上诉人俞*、倪*与被上诉人臧倬房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人俞*、倪*因与被上诉人臧倬房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日受理本案后，依法组成合议庭于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人俞*、倪*及其委托代理人李**，被上诉人臧倬及其委托代理人丁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

俞*、倪**审诉称，2013年12月7日，俞*、倪*经南京利**有限公司的居间与臧*就买卖本市建邺区江东中路313号某幢某单元2102室的房屋，约定俞*、倪*以1758000元的价格购买。合同签订的当日俞*、倪*支付了2万元给臧*，后又于2013年12月9日通过银行转账支付13万元给臧*作为定金。合同同时约定，双方于2013年12月30日到公证处办理公证等手续并支付后续购房款。但臧*以在外地为由未能在正常期限办理相关手续。2014年1月3日，臧*以其妻子不同意出售该房屋并提出解除合同，经双方多次沟通后，臧*最终决定不再履行合同，并将定金返还给俞*、倪*，但双方对违约损失没有达成一致。俞*、倪*认为，双方签订的合同合法有效，臧*单方面解除合同属于根本违约，依法应当承担违约责任。为了维护其合法利益，请求臧*双倍返还定金30万元（其中定金15万元已经返还给了俞*、倪*），并由臧*承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

臧*原审辩称，其并不存在违约解除合同的情形。俞*、倪*没有按照合同约定的付款时间履行付款义务，俞*、倪*出现了法定的违约情形，其是按照法律的规定行使合同解除权的，请求驳回俞*、倪*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年12月7日，双方经南京利**有限公司第陆拾贰分公司居间介绍签订了《房屋买卖居间协议》一份，约定，臧*将其位于本市建邺区江东中路313号某幢某单元2102室建筑面积为108.46平方米的房屋出卖给俞*、倪*，合同成交价为175.8万元，俞*、倪*于2013年12月10日支付定金30万元，于2013年12月30日前支付房款115万元（其中含定金30万元），双方付款当日到公证处办理委托公证等手续，于2014年4月1日付款608000元，臧*承诺俞*、倪*在2014年4月1日前支付全部房款后，将房屋出借给俞*、倪*居住；双方还同时约定于2014年9月15日前办理房屋的过户手续，房屋交易过程中产生的各项税费以及房屋中介服务费17500元由俞*、倪*承担。上述协议签订的当日，俞*、倪*给付臧*定金2万元，于2013年12月9日通过银行转账给付定金13万元。2014年1月3日，合同的居间人以臧*的名义出具了《说明书》一份，言明：“本人臧*是南京市建邺区江东中路313号某幢某单元2102室的物业业主，今因本人妻子不同意出售该物业房屋给购房人俞*、倪*，所以本人解除双方签订的房屋买卖居间协议”。臧*在说明书上予以签字，并同时注明：“付款方式和原合同有偏离”。该说明书由居间方当场交付给了俞*、倪*，臧*于出具说明书的当日将定金15万元返还。

庭审中，臧*表示说明书中其妻子不同意出售涉案房屋的原因系俞*、倪*没有按照合同约定给付定金和房款。俞*、倪*则表示，其没有按照合同约定的时间给付定金是经过臧*同意的，剩余定金的给付也是臧*同意延迟至2013年12月30日连同约定的购房款一并给付。其没有按约给付房款的原因是2013年12月30日臧*不在南京，其无法履行给付购房款的义务。

以上事实有合同、收条、说明书、开庭笔录等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案中，双方就买卖涉案房屋所签订的房屋买卖居间协议是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。

关于俞*、倪*要求臧*承担违约责任的问题。因俞*倪*在履行协议的过程中，没有按照约定给付臧*相应的定金和购房款，臧*在由其出具并为俞*、倪*所接受的说明书中对此已经予以了明确，可见导致协议解除的原因并非臧*所致。虽然俞*、倪*在庭审中表示臧*同意剩余的定金延迟至2013年12月30日连同购房款一并给付，但其作为付款义务人在知道臧*的银行收款账号的情况下，其并没有在该期限之前连同应付的购房款一并支付，俞*、倪*的该种行为属于一种违约行为。即使臧*同意俞*、倪*延迟支付定金，但俞*、倪*在臧*出具说明书解除协议之前也没有给付，为此，臧*向俞*、倪*出具说明书解除双方之间的协议并返还已付的定金15万元，该种情形属于双方对协议协商一致的解除且已经实际履行完毕。综上，俞*、倪*要求臧*承担违约责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回俞*、倪*对臧*的诉讼请求。

原审案件受理费3300元减半收取1650元由俞*、倪*负担。

上诉人诉称

上诉人俞*、倪*不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，程序违法。首先，原审法院对于上诉人提交的证据未能进行质证，在相关案件事实未能查清的情况下，径直做出判决，程序违法。在原审开庭时，上诉人当庭向法庭提交录音光盘证据用于证明被上诉人提出解除合同的真实原因系由于其家庭自身原因，而非上诉人延迟支付房款，但原审法院不接受该证据，也未对该证据进行质证，就直接作出了判决，令人难以信服。其次，上诉人在原审中提交的由中介出具的证明，原审法院对此未作出任何的评价。再次，原审法院认定由于上诉人未能支付房款，导致被上诉人提出解除合同，进而认定被上诉人并未违约，缺乏事实依据。关于定金支付问题，合同约定的定金为30万元，但在签约时及签约后双方就定金问题进行了协商，已进行了改变，被上诉人收取上诉人15万元的定金后并未提出任何异议，中介公司也予以了证明。关于首付款支付问题。根据合同约定，上诉人应于2013年12月30日交付房款115万元，同时双方于付款当日到公证处办理委托公证等手续，但被上诉人在上述约定的时间内出差，不能按期办理上述委托公证手续，并提出延期再办理付款、过户手续，但2014年1月3日，被上诉人在事先未有任何通知的情况下直接提出解除合同，导致合同无法履行。原审法院认定上诉人违约，没有事实和法律依据。第四，原审认定被上诉人出具解除协议，同时将上诉人支付的定金返还，双方即对解除合同达成合意，无需再承担违约责任，不符合法律规定。

综上所述，原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人双倍返还购房定金15万元；被上诉人承担本案的诉讼费。

臧*要求维持原判决。

本院查明

二审中，本院对上诉人俞*、倪*提交的2014年1月3日三方谈话的录音光盘的内容进行了质证。上诉人认为该光盘内容中被上诉人向中介说其于2013年12月30日在宜兴有个聚会，中介征得被上诉人同意，将首付款时间改为2014年1月3日。同时证明将另15万元定金延迟支付也得到了被上诉人认可。被上诉人质证认为，该份视听资料中无法证明被上诉人已经同意将交付首付款日期变更为2014年1月3日，该录音中，中介只是说在2013年12月27日打过电话，但2013年12月30日无论是中介还是上诉人俞*、倪*均未给被上诉人打过电话，中介所说的被上诉人同意将付款延迟至2014年1月3日，仅是中介的自说自话，被上诉人明确表明从宜兴可以赶回来履行合同，这在录音中能反映出来。从录音几方对话可以听出，有关将双方协商一致的付款日期变更至2014年1月3日，仅是中介的主观认识，并未得到被上诉人的确认，于是中介将其错误的主观认识传达给了上诉人，从而导致上诉人误认为双方付款日期已变更为2014年1月3日。而被上诉人在2013年12月30日一直在等待上诉人按照合同约定付款至其银行卡中并办理相关手续。上诉人提交的录音证据不能得到其证明目的。

二审中，上诉人倪婧向法庭陈述，其在2014年1月3日，与被上诉人说明其愿意多交十几万元的税款，将产权证予以过户，但双方未能达成一致意见。

上述事实有录音光盘、开庭笔录、被上诉人对录音证据的质证意见在卷证实。

双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案中，双方就涉案房屋所签订的房屋买卖居间协议是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应遵守诚实信用的原则，相互协助、及时通知，促进合同正确及时的履行。本案中，从查明的事实看，双方合同签订后，在履行合同过程中，双方对定金30万元的支付时间作出了变更，并得到了双方的认可，但在支付首付款100万元（含另15万元定金）的时间上的变更，双方各自向法院陈述不同，上诉人认为被上诉人已同意其100万元到2014年1月3日支付，并向法院提交了2014年1月3日其与中介及被上诉人的三方谈话录音，被上诉人对此不予认可。本院认为，从该录音的整体内容来分析，双方对变更100万元的首付款时间，没有达成明确的一致意见，仅是中介公司误解所产生的主观意识，导致上诉人认为双方已达成迟延支付100万元的一致意见。根据法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，故本案中，双方当事人之间的100万元首付款的支付时间未变更。上诉人未在规定的时间内支付100万元，虽不属于故意违约行为，但客观上确已构成违约，该违约行为并不构成解除合同的法定条件，此时，双方合同应继续履行。2014年1月3日，上诉人与被上诉人在交涉中，上诉人曾要求提前过户，被上诉人对此也未认可，双方就合同履行问题，也产生了新的争议。此后，被上诉人要求解除双方之间的合同，并向上诉人出具说明书解除双方之间的协议，该说明书中也注明了合同解除的原因是被上诉人的爱人不愿意继续履行合同，不愿意履行合同是因为上诉人的付款的时间与合同约定有差异，并返还上诉人已付的定金15万元，上诉人接受了该15万元定金，并接收了说明书，表明双方同意合同不再履行。原审法院认为该种情形属于双方对协议协商一致的解除，互不担责，并无不当。上诉人认为是被上诉人违约解除合同，因与本案事实不符，本院对上诉人要求被上诉人承担违约解除合同责任的上诉意见，不予采纳。原审法院虽未当庭接受上诉人提交的录音证据，在程序上存在一定的瑕疵，二审中，本院组织双方当事人对该证据进行了质证，该证据也不能达到上诉人需要证明的目的，故本案应当予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费3300元，由上诉人俞*、倪*负担；

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十四日