在该房屋至今，周**与周**之间互有人情往来，故对梁**与周**所签订的售房协议书应认定为有效，依法应予以保护。近年来周**与周**两家因粮田而发生争议，周**以本人未签字为由而诉至本院，要求确认上述协议无效，于法无据，原审依法不予支持。周**虽为城镇居民，其购买房屋实际为家庭成员其妻及其子居住使用，且其家庭成员与本案周**系同一集体经济组织成员，周**向梁**购买房屋行为并无不当，亦不违背相关法律规定。综上，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百四十八条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决：驳回原告周**要求确认被告梁**、周*平与被告周**于2001年2月16日所签订的售房协议书无效的诉讼请求。案件受理费275元，由原告周**承担。

判决后，周**不服向本院提起上诉称：

首先，售房协议未经周**书面明示签字认可，意思表示欠缺。周宽厂虽已交付房款，但其从未要求周**在售房协议上补签，存在过错。其次，周宽厂系房屋买卖的主体，其户口南京市，其购买农村房屋已违反法律规定，合同无效。综上，请求二审法院查明事实，依法确认梁**与周宽厂之间的售房协议无效。

周**辩称：其向周**购房目的是让其妻子及孩子使用，周**购房已达15年，在此期间内周**从未提出过异议，表明周**已同意。本次诉讼是因房屋被拆迁引起的，房屋拆迁补偿费用较多，周**才提出房屋买卖协议无效。请求二审法院查明事实，依法驳回周**的上诉请求，维持原判。

梁**未作答辩。

周**未作答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，双方争议的焦点为：周**要求确认梁**与周宽厂签订的售房协议无效能否得到支持。

首先，周**与梁**之间的售房协议系双方真实意思表示，合同签订后，梁**向周**交付房屋及产权证书，周**付清房款，合同已得到履行。周**与梁**于2001年售房协议签订时，周**虽不在场，但其确认在2002年已知道梁**将房屋出卖给周**的事实，鉴定该房屋买受人与出卖人之间系亲属关系，而在其10多年的时间里未提出异议，本院能够认定梁**出卖房屋的行为已得到周**的追认。

其次，根据周**、周宽厂的陈述，能够确认周宽厂购房用于其子周*结婚，周宽厂同妻子与周*一直居住在讼争房屋，故周宽厂购房行为来看，应当认定周宽厂以个人名义向周**、梁**购买房屋，实为全体家庭成员共同使用。况且，周*与其母亲的户籍就在宝应且泾河镇黄浦村，故周宽厂购房行为并不违反法律法规的规定，周**主张房屋买卖协议无效不能得到支持。

本院认为

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周**的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费275元，由上诉人周**负担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日