原告耿*与被告张**、王**、张*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告耿*与被告张**、王**及第三人张*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿*及其委托代理人王权，两被告和第三人的共同委托代理人齐旺、严方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告耿**称：2013年11月14日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》，约定两被告将南京市鼓楼区2103室出售给原告，价款为两被告净得价款2128000（含使用权地下车位一个）。合同签订后，原告立即支付了3万元定金，并于2013年12月20日支付房款1500000元。2014年1月20日，原、被告签订了《南京市存量房买卖合同》，当日原告将剩余房款598000元支付给两被告，至此原告将全部房款2128000元付清。同日，两被告也协助原告到房产局办理涉案房屋所有权变更过户手续。但是，当涉案房屋所有权更名过户手续办理完毕，需要两被告协助原告到房产局领取所有权证时，两被告却以种种理由拒不协助原告领取涉案房屋所有权证，致使原告至今无法领取涉案房屋所有权证。另据原告调查，两被告取得涉案房屋所有权证是源于其子即本案第三人张*的赠与，张*将涉案房屋赠与两被告后，只将房屋产权证过户到两被告名下，并没有将国有土地使用权证过户，涉案房屋的土地使用权仍在张*名下。此外，依照双方的合同约定，两被告应在2014年1月20日将其户籍从涉案房屋内迁出，并结清水、电、燃气等相关费用。但被告并未履行上述义务，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、两被告协助原告办理南京市鼓楼区2103室房屋所有权更名过户手续；2、两被告及第三人协助原告办理南京市鼓楼区2103室占用范围内的土地使用权更名过户手续；3、两被告及第三人将其户籍迁出南京市鼓楼区2103室；4、两被告偿还原告垫付的水电费、燃气费200元；5、两被告向原告交付有使用权的地下车位；6、两被告支付违约金10万元。

被告辩称

被告张**、王**辩称：两被告已经向原告交付了房屋所有权证和土地所有权证，履行了合同义务；关于户籍问题，两被告也正在积极办理，但是需要时间；原告主张的水电费、燃气费200元，证据不足；两被告已经将可以使用的车位交付原告，原告已经使用；原告主张的违约金10万元无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人张*同意两被告的答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年11月14日，原告耿*（乙方）与被告张**、王**（甲方）以及江苏**限公司（丙方）（以下简称中广置业公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其所有的位于本市2103室房屋（丘号为：636035-I-203）出售给乙方，该房屋建筑面积为129.63平方米，房屋售价为2128000元，此价格为甲方净得价（含使用权地下车位一个）；乙方于2013年11月14日前，支付甲方定金30000元整；乙方于2013年12月20日前，支付甲方首付款1500000元整，2014年1月15日前办理过户，同时，双方办理产权过户时支付570000元整；双方于钱款付清办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款28000元；由乙方承担过户当中各项税费，乙方保证为首次购房；甲方户口于2014年5月30日前迁出；甲、乙方存在无正当理由不履行合同、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同等违约行为，应当向守约方支付违约金30000元等等。2014年1月20日，双方签订《南京市存量房买卖合同》，约定涉案房屋占用范围内的国有土地使用权随房屋一并转让；付款方式为现金；双方应于余款到位时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于全款到位前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在全款到位前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；双方在本合同生效后三日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；乙方领取《房屋所有权》证后，双方应按照有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续；房屋交易过程中产生的税费等由乙方承担，甲方为净得价；该房屋正式交接时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，交房前由甲方承担，交房后由乙方承担等。

上述合同订立后，原告于2013年11月14日向两被告支付了定金3万元，于2013年12月20日向两被告支付了房屋首付款150万元，于2014年1月20日向两被告支付了购房款57万元，并在同日支付了房屋尾款28000元。两被告亦按照合同约定协助原告办理了房屋所有权变更登记手续，涉案房屋于2014年1月24日变更登记至原告耿*名下。但两被告未协助原告领取房屋所有权证，亦未协助原告办理国有土地使用权证。两被告对此的解释是其已经将登记在自己名下的房屋所有权证及国有土地使用证交给了原告，因此视为两被告已经履行了协助原告办理相关权属证书的义务。此外，被告及第三人的户籍现仍登记在涉案房屋内。

2014年1月20日，双方在中广置业公司的见证下进行了房屋交接，交接时水表读数为7507吨；电表读数为峰电量9192.5度，谷电量8057.2度，总电量为17249.7度；煤气表读数为106.56立方米。同时在交接清单中备注“水、电、煤气均以发票为准”。2014年3月6日，南**公司将催缴电费通知书张贴在涉案房屋处，该通知书载明截止到2014年1月20日的用电总量为17249度。2014年3月7日，南京**公司将催缴通知单张贴在涉案房屋处，该通知单载明的燃气读数为106立方米。原告看到催缴通知后，分别支付了电费178元、燃气费22元。

庭审中，被告提交了自涉案房屋所在小区物业处复印的车位使用表，证明原由被告使用的车位现已移交给原告使用，原告称车位系其自小区物业处承租，并非双方合同约定的被告享有使用权的车位。被告称小区车多但车位少，被告实质上是为原告提供承租车位的资格。

另查明，涉案房屋原为第三人张*所有，第三人张*系被告张**、王**的儿子。2011年6月9日，张*将涉案房屋赠与两被告，并将涉案房屋所有权变更登记至两被告名下，但涉案房屋国有土地使用权未变更，至今仍登记在第三人张*名下。庭审中，第三人张*表示愿意协助原告办理国有土地使用权证的变更登记手续。双方因涉案房屋相关权属证书的办理及户籍迁移等事由协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。

因原、被告双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。

以上事实，有房地产买卖中介合同及补充协议、南京市存量房交易合同、房款收条、赠与合同、南京市房屋权属登记收件收据、房屋交接清单、催缴电费通知书、催缴燃气费通知单、收件单、房屋登记簿、车位使用清单及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告耿*与被告张**、王**之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告作为买受人已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，两被告作为出卖人应当履行交付房屋并办理相关权证等合同义务。两被告虽然已协助原告将涉案房屋所有权变更登记至原告名下，但其并未协助原告领取房屋所有权证书，视为两被告未全面履行义务，故原告要求两被告协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。两被告对涉案房屋享有的所有权来源于第三人张*的赠与，但张*并未将涉案房屋的国有土地使用权登记至两被告名下，由于涉案房屋的国有土地使用权现登记在张*名下，致使原告无法办理国有土地使用权证，故原告要求两被告及张*协助办理涉案房屋国有土地使用权证变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告要求两被告偿还其垫付的电费及煤气费200元的诉讼请求，本院认为，双方明确约定房屋交接之前的水、电、煤气等相关费用由两被告承担，交接之后的相关费用由原告承担。原告支付电费178元及煤气费22元的时间虽然在房屋交接之后，但结合双方签字认可的房屋交接清单和电费通知书及煤气通知单，足以确认上述费用实际发生在双方交接之前，故该笔费用应由两被告承担，现原告已垫付该笔费用，两被告应偿还原告。故原告要求两被告偿还电费及煤气费合计200元的诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。

关于原告要求两被告及第三人将其户籍迁出涉案房屋的诉讼请求，本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同中明确约定两被告负有将落户于涉案房屋的户籍关系迁出的义务，两被告未按照合同约定的时间将涉案房屋内的户籍迁出，违反了合同约定，应当承担继续履行等违约责任。故原告该诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告要求两被告交付有使用权的地下车位的诉讼请求。本院认为，双方对车位问题约定不明确，结合涉案房屋所在小区车位供不应求以及原告承租的车位原系被告承租使用等事实，应认为双方在合同中约定的有使用权的车位实为有承租权的车位，而原告已从涉案房屋所在小区物业处承租了原由两被告承租使用的车位，应视为两被告该项义务已履行完毕，故原告要求两被告交付有使用权的地下车位的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求两被告支付违约金10万元的诉讼请求。本院认为，双方在合同中约定甲、乙双方无正当理由不履行合同等的违约责任为违约方向守约方支付违约金3万元，被告未按照合同约定履行协助原告办理涉案房屋相关权证变更登记手续以及未按期迁出户籍等行为构成违约，依法应承担违约责任。本院结合被告的履约情况以及原告的实际损失等事实，酌定被告向原告支付违约金10000元。

据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**、王**于本判决生效之日起十日内协助原告耿*办理南京市鼓楼区2103室房屋所有权变更登记手续。

二、被告张**、王**以及第三人张*于本判决生效之日起十日内协助原告耿*办理南京市鼓楼区2103室房屋国有土地使用权证变更登记手续。

三、被告张**、王**以及第三人张*于本判决生效之日起十日内将其户籍迁出南京市鼓楼区2103室房屋。

四、被告张**、王**于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告耿*电费178元、燃气费22元，合计200元。

五、被告张**、王**于本判决生效之日起十日内一次性支付原告耿*违约金10000元。

六、驳回原告耿*的其他诉讼请求。

如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23824元，减半收取11912元，由被告张**、王**负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月二十二日