原告刘*龙诉被告徐州金**发有限公司（以下简称金洋公司）、被告徐州**纪有限公司（以下简称房屋置换公司）商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘*龙诉被告徐州金**发有限公司（以下简称金**司）、被告徐州**纪有限公司（以下简称房屋置换公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，由审判员杨**独任审判，后依法组成合议庭，分别于2015年7月1日、7月14日、11月27日公开开庭进行了审理。原告刘*龙及其委托代理人吴*，被告金**司的委托代理人刘*，被告房屋置换公司的委托代理人孟**、周*分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*龙诉称，2014年7月7日，原告委托其父母至被告金**司开发的位于徐州市云龙区紫金奥邻小区售楼处看房，意欲购买24－2－1302号房屋。经售楼处员工任*告知需预先交纳12000元，原告父母交纳上述款项后由金**司另一员工彭城出具收据一张。后原告于2014年7月16日至被告处签订购房合同并交纳购房款，原告要求将其之前交纳的12000元冲抵房款，金**司告知该笔款项为购房佣金不能冲抵房款。原告此时才发现收据中载明的收费名目为佣金，加盖房屋置换公司的印章。该收费项目违反法律规定，故请求人民法院依法判令：1、二被告向原告返还购房佣金12000元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告金**司辩称，原告的诉请无事实和法律依据。首先，12000元的购房佣金并非金**司收取，故原告要求金**司返还上述款项于法无据；其次，原告所购房屋的原价约每平方米6868元，若参加团购可享受每平方米5999元的优惠价，每平方米节省近900元，但同时应向团购活动组织方即房屋置换公司支付购房佣金12000元。原告在签订认购书时同意并直接向房屋置换公司交纳了佣金，并由房屋置换公司出具相应收据。于是，原告在签订正式商品房买卖合同时，享受了每平方米5999元的团购优惠价。因此，原告支付购房佣金是明知且自愿的，不应当予以返还。

被告房屋置换公司辩称，2014年5月29日，金**司与徐州**传媒集团签订代销合作协议，该公司系受徐州**媒集团的委托组织团购活动，并代表徐州**媒集团向每户收取12000元的购房佣金，同时确保购房客户享受团购优惠价即每平方米不高于1000元的优惠。组织房屋团购活动并收取佣金属该公司的正常业务范围，符合相关法律规定。

本院查明

经审理查明，金**司（甲方）与徐州**媒集团（乙方）签订《代销房合作协议》，由乙方代理销售甲方金**花园24号楼，合作期限自2014年6月1日至2014年7月31日。第一条约定“合作项目为金**花园24号楼1单元三房34套，2单元两房17套，三房17套，3单元两房17套，三房17套，共计102套”；第三条约定“合作房源现市场报价为7000元每平方米，合作房源电台合作销售价为6000元每平方米”；第四条约定“合作方式为代理，乙方通过自身媒体对本次合作进行全程宣传，按销售套数提取销售佣金，甲方无需支付宣传费用”；第五条约定“每销售一套房，乙方收取买房人12000元”；第七条约定“乙方向买房人收取的12000元作为参加电台团购费用，由电台开具发票给予买房人，此费用不在房价中体现，甲方不需开具任何凭证且不承担任何责任”。

2014年5月30日，徐州**媒集团将上述团购活动授权委托房屋置换公司代表其具体组织团购活动并收取每户12000元的购房佣金（参加团购的业主可享受团购优惠价即每平方米不高于1000元的优惠），授权日期自2014年6月1日至2014年7月31日止。

2014年7月7日，原告委托其父母至被告金**司紫金奥邻花园售楼处看房，并于当日与金**司签订《紫金奥邻花园项目认购书》，约定原告认购金**司紫金奥邻花园一期24幢2单元1302号房，成交总楼价款为625113元，原告应在签订认购书的同时向金**司支付定金20000元。房屋最终单价为5999元每平方米，总价为546029元，首付款166029元须于2014年7月10日前付清，余款380000元办理按揭。同日，原告父母交纳购房佣金12000元，该款项由金**司工作人员彭城收取，并出具加盖房屋置换公司印章的收据。

2014年7月16日，刘**（买受人）与金**司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由刘**购买金**司位于紫金奥邻花园一期24幢2单元1302号的房屋，该商品房单价为每平方米5999元，总金额为546029元，买受人在签订该合同当日支付房款166029元，余款380000元在2014年8月5日前以银行按揭贷款方式支付给出卖人。合同签订后，原告刘**依约向金**司支付总房款546029元。

以上事实有原、被告当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、佣金收据、房款票据，被告金**司提供的认购书、代销房合作协议，被告房屋置换公司提供的委托书等证据综合证实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，原告刘**与被**公司签订的《紫金奥邻花园项目认购书》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。

一、金**司是否履行明确告知义务。金**司作为商品房销售方应当对其所售楼房价格、购房人需交纳的各项费用进行明码标价、明确告知。金**司认为原告交纳的12000元系团购佣金，并提供其工作人员任*、彭城出庭作证，以证实售房时已对原告进行口头告知，若享受房屋团购价需交纳该佣金。因任*、彭城系金**司的售楼人员，与其存在法律上的利害关系，其所作证言的证明力相对弱化，故本院对其证言依法不予采信。因该佣金并不在总房款之内，即使存在口头告知，该口头表达亦不符合明码标价之精神，金**司作为销售商应当对于该费用的收取予以公示或以书面形式明确告知，但其并未提供证据证实已在售楼处通过公示栏、电子屏等方式对该佣金的收取予以公示或已履行书面告知义务，故本院对其该项抗辩主张依法不予采信。

二、金**司应当向原告返还购房佣金。金**司认为其与徐州**媒集团签订《代销房合作协议》，由徐州**媒集团代理销售房屋，按每销售一套房向买房人收取12000元提取佣金，并由徐州**媒集团开具发票，原告交纳的佣金由徐州**媒集团收取，金**司不应当承担返还义务。金**司作为商品房销售合同的相对人，未明确告知买房人佣金的收取依据、用途，亦未向买房人披露佣金的收取方徐州**媒集团，其与徐州**媒集团签订的《代销房合作协议》系内部协议，买房人并不知晓，该协议对买房人并不具对抗力。此外，原告是在金**司售楼处交纳该佣金，且现场实际收取该佣金的人员系金**司员工，从表象上看，足以使原告产生重大误解，误认为该笔费用的收取为购房款的一部分，从而影响其真实意思表示的作出，且原告作为买房人完全有理由相信该费用是由金**司收取，原告已尽充分注意义务自身并不存在过错，故本院对金**司的该项抗辩主张依法不予采信，金**司应当承担佣金的返还义务。

三、房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。房屋置换公司认为其系受徐州**媒集团的委托收取佣金，且该佣金收取后已实际交付徐州**媒集团，故原告要求其返还于法无据。房屋置换公司虽系受托方，但其是以自己的名义从事受托业务，并在佣金收据上加盖公章予以确认，且该佣金其已实际收到。其在收取佣金时并未向买房人披露委托人，买房人对于其与委托人之间的代理关系并不知晓，相应的法律后果应当由其自身承担，故本院对其该项抗辩主张依法不予采信，房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。此外，房屋置换公司主张该佣金已实际交付委托人徐州**媒集团，其可在承担责任后依法向徐州**媒集团予以追偿。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条、第六十一条之规定，判决如下：

裁判结果

本判决生效后十日内，被告徐州金**发有限公司向原告刘**返还购房佣金12000元。

被告徐州市**纪有限公司对上述债务向原告刘**承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由二被告共同负担（上述款项已由原告预交，被告随案款一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省**民法院的开户银行为：建行**安支行，账号为：32×××02）。

裁判日期

二〇一五年十二月十日