上诉人苏州爱涛**江宁分公司与被上诉人**有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人苏州爱涛**江宁分公司（以下简称爱涛江宁分公司）与被上诉人**有限公司（以下简称筑城公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第2587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。爱涛江宁分公司的代表人桂方林及其委托代理人李**、周**，筑城公司的委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人爱涛江宁分公司原审诉称，2010年9月1日，其与南京市江**主委员会签订了《托乐嘉花园物业服务合同》一份，约定由其为托乐嘉花园提供物业管理服务，服务期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止。合同约定，物业区域内的已竣工但尚未出售，以及开发建设单位未能按时交给买受人的（业主未到物业服务企业办理入住手续的），开发建设单位应按规定向爱涛江宁分公司交纳物业服务费。物业服务费标准为小高层住宅每月1元／平方米，商业街区每月2.2元／平方米，车位60元／月。在爱涛江宁分公司服务范围内，产权属筑**司的空置房有13039.02平方米，苏果大卖场负一楼8600平方米，车位1499个，筑**司未交纳空置房屋和未出售车位的物业管理费，也未交纳空置房屋的公摊电费。爱涛江宁分公司多次催要，并于2011年7月20日、2013年5月29日向筑**司发出工作联系函，要求筑**司交纳空置房屋和车位的物业管理费及公摊电费，筑**司至今未支付。现诉至法院，要求：1、筑**司支付2010年9月1日至2013年8月31日物业管理费4056384元；2、筑**司支付2010年9月1日至2013年8月31日空置房屋公摊电费73791元；3、筑**司支付逾期付款滞纳金2768482.08元（滞纳金暂算至2014年5月31日，实际滞纳金金额应算至筑**司实际支付之日）；4、筑**司承担本案诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人筑**司原审辩称：1、筑**司已按约定陆续向爱涛江*分公司缴纳物业管理费586.25万元，该物业费已经起到维护物业正常运转和爱涛江*分公司正常经营之用，不存在欠缴情况；2、双方当事人之间就销售案场达成特约服务关系，爱涛江*分公司不需就销售案场部分另行提供物业服务，筑**司支付的特约服务费中自然包括了正常物业服务费；3、爱涛江*分公司诉请中要求支付空置房屋物业服务费中部分房屋的起算日期错误；4、爱涛江*分公司诉请中部分空置房屋物业管理费超过诉讼时效；5、筑**司已就北区车库支付了服务补贴，爱涛江*分公司要求重复缴纳物业服务费无依据；6、物业合同未约定逾期缴纳物业服务费的违约金计算标准，爱涛江*分公司无权依据《业主规约》的条款要求其支付违约金；7、爱涛江*分公司在提供物业服务期间，长期存在物业服务不到位的情况，即使筑**司存在欠缴物业费情况，也应当依法对爱涛江*分公司主张的物业服务费根据实际履行情况予以扣减。

原审法院经审理查明，2010年9月1日，爱*江宁分公司与南京市江**主委员会签订《托乐嘉花园物业服务合同》，约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：睦邻居、友邻居、吉邻居、单身公寓1.00元／平方米／月；商业街区：2.20元／平方米／月；中心会所的办公用房及其它经营性物业：3.00元／平方米／月”，“物业区域内的已竣工但尚未出售，或者开发建设单位未能按时交给物业买受人的物业（业主未到物业服务企业办理入户手续），开发建设单位应按前款规定向乙方交纳物业服务费”，“非业主共有产权车位停车位物业服务费60元／月位”。《托乐嘉花园物业服务合同》附件七《托乐**委员会、南京**限公司、苏州爱**限公司三方会议纪要》（以下简称《三方会议纪要》）约定：“一、关于600万补贴款的用途问题。鉴于托乐嘉花园前期物业遗留问题较多，爱*物业进驻后，在一定期限内必须加大人力、物力的投入，新城置业按约拨付的600万元补贴款主要用于：1、用于爱*物业进驻托乐嘉花园后加大人力投入的支出；2、用于部分日常维修费用的补充；3、新城置业与爱*物业签订的合同明细作为新物业服务合同的附件，由业委会督促新城置业和爱*物业履行”。2010年9月8日，爱*江宁分公司与筑**司签订《南京托乐嘉项目物业管理考核及补贴办法的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定筑**司在爱*江宁分公司接管小区后，对爱*江宁分公司物业管理经费进行阶段性补贴，分十二个季度共计补贴600万元，筑**司向爱*江宁分公司支付了586.25万元。筑**司于2011年6月23日向爱*江宁分公司发出工作联系单，载明“北区1#、2#地下车库已验收并交付，为贵司能有效的对车库进行管理，我司补贴贵司4名保安及2名保洁人员的费用。保安人员费用为3000／月／人，保洁人员费用为2000元／月／人。每月的人员费用共计16000元”，筑**司按该标准支付了17个月费用，共计272000元。爱*江宁分公司与筑**司签订《销售案场物业服务协议》，约定自2012年10月10日起至2013年10月9日止，爱*江宁分公司为筑**司提供销售案场和样板房的客服管理、保洁管理，停车场的礼宾、停车服务，筑**司支付了相应费用。

原审法院另查明，双方当事人对苏果负一层物业费数额确认为427470元。《托乐嘉花园业主规约》第十六条第（一）项载明“未按时交纳物业服务费或代收代交费用或其它专项服务费用的，欠费业主或者使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用总额（包括预交部分）的0.5‰／日的违约金”。

原审法院再查明，托乐嘉花园空置房物业费2010年9月—2013年9月经双方确认为817775.37元。空置车位物业费2010年9月—2013年9月经双方确认为2190720元。物业公司管理期间开发公司应分摊的公摊电费（2010年9月—2013年9月）为70008元。

上述事实，有《托乐嘉花园物业服务合同》、《托乐**委员会、南京**限公司、苏州爱**限公司三方会议纪要》、《南京托乐嘉项目物业管理考核及补贴办法的补充协议》、《托乐嘉花园业主规约》、《销售案场物业服务协议》、工作联系函、工作联系单、《空置房、空置车位服务费、公摊电费、滞纳金统计汇总》及当事人的陈述等证据予以证实。

原审法院认为：一、关于600万元补贴款。《托乐**委员会、南京**限公司、苏州爱**限公司三方会议纪要》、《南京托乐嘉项目物业管理考核及补贴办法的补充协议》两份文件均对600万元补贴款性质作了约定，该款系筑**司对爱涛物业进入托乐嘉的补贴，爱涛江宁分公司认为该款冲抵物业服务费无事实及法律依据，原审法院不予采信。

二、关于案场特约服务费。根据双方当事人签订的《销售案场物业服务协议》，爱涛江宁分公司为筑**司提供销售案场和样板房的客服管理、保洁管理，停车场的礼宾、停车服务，该特约服务超出《物业服务合同》范围，且该协议独立于原物业合同，因此筑**司基于该协议支付的特约服务费系针对案场特约服务支付的费用，独立于物业管理费，爱涛江宁分公司认为特约服务费中自然包括了正常物业服务费无事实及法律依据，原审法院不予采信。

三、关于北区车库补贴款。根据《工作联系单》内容，爱涛江宁分公司对北区车库提供保洁和设施设备管理服务，该服务未超出日常物业管理范围，不能视为特约服务，因而筑**司基于该服务支出的人员工资应抵扣物业服务费，因此对于筑**司已就北区车库支付了服务补贴，爱涛江宁分公司要求重复缴纳物业服务费无依据的抗辩意见，原审法院予以采信。

四、关于物业服务费数额。根据《物业服务合同》确定的物业费计算标准以及空置房屋、车位的统计，查明筑**司欠苏果负一层物业费427470元、托乐嘉花园空置房物业费817775.37元、空置车位物业费2190720元，共欠物业服务费3435965.37元，扣除筑**司已支付的北区车库物业费272000元，共计3163965.37元。

五、关于诉讼时效。法律规定权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，爱涛江宁分公司诉请的物业费基于同一《物业服务合同》应认为系同一债权，爱涛江宁分公司对其中部分物业费主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩下的物业费，因此筑城公司认为部分空置房屋物业管理费超过诉讼时效无法律依据，原审法院不予采信。

六、关于滞纳金。《物业服务合同》对逾期支付物业费的违约责任虽然未作明确约定，但《业主规约》中对逾期支付物业费的违约金作出了规定，该《规约》应对托乐嘉花园业主包括开发公司具有约束力，但由于根据该约定标准计算违约金过高，结合筑**司拖欠物业费的事实及对爱涛江宁分公司造成的实际损失，酌定筑**司逾期支付物业服务费的滞纳金为300000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《民法通则》第一百四十条之规定，原审法院判决如下：一、筑城公司于判决发生法律效力之日起10日内支付爱涛江宁分公司物业服务费3163965.37元。二、筑城公司于判决发生法律效力之日起10日内支付爱涛江宁分公司公摊电费70008元。三、筑城公司于判决发生法律效力之日起10日内支付爱涛江宁分公司滞纳金300000元。

一审案件受理费39426元，由爱**分公司承担18829元，筑**司承担20597元（此款已由爱**分公司垫付，筑**司在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。

上诉人爱涛江宁分公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决第一项、第三项，改判筑**司给付物业服务费3435965.37元，支付滞纳金3046874元；二、由筑**司承担一、二审诉讼费用。其理由为：一、原审法院认定筑**司已就北区车库支付了服务补贴，并据此扣除北区物业服务费272000元，存在错误。筑**司基于北区1、2号地下车库的管理，主动补贴安保人员、保洁人员17个月费用共计272000元；所谓补贴，实际上就是在支付原有物业服务费的基础上，另外给予的一种补偿，系单方赠予行为。物业服务费是综合费用，人员工资仅仅是物业服务开支的一项，给付人员工资并不等同于支付物业服务费。物业服务费的扣减必须是双方形成一致意思表示时才能成立。因此，筑**司无条件单方补贴人员工资的行为系额外补偿，并不意味着可以冲抵、扣减物业服务费。二、原审判决认定滞纳金为30万元，计算标准偏低。筑**司自2010年9月起即拖欠物业服务费，根据合法有效的《业主规约》的规定计算，筑**司应付滞纳金3046874元。综上所述，请求二审法院支持爱涛江宁分公司的上诉请求。

上诉人筑城公司二审答辩意见为：爱涛江宁分公司认为一审法院不当扣除双方通过工作联系单约定好的北区1、2号车库服务费272000元，这一上诉请求不能成立。上述费用实际上是双方对北区车库物业费用金额支付方式的变更，即覆盖了整个北区车库的物业费，而非在北区车库物业费数额当中进行扣减。爱涛江宁分公司认为一审法院酌定滞纳金30万元偏低，对此筑城公司认为一审判决滞纳金缺乏合同依据，其依据的业主规约不符合法律的相关规定，不应当予以支持。爱涛江宁分公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。

上诉人筑**司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判驳回爱**分公司的诉讼请求；二、依法判令爱**分公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉理由为：一、原审法院认定事实不清，遗漏与本案判决相关的重要事实。（一）爱**分公司在前期的联系函中一直按照七折的标准向筑**司主张物业费，人民法院在判决时应当按照该标准计算。1、根据《江苏省物业服务费收费管理办法》第十三条第四款之规定，对于业主未入住或者未使用的物业，应当按照70%的标准缴纳物业费，而非全额缴纳。2、根据爱**分公司提供的工作联系单，爱**分公司主张的物业服务费均按百分之七十进行计算；同时，筑**司在给爱**分公司联系单中的回函部分也对其按照70%向筑**司主张的方式予以确认。可见爱**分公司在与筑**司履行该物业服务合同的过程中已经达成了变更，但人民法院在判决过程中忽略了双方就物业服务费打折的实际情况，全额支持了爱**分公司所主张的物业服务费，明显判决错误，依法应当予以纠正。（二）原审法院错误的将“空置车位管理费”认定为爱**分公司诉请要求的“空置车位物业费”，并且忽略了筑**司与爱**分公司已经就北区1号、2号车库物业服务达成新的合意的事实。1、爱**分公司要求筑**司支付空置车位管理费没有合同依据。根据业委会与爱**分公司签订的物业服务合同附件八《托乐嘉花园车辆行驶和停泊管理规定》的名称、章节安排、条款内容来看，第三章“停车收费管理”中第十条明显为针对车辆停车的收费标准，而并非针对空置车位的物业费收费标准。空置的车位并不存在车辆管理的问题，也不存在提供保安进行保护的情况，充其量是提供简单的物业清洁服务。2、筑**司已与爱**分公司就北区车库缴纳物业服务费达成服务协议，并且按照服务协议缴纳了服务费。2011年6月23日筑**司与爱**分公司签订的《关于北区车库全面管理的相关事宜工作联系单》载明：“北区1#、2#地下车库由爱**分公司在7月1日开始对车库进行管理；考虑爱**分公司就该部分车库没有收入；筑**司为爱**分公司补贴物业费，每月16000元。”根据该联系单的内容，筑**司认为该联系单约定的补贴费用即为两车库的物业费用，爱**分公司无权就该部分再向筑**司主张物业费。北区两车库的车位销售一直停滞不前，大量车位空置，不需要大量的物业服务以及修复工作，不需要耗费巨额的物业服务费。筑**司于2015年2月1日又向爱**分公司支付人民币6.4万元，作为2013年6月至2013年9月的物业服务费，依法应当予以扣除。（三）爱**分公司所主张的空置房屋物业管理费存在错误，原审人民法院事实认定存在错误。1、筑**司已经就售楼处部分向爱**分公司缴纳特约物业服务费，包括正常物业服务费在内。根据筑**司与爱**分公司签订的《销售案场物业服务协议》，双方就销售案场已经达成特约服务关系，由爱**分公司为筑**司的销售案场提供客服管理、保洁管理、停车场礼宾、停车服务等内容。与物业服务合同相对比，特约服务的服务范围已经包含了正常物业服务的范围，筑**司不需缴纳正常的物业服务，筑**司支付的特约服务费中自然也应当包括了正常物业服务费。原审法院认定《销售案场服务协议》仅仅是特约服务明显属于事实认定错误。2、筑**司已经将益家健身会所出租给案外人，爱**分公司应当向承租人主张该部分物业服务费。本案中，爱**分公司起诉要求筑**司承担物业费中有大部分所谓“空置房屋”实际上属于筑**司已经出租的房屋，按照“谁享受服务，谁支付费用”的基本原则，该部分物业服务费不应由筑**司承担；即使应由筑**司承担物业费，其前置条件也应是爱**分公司要求承租人支付费用，筑**司只能承担补充连带责任，而并非真实的连带责任。3、爱**分公司所主张的苏*负一楼不在物业服务合同约定的范围之内，且超过诉讼时效。物业服务合同约定的物业服务范围是华润苏*大卖场，并不含负一层。实际履行中，筑**司也从未对负一层进行过管理，故其也从未就该部分向筑**司主张过相应的物业服务费，其诉讼时效已经过。（四）爱**分公司所诉请的公摊电费没有任何证据作为支撑。爱**分公司在公摊电费计算基数、计算时间节点以及承担主体上均存在明显错误；同时，爱**分公司并未提供其已经交纳电费的相关凭证。（五）爱**分公司在提供物业服务的过程中明显存在服务不到位的情况，其主张的物业费依法应当予以扣减，原审法院遗漏了该部分事实。根据筑**司提供的证据材料，爱**分公司提供的物业服务明显存在不到位的地方，原审人民法院遗漏了该事实，对于爱**分公司主张的物业服务费应当在七折的基础上继续予以扣减。（六）爱**分公司主张的滞纳金没有合同依据，原审法院不应依据《业主规约》作为认定筑**司承担滞纳金的合同依据。本案中，爱**分公司与业主委员会之间所签订的《物业服务合同》并不存在违约金条款，所以爱**分公司关于违约金的诉讼请求没有合同基础。对于爱**分公司提供的《业主规约》，筑**司对该规约的存在并不知情，爱**分公司一直未向筑**司出示，对筑**司不具有约束力；《业主规约》并不是物业服务合同的附件，并不是双方就违约责任达成的合意，爱**分公司不能以此作为要求筑**司支付违约金的依据。二、原审法院法律适用存在错误，未适用公平合理的基本原则，导致筑**司与爱**分公司之间权利义务的严重失衡。（一）原审人民法院确认了筑**司已经支付巨额物业费的事实，仍判令筑**司支付物业费导致双方之间的权利义务失衡。首先，从上述双方实际履行情况来看，补充协议中约定的600万元补贴款应视为爱**分公司与筑**司之间就关于物业服务费的计算、支付等条款的变更和调整，即由物业服务合同中约定的按物业类型、建筑面积、按月计算变更为补充协议中约定的按季度、固定金额、考核标准计算，该款项名为“补贴款”实为“物业服务费”，这从爱**分公司开具给筑**司的发票事项“物业服务费”亦可得到证实；其次，即使根据爱**分公司多次变更后主张的诉请，2010年9月1日至2013年8月31日期间筑**司按物业服务合同约定的交纳标准计算应交纳的物业服务费也仅为约400万元左右，故从补充协议约定的内容和初衷来看，筑**司为保障小区物业服务正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境等，在前述法定和约定支付物业服务费义务的基础上将物业服务费的数额由400万元变更、调整为600万元，显然该600万元已经包括筑**司法定和约定的应当支付的物业服务费400万元，而不是爱**分公司单方面理解的在400万元基础上再额外支付600万元。（二）筑**司已经支付的7218692.12元物业费实际上已经起到了维护小区物业正常运转以及爱**分公司正常经营的作用，依据公平原则，筑**司不需要再向爱**分公司支付物业服务费。（三）爱**分公司所诉请要求的物业费已经部分超过了诉讼时效。根据爱**分公司与业委会之间的《物业服务合同》，物业管理费应当半年缴纳一次，双方之间就物业服费每半年形成一笔欠款，对于该欠款中当事人未主张的部分，经过两年的诉讼时效后，应当认定爱**分公司对该部分债权丧失胜诉权。综上所述，筑**司认为原审人民法院未查明与本案相关的重要案件事实，法律适用也存在错误，故依法提起上诉，请求上级人民法院查明相关事实，依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。

上诉人爱**分公司二审答辩意见为：一、筑**司提出按70%交纳物业服务费没有法律依据。《江苏省物业服务费收费管理办法》自2014年1月1日起施行，有效期5年。而爱**分公司所主张的是要求筑**司支付2010年9月1日至2013年8月31日的物业服务费。因此该办法不适用于本案。虽然爱**分公司曾在联系函中提出要求筑**司按70%交纳，但是不仅没有得到筑**司的同意，筑**司也一直没有按70%交纳。所以，爱**分公司有权主张依照2010年《江苏省物业服务费收费管理办法》第十六条“纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位金额交纳”之规定和物业服务合同约定，要求筑**司全额交纳物业服务费。二、筑**司认为空置车位不应交纳管理费的上诉意见，缺乏事实根据和法律依据。筑**司认为依照附件八《托乐嘉花园车辆行施和停泊管理规定》，空置车位可以不交纳物业服务费。但该管理规定第十四条明确规定非业主共有产权车位停车位物业服务费60元／月位；其中的空置车位，是指没有出售、出租的车位，即非业主的共有产权车位，包括筑**司自有的空置车位。在为停车场提供物业服务时，是对整个停车场进行管理和服务，因此，爱**分公司对空置车位收取物业服务费是劳有所得，符合南京市物价局《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第九条?“物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给车位买受人的车位，开发建设单位按规定或约定的业主专用车位停车收费标准的70%交纳停车服务费”的规定。三、筑**司认为其不应交纳售楼处和北**库的物业服务费的主张，不能成立。筑**司就售楼处和北**库与爱**分公司存在特约服务关系，这种服务是应筑**司的要求，在普遍物业服务之外的专项服务，具有特定的地点和服务范围，以及固定的人员和时间。因此，筑**司认为售楼处、北**库的物业服务费可用于冲抵物业服务费的抗辩理由，违背事实。四、关于筑**司提出不应交纳健身房和其他出租房的物业服务费的上诉意见，爱**分公司认为，根据相关规定，对于出租的房屋，物业费应由业主承担最终缴纳责任。同时，健身房一直属空置房，在2013年初才对外出租，爱**分公司主张要求筑**司支付2013年之前的物业服务费，具有事实根据。五、筑**司认为苏*负一层不在物业服务合同范围内，不符合客观情况。苏*负一层的建筑面积计算在物业服务的总面积之内，亦有竣工图纸为证；物业服务合同中并没有注明负一层不在物业服务范围之内。筑**司虽然没有出租利用，但是该面积并不是独立于建筑物之外的场所，而是爱**分公司提供服务的整体的一个部分，因此筑**司应当交纳物业服务费。六、公摊电费已由爱**分公司垫付，筑**司应当予以支付；如其对具体数目有疑问，可由双方对帐解决。七、筑**司认为600万元属于物业服务费的上诉意见，没有事实根据。2010年9月8日，双方签订了《南京托乐嘉项目物业管理考核及补贴办法的补充协议书》，该协议明确载明“出于上诉人充分考虑到托乐嘉街区物业管理的实际情况基础上，为确保答辩人服务工作能正常开展……”，约定由上诉人对答辩人进行价段性补贴，分为3年共计补贴600万元；该协议还约定制定《托乐嘉物业管理服务考核标准》，由筑**司对爱**分公司进行考核。由此可见，该600万元的性质是上诉人支付的阶段性补贴费，不是物业管理服务费；在补充协议中也没有提及以此款冲抵服务费或减免服务费。八、筑**司认为滞纳金没有依据的上诉意见，不能成立。筑**司自2010年起就没有交纳过空置房、空置车位的物业服务费，爱**分公司多次书面催要，筑**司始终未付，应承担违约责任。依照《托乐嘉花园业主规约》第五章第一条第一项之规定，筑**司应当以未付物业费总额日万分之5的标准，支付违约金。在合同期限内爱**分公司也就筑**司拖欠物业服务费发送过催收文件，因此不存在超过诉讼时效之事实。综上所述，筑**司的上诉意见均不能成立，请求二审法院依法驳回筑**司的上诉请求。

爱涛江宁分公司对原审查明的事实不持异议。筑城公司对原审查明事实异议之处为：筑城公司在原审中并未认可其应分摊的电费70008元，爱涛江宁分公司只是提供了单方统计的公摊电费明细，而未出具相关票据。本院对双方当事人对原审事实不持异议之处予以确认。

爱涛江宁分公司在二审中提交了保安巡查记录、保洁记录等证据，以证明其对苏果超市负一楼进行了物业管理。筑城公司对上述证据的真实性持异议，理由为保安巡检记录与苏果超市负一楼无关联性，保洁记录纸张明显较新，且保洁人员签名前后不一致。因上述证据为原件，本院对其真实性予以确认，对合法性、关联性结合案件情况综合予以认定。筑城公司在二审中提交付款凭证，以证明其在原审认定的272000元北区车库物业费之外，其又另行支付了64000元。爱涛江宁分公司认可上述证据的真实性，但认为不能证明该费用可以冲抵北区车库空置车位物业费用。本院对上述证据的真实性、关联性依法予以确认。

本院查明

本院二审另查明：

《补充协议》第一条约定：“在充分考虑到托乐嘉街区物业管理的实际情况的基础上，为了确保乙方服务工作能正常开展、有效履行物业管理合同，甲方将于乙方接管本小区后，对乙方物业管理费用进行阶段性补贴……。”

二审中，双方均确认筑**司支付爱涛江宁分公司北区车库物业费共计336000元，即在原审认定的272000元之外，筑**司又于2015年2月11日支付了64000元。同时经由双方对帐，双方均确认公摊电费数额为62850元。爱涛江宁分公司另陈述其为空置车位提供了物业安保秩序维护、设施设备巡检维保、维护污水提升设备、通风设备开启、照明设备维修、闸机系统等服务，为苏果超市负一楼提供了消防设施维护、排污设施疏通、水泵维修、卫生保洁及安全设施、配电房巡查等服务。

爱**分公司二审中陈述了《补充协议》、《三方会议纪要》签订的背景，即涉案小区因管理不善数次更换物业服务公司，以致无人愿意管理。筑城公司为了扭转局面，基于爱**司的优良业绩，特地去苏州考察并引进爱**司，为小区提供物业管理服务。当时物业费收缴率只有10%，小区公共能耗费用都是开发商在垫付。爱**分公司于谈判时提出如需改变局面，则需要开发商给予超常规投入与额外补贴，其初步提出800万元补贴费用，后双方经协商确定补贴费用为600万元。爱**司进驻后，加大量投入保安、保洁、垃圾清运等人力、物力，于三个月内即改变了小区面貌。现筑城公司已全部支付完毕全部600万元补贴费用，但爱**分公司对此只能开具物业服务费发票。筑城公司陈**补贴协议确实系因前手物业公司管理不善，小区存在一定问题，因此引进了爱**司。

以上事实，有《补充协议》、付款凭证、巡查记录、保洁记录及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，爱涛江宁分公司依合法有效的物业管理合同，为托乐嘉花园小区提供物业管理服务；筑**司作为开发建设单位，就其在该小区的空置房屋、空置车位及其他场所接受了物业服务及特约服务，应当交纳相应的物业服务及特约服务费用。现双方就原审判决的空置房屋物业费用、空置车位管理费是否应按七折支付、销售案场物业服务费用、益家健身会所物业服务费用、苏果负一楼费用、公摊电费数额、北区1号、2号车库补贴费用、物业费是否应予扣减、是否应当支付滞纳金以及筑**司支付的补贴是否应当视为物业费用等问题存在争议，对此本院作出以下认定：

一、筑**司主张根据《江苏省物业服务费收费管理办法》第十三条规定，其可以按70%的标准交纳物业服务费，且根据双方往来函件，可证明爱涛江宁分公司系按照70%的标准收取物业费。本院认为，现行有效的《物业服务收费管理办法》第十六条、施行时间自2010年4月1日至2013年12月31日的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏**（2010）12号）第十六条、《南京市物业服务收费管理实施办法》第十五条均规定，纳入物业管理范围的已竣工但未售出的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。《托乐嘉花园物业服务合同》中亦明确约定，物业区域内的已竣工但未出售，或者开发建设单位未能按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应按每年或每半年交纳一次物业服务费。筑**司虽主张根据现行《江苏省物业服务费收费管理办法》第十三条规定，其可以按70%交纳物业服务费，但该条款仅针对未入住之业主，且该办法施行日期为2014年1月1日，故该规定不适用于本案之情况。爱涛江宁分公司虽曾在工作联系函中表示向筑**司收取当期物业服务费的70%，但筑**司并未按该标准实际交纳物业服务费，故本院认为，双方并未就该标准形成合意，筑**司仍应按照相关规定，全额交纳物业服务费用。据此，对于筑**司这一上诉理由，本院不予支持。

二、筑**司主张，《托**车辆行使与停泊管理规定》系规定车辆停车收费标准，而非规定停车位物业服务费，且空置车位不存在车辆管理、保安保护服务，仅需要简单的清洁服务，因此不应收取空置车位物业服务费。同时，根据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第九条之规定，空置车位的停车费用应按70%计算。本院认为，根据现行有效的《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第七条之规定，停车服务费用的构成因素主要包括停车场所共用部位、共用设施设备的维修养护费用、配套的设施、设备的运行能耗费用、公共环境清洁卫生费用、停车场的场地有偿使用费用（业主专用车位除外）、管理服务的人员费用、服务企业的管理费用、法定税费等。根据上述规定，空置车位虽无汽车停放，但物业公司仍需对公共设施设备提供维护、保洁等服务，筑**司须就上述服务支付相应的物业服务费用。《托**车辆行使与停泊管理规定》明确规定了非业主共有产权的停车位物业服务费为60元每位，筑**司亦未提供证据证明双方就空置车位收费标准另有约定，故该标准应适用于筑**司尚未售出的空置车位。同时，根据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第八条、九条之规定?，物业管理区域停车服务收费实行分类管理，小汽车停放按露天车位、室内车库业主租用车位（含业主共用车位）、室内车库业主专用车位、临时停车车位分别实行相应的停车服务收费标准。物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给车位买受人的车位，开发建设单位按规定或约定的业主专用车位停车收费标准的70%交纳停车服务费。据此，筑**司应支付的业主专用车位停车费用，应按照《托**车辆行使与停泊管理规定》明确规定的、非业主共有产权的停车位物业服务费的70%缴纳。对于筑**司这一上诉理由，本院予以支持。

三、筑城公司主张《销售案场物业服务协议》系特约服务协议，其已包含了正常物业服务的内容，因此其不需要再交纳正常的物业服务费。本院认为，根据双方签订的《销售案场物业服务协议》，爱涛江宁分公司提供了销售案场和样板房的客服管理、保洁管理，停车场的礼宾、停车等服务，该特约服务与《物业服务合同》的服务场所、服务内容并不重合，因此筑城公司基于该协议支付的特约服务费独立于物业管理费，不存在冲抵关系。对于筑城公司这一上诉理由，本院不予支持。

四、筑**司认为爱涛江宁分公司应向益家健身会所的承租人主张物业费，且其承担的责任仅为补充连带责任而非真实连带责任。本院认为，依据《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》之相关规定，物业由他人使用的，业主均须对物业服务费负连带交纳责任；筑**司认为其仅应承担补充连带责任，于法无据，本院不予支持。

五、筑城公司主张苏*负一楼并不在物业服务合同约定范围之内，处于封闭状态。因苏*负一楼属于涉案小区物业管理区域之一部分，爱涛江宁分公司亦陈述苏*负一楼具有公共设施，其消防系统、污水管网与小区系一个整体，其日常对该场所进行消防设施维护、排污设施疏通、水泵维修、卫生保洁及安全设施、配电房巡查，故本院认为，筑城公司应就苏*负一楼支付相应的物业管理费用。

六、筑城公司主张原审判令其支付公摊电费没有原始票据佐证，在二审中经由双方当事人对帐，均确认公摊电费数额为62850元。据此，筑城公司应支付爱涛江宁分公司公摊电费62850元，本院予以确认。

七、筑**司主张其支付的北区1号、2号车库补贴费用336000元，已经覆盖北区1号、2号车库全部空置车位物业费，故上述空置车位物业费1208040元不应再予支付；对此本院认为，筑**司应按约支付空置车位物业费，因其并无证据证明爱涛江宁分公司同意以上述费用冲抵空置车位物业费，故其仍应支付上述费用。爱涛江宁分公司主张该费用应属于特约服务，不应计入空置车位物业费，但未提供充分证据证明其提供的是特约服务，故对于爱涛江宁分公司这一主张，本院亦不予支持。

八、筑**司主张爱涛江宁分公司服务不到位，从而应对物业费用予以扣减，本院认为，其提供的证据尚不能达到其证明目的，故本院对这一主张，不予支持。如筑**司认为爱涛江宁分公司提供物业服务不到位给其造成损失，其可向爱涛江宁分公司另行主张。

九、关于双方争议的滞纳金数额问题，本院认为，《托乐嘉花园物业服务合同》中明确约定了物业费的交纳期限，筑城公司应依约如期交纳。该合同虽未明确约定逾期付款违约金，但《业主规约》中对逾期支付物业费的违约金作出了规定，该《规约》应对托乐嘉花园业主包括开发公司具有约束力。因该约定标准过高，故原审法院综合考虑本案情况，对逾期付款违约金予以调整，并无不当。筑城公司、爱涛江宁分公司就逾期违约金问题提出的上诉请求均不能成立。

十、筑**司主张其支付的600万元补贴费用实际上即为物业服务费，对此本院认为，从该协议的文本而言，该协议并未约定该补贴费用系物业服务费。从协议目的而言，双方签订的《补充协议》中载明该笔费用支付的目的系“在充分考虑到托乐嘉街区物业管理的实际情况的基础上，为了确保乙方服务工作能正常开展、有效履行物业管理合同，甲方将于乙方接管本小区后，对乙方物业管理费用进行阶段性补贴……”；《三方会议纪要》则载明，“基于托乐嘉花园前期物业遗留问题较多，爱*物业进驻后，在一定期限内必须加大人力、物力的投入，新城置业所按约拨付的600万元补贴款主要用于：1、用于爱*物业进驻托乐嘉花园后加大人力投入的支出；2、用于部分日常维修费用的补充。……”同时，爱*江宁分公司自2011年7月以来亦数次向筑**司书面催交空置房屋、空置车位物业服务费用。据此，本院认为，结合合同词句、目的及合同履行情况，《补充协议》约定的600万元应为筑**司为尽快解决小区存在的问题、提高物业服务水平而向爱*江宁分公司支付的补贴款项，现有证据尚不能证明该《补充协议》约定的补贴即为其应支付的物业服务费。筑**司虽主张爱*江宁分公司开具的发票项目均为物业服务费，但仅凭该票据尚不足以形成优势证据，且爱*江宁分公司亦作出合理解释。据此，筑**司该上诉请求不具备事实依据，本院不予支持。

十一、筑**司还主张部分物业服务费用已过诉讼时效，本院认为，物业服务人要求给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。据此，本案诉讼时效并未经过；筑**司该上诉请求不具备事实依据，本院不予支持。

综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，但因二审产生新事实，故原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第2587号民事判决第三项；

二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第2587号民事判决第一项为：一、南京筑**限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付苏州爱涛**江宁分公司物业服务费2442749.37元。

三、变更南京市江宁区人民法院（2014）江**初字第2587号民事判决第二项为：南京筑**限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付苏州爱涛**江宁分公司公摊电费62850元。

四、驳回苏州爱涛**江宁分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费39426元，由苏州爱涛**江宁分公司承担23392元，南京筑**限公司承担16034元；二审案件受理费39426元，由苏州爱涛**江宁分公司承担23392元，南京筑**限公司承担16034元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日