谭**与太仓市**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谭**与被告太**展有限公司（以下简称：合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理。2015年8月3日，本院依法追加中国建设**太仓分行（以下简称：建**分行）作为本案第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员吕**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭**，被告合创公司的委托代理人顾**，第三人建**分行的委托代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谭**诉称：2013年3月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的月星家居广场第1#-3#（a幢）6-6层1613号房屋，房屋总价款为355888元；交房时间为2014年1月31日前；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。签订合同当日，原告支付了购房首付款235888元和隔层施工费2485元。随后，原告及时办理了按揭贷款。2013年3月26日，中国建设**太仓分行将贷款12万元支付至被告账户。然而，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。2015年4月22日，原告书面通知被告，要求解除合同，但被告不予理睬。另外，被告违约给原告造成了巨大经济损失，合同约定的违约金过低，应以原告的实际损失计算违约金。请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款355888元及隔层费2485元，共计358373元；3、被告赔偿原告利息损失（其中238373元按中**银行同期同类贷款利率自2013年3月24日起计算至判决生效之日；12万元按中**银行同期同类贷款利率上浮10%自2013年3月26日起计算至判决生效之日）。

被告辩称

被告合创公司辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。根据双方签订的补充协议第五条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权在逾期90天后15日内解除合同，超过15天买受人没有解除合同的，视为买受人放弃解除合同的权利，合同继续履行。本案中，原告于2015年4月22日才向答辩人提出解除合同，解除期限已超过一年有余，应当视为原告放弃解除合同的权利，双方应继续履行合同。2、根据双方签订的隔层增设委托书，截至目前双方均没有解除该施工委托，被告已按原告的要求进行了隔层增设施工且现已施工完毕，据此被告认为原告已同意延期交付涉案房屋。3、涉案房屋已取得商品房交付使用备案文件，并且被告已通知原告交房，不属于法律规定的不能实现合同目的的情形。4、原告要求被告赔偿利息损失不妥当，即使存在逾期交房行为，也应当按照双方合同约定承担违约金而不是赔偿损失。

第三人建**分行述称：1、希望原告能够继续履行借款合同。2、如果法院判决原告与被告解除购房合同或者与第三人解除借款合同，担保人要履行担保责任。

本院查明

经审理查明：2013年3月24日，原告谭**作为买受人，被告合创公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于太仓市204国道东侧、郑和西路北侧，现定名为月星家居广场，第1#-3#（a幢）6-6层1613号房屋预售给原告。合同第四条约定该商品房单价为7162.17元／平方米，房屋总价额为355888元。合同第六条约定买受人应于2013年3月24日支付总房款的66.28%，即235888元，剩余房款12万元，买受人负责向银行申请按揭贷款，并保证最终贷款于买卖合同签署后三十日内到达出卖人账户。合同第八条关于交付期限约定出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四补充协议第十二条约定买受人依约定有权且需解除合同的，应于知道或应当知道解除合同事由后30日内以书面方式行使解除权，否则视为买受人不解除合同。

2013年3月24日，原告向被告支付首付房款235888元及房屋隔层费2485元。

2013年3月26日，原告谭**与第三人建**分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向第三人借款12万元，借款期限为10年，从2013年3月26日至2023年3月26日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部偿还之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；贷款基准利率的调整日为每年的1月1日；采用等额本息还款法；被告作为保证人为上述借款承担保证责任，原告同意将涉案房产向第三人提供抵押。

2013年3月26日，第三人建**分行根据与原告的约定将贷款12万元支付至被告合创公司的账户。

2015年4月22日，原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书，内容为：根据合同约定，被告应在2014年1月31日前交付合同约定的房屋，但是至今未能交付。为此原告决定解除与被告在2013年3月24日签订的商品房买卖合同，并要求被告退还全部购房款及支付相应违约金。被告于2015年4月23日收到该通知书。

审理中，本院征求第三人意见，第三人明确表示在本案中不提出独立的诉讼请求。

另查明，2015年5月12日，涉案房产取得商品房交付使用的相关备案文件。

以上事实有原告谭**提交的商品房买卖合同、发票、收据、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、通知书、顺丰快递回单，被告合创公司提交的竣工验收备案资料，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：原告谭**与被告合创公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同全面、及时履行各自的义务。关于原告主张解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，根据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。之所以到2015年4月才通知被告解除合同是因为被告一直说快要交房，在2014年5月也曾要求解除合同退房，后来被告做工作说尽快交房，但直到2015年4月也没有交房，原告就通知被告解除合同。被告认为，合同补充协议第十二条约定了解除期限，原告发出书面解除合同通知，已超过合同约定的解除期限，故合同应当继续履行。本院认为，虽然双方的补充协议第十二条对买受人行使合同解除权的期限进行了约定，原告向被告发出解除合同的通知已超过补充协议中约定的期限，但根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原、被告约定的交房时间为2014年1月31日，但直至2015年5月12日涉案房屋才取得商品房交付使用的备案文件，原告在2015年4月22日向被告发出解除通知时涉案房屋并未取得商品房交付使用备案文件。被告逾期交房即将达到一年之久，原告通过向被告发出解除合同通知书以及起诉的方式表明其对与被告签订的商品房买卖合同的态度，故本院对原告解除合同的诉请予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于涉案的商品房买卖合同已经解除，该合同应当终止履行，故原告已经支付给被告的购房款355888元及隔层费2485元，合计358373元，被告应返还给原告。

关于原告主张的利息损失。原告认为，合同约定违约金不足以弥补被告违约行为给原告造成的损失，要求被告按照原告的实际损失赔偿利息损失。被告认为应当按照合同约定支付违约金。本院认为，被告的违约行为给原告造成的利息损失客观存在，以原告实际支付第三人利息的标准及同期同类贷款基准利率计算利息损失符合法律规定，故本院对原告的主张予以支持。对于已付款中原告向被告直接支付的238373元，自2013年3月25日起至本判决生效之日止，应由被告按照银行同期同类贷款基准利率赔付原告利息损失；原告通过第三人贷款支付的12万元，现由原告向第三人归还，鉴于借款合同约定的利率标准为基准利率上浮10%，利率调整日为每年1月1日，本院确定自2013年3月27日计算至本判决生效之日止，每年利息按照当年1月1日执行的同类贷款基准利率上浮10%计算原告的利息损失。

第三人建行**经本院通知参加诉讼，审理中明确不提出独立的诉讼请求，故关于借款合同本案中不予处理，第三人可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告谭**与被告太**展有限公司于2013年3月24日签订的商品房买卖合同。

二、被告太**展有限公司于本判决生效后10日内返还原告谭**购房款355888元及隔层费2485元，合计358373元。

三、被告太**展有限公司于本判决生效后10日内支付原告谭**利息损失（其中238373元按中**银行同期同类贷款利率自2013年3月25日起计算至本判决生效之日止；12万元每年按当年1月1日执行的中**银行同类贷款基准利率上浮10%自2013年3月27日起计算至本判决生效之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6638元、减半收取3319元，由被告太**展有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后10日内支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州**民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年八月二十七日