上诉人南京**限公司与被上诉人南京黎**限公司、江苏顺**限公司侵权责任纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京**限公司（以下简称悦**司）因与被上诉人南京黎**限公司（以下简称黎明公司）、江苏顺**限公司（以下简称顺**司）侵权责任纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第8号

民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人悦**司的委托代理人汪*、顾*，被上诉人黎明公司的法定代表人张**及委托代理人孙**到庭参加诉讼，被上诉人顺**司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面意见。本案现已审理终结。

一审原告诉称

黎**司原审诉称：顺**司将坐落于南京市玄武区花园路12号综合楼三至七楼整体出租给黎**司，期限自2013年8月1日至2014年12月31日，租赁面积为1645.9平方米，租金为1000000元，双方办理了房屋租赁登记备案证明，并约定黎**司有转租的权利。悦**司曾承租花园路12号综合楼五楼，并与房屋产权人签订房屋租赁合同，期限自2008年8月1日至2013年7月31日，租赁面积为409平方米，年租金85000元。悦**司在合同到期前曾与房屋产权人就续租的条件及价格进行协商，但未达成协议。后房屋产权人明确告知悦**司，自2013年8月1日起，房屋已经出租给黎**司，悦**司如欲继续承租，应当与黎**司协商。然而悦**司一直占用综合楼五楼直至2014年5月20日，在此期间悦**司未与黎**司签订租赁合同，也未全额支付黎**司房租及水电费，故请求判令悦**司支付所欠房屋租金201803.3元、利息17153.3元及水电费205.89元，合计219162.49元。

一审被告辩称

悦**司原审辩称：黎明公司、悦**司之间不存在房屋租赁合同关系，黎明公司与顺**司之间的房屋租赁合同与悦**司无关，悦**司不存在侵权，请求驳回黎明公司的诉讼请求。

顺**司原审述称：悦**司曾承租花园路12号综合楼五楼，在其签订的租赁合同到期前，悦**司曾要求按原价格续租，但顺**司未同意，后黎明公司与顺**司就花园路12号综合楼签订了整租合同，对于黎明公司、悦**司之间的纠纷顺**司不清楚。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年10月16日，顺**司（甲方）与黎明公司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于南京市玄武区花园路12号综合楼第三至七层房屋出租给乙方使用，建筑面积共1645.9平方米，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为700000元，乙方有权将租赁场地转租，转租期限不得超过乙方的总承租期限，本协议生效后双方均有义务配合办理房屋租赁登记备案手续，协议同时对双方其他权利义务进行了约定。

同日，顺**司（甲方）与黎明公司（乙方）达成了一份《房屋租赁补充协议》，约定甲、乙双方已就南京市玄武区花园路12号“江苏顺康”所属房产、土地签订整体租赁协议，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日，现甲、乙双方达成如下补充协议：乙方愿意向甲方一次性支付2014年12月31日以前的房租，经双方确认，2013年8月1日至2014年12月31日，甲方应得房租为1000000元，乙方已付150000元，剩余850000元于协议签订后十个工作日内付清。

上述《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》签订后，黎明公司与顺**司向南京市玄武区住房和建设局申请办理房屋租赁登记备案证明。2014年4月16日，南京市玄武区住房和建设局出具了宁房租（玄）字第1400207-1号房屋租赁登记备案证明，载明房屋坐落于玄武区花园路12号，租赁面积1645.9平方米，出租人为顺**司，承租人为黎明公司，租赁期限自2013年8月1日至2014年12月31日。

原审法院另查明：2005年8月4日，江苏先**限公司变更登记为江苏天**有限公司。2008年5月14日，江苏天**有限公司变更登记为江苏天**技有限公司。2012年5月18日，江苏天**技有限公司变更登记为江苏顺**限公司，即本案顺**司。

南京市玄武区花园路12号综合楼共七层，建筑面积为2570.3平方米，该房屋曾登记为江苏先**限公司所有，现登记为顺康**公司所有。

原审法院再查明：2008年8月1日，江苏天**技有限公司（甲方）与悦**司（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于南京市玄武区花园路12号综合楼的第五层楼（除电梯、楼梯等公用区域）租赁给乙方使用，建筑面积409平方米，租赁期限为5年，自本协议生效之日起计算，年租金为85000元，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。江苏天**技有限公司变更为顺**司后，悦**司向顺**司支付房屋租金至2013年12月31日。

原审审理中，黎明公司称，悦**司曾承租综合楼五楼，其在承租合同到期前与顺**司商谈续租事宜，顺**司明确续租的条件为综合楼整体租赁，悦**司与顺**司就续租未能达成一致意见。后黎明公司与顺**司签订租赁合同，整体承租综合楼。顺**司告知悦**司，如欲继续承租房屋，应当与黎明公司进行协商，然而悦**司未与黎明公司进行协商，并一直占用房屋直至2014年5月20日。在此期间，悦**司于2013年12月向顺**司支付了85000元租金，顺**司扣除其应收的2013年1月至7月的租金49583.3元后，将多出部分35416.7元转交给了黎明公司，同时悦**司支付了黎明公司水电费2000元，此外悦**司未向黎明公司支付任何费用。黎明公司认为，黎明公司自顺**司处承租了房屋，并进行了备案登记，依法对房屋享有占有、使用和收益的权利，悦**司在房屋租赁合同到期后已明确表示不继续租赁，其理应搬出房屋，但其仍然占有使用房屋，故悦**司应当向黎明公司支付相关费用。具体费用计算方式为：租金201803.3元，根据房屋所处地理位置，黎明公司以2元／平方米／天计算，时间自2013年8月1日至2014年5月20日为290天，房屋面积为409平方米，扣除悦**司已付的35416.7元，租金为201803.3元（2元／平方米／天×409平方米×290天-35416.7元）；利息17153.3元（201803.3元×6%／年÷12个月／年×17个月）；水电费205.89元，以上费用合计219162.49元。

一审法院认为

黎**司向原审法院提交了以下证据：1、2014年12月6日顺**司出具的说明一份，证明顺**司在整体出租房屋之前，已经告知悦**司相关事宜，并征求了悦**司的意见；2、2013年6月16日顺**司向悦**司发出的通知一份，证明顺**司曾告知悦**司原租赁合同到期之后，如要继续租用场地，需要与黎**司签订租赁合同，如不需要租赁场地，则合同到期之日，应腾空并搬离该场地；3、《房屋租赁协议》两份、发送邮件网页截屏打印件，证明黎**司整体承租花园路12号房产土地之后，多次要求悦**司签订租赁合同；4、租金催缴通知书及手机短信截屏打印件，证明黎**司多次向悦**司发出催缴通知；5、吴*及南京**函洞口制冷配件商店出具的证明一份，证明悦**司于2014年5月20日左右搬离综合楼五楼；6、落款日期为2014年7月16日的水电费催缴通知书、银行进账单、中**行交易明细对账单，证明2013年8月1日至2014年4月30日，悦**司欠电费2205.89元，已付2000元，尚欠205.89元；7、《房屋租赁协议》一份、收据、房屋产权证，证明黎**司将花园路12号部分房屋向外出租所获得的租金为2元多每平方米每天。悦**司对黎**司所举证据质证意见如下：对证据1与悦**司无关，且说明的内容不属实；对证据2悦**司并未收到该通知，黎**司于2013年8月1日承租房屋，顺**司不可能于2013年6月16日发出通知，此时尚处于悦**司承租期内；对证据3内容属实，黎**司曾向悦**司出示过合同，但因悦**司不想承租，故没有具体看合同；对证据4中催缴通知书未收到，短信收到，但悦**司已明确表示不承租房屋；对证据5不予认可，悦**司不认识吴*；对证据6无异议；对证据7认为与悦**司无关。顺**司对黎**司所举证据均无异议。

悦**司称，悦**司自顺**司处承租房屋用作仓库，并签订租赁合同，租赁期限至2013年7月31日止。2013年4月，悦**司曾和顺**司商量续租事宜，顺**司表示续租的条件为整体租赁，悦**司明确表示不继续承租。合同到期后，悦**司告诉顺**司，只要悦**司承租一天就会支付一天的租金。后悦**司向顺**司支付了截至2013年12月31日的租金，顺**司也开具了发票，此时悦**司已基本搬出，只剩下一个冷库未拆除。2014年悦**司找人将冷库拆除，具体几月份记不清了。悦**司撤出房屋时未与黎**司及顺**司进行交接。黎**司曾找悦**司商量承租事宜，但悦**司也向黎**司明确不续租。悦**司认为，黎**司并非房屋产权人，与悦**司也没有合同关系，其无权要求悦**司支付租金。

悦**司向原审法院提交了落款日期为2014年3月27日的水电费催缴通知及明细，水电费缴费通知系黎明公司交给悦**司，载明2013年8月1日至2014年2月28日悦**司欠水电费为1891.3元，其中一半以上是增容费，但悦**司只认可电费1104元，悦**司为了早点解决纠纷，故支付给黎明公司2000元。黎明公司对悦**司所举证据无异议，并称每个月详细用电的报表均传真给悦**司。顺**司对悦**司所举证据表示不清楚。

顺**司称，悦**司签订的合同到期前，顺**司已向悦**司明确续租的条件，悦**司表示不续租，但一直拖了近一年才撤出。悦**司支付房租的剩余部分顺**司也交给了黎明公司。

因黎明公司、悦**司意见分歧，致未达成调解协议。

上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、房屋租赁登记备案证明、江苏省**局公司准予变更登记通知书等予以证实。

原审法院认为，黎明公司与顺**司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》合法有效，在合同约定的租赁期限内，即自2013年8月1日至2018年12月31日，黎明公司对南京市玄武区花园路12号综合楼依法享有占有、使用、收益的权利。根据悦**司与房屋产权人签订的《房屋租赁协议》，悦**司自2008年8月1日至2013年7月31日承租南京市玄武区花园路12号综合楼五楼，在合同约定的租赁期限到期前，悦**司已明确表示不再承租房屋，故其应于租赁合同到期后及时搬出。然而悦**司一直占有租赁房屋，影响了黎明公司的租赁使用，同时顺**司已表示2013年8月1日起综合楼五楼的房租交由黎明公司处理，故悦**司应赔偿占有房屋期间给黎明公司造成的租金损失，但应扣除顺**司转交的租金。悦**司辩称黎明公司与悦**司无合同关系，黎明公司非房屋产权人，且悦**司不存在侵权，故不同意赔偿，无法律及事实依据，原审法院不予采纳。

关于损失计算。黎明公司从顺**司处整体承租房屋后，因悦**司的原因无法使用被悦**司占有的综合楼五楼，虽租赁合同约定黎明公司可转租，但黎明公司现有证据不能证明综合楼五楼房屋将实际转租，黎明公司要求参照其他房屋的转租价格主张损失无事实依据，故本院确定悦**司按黎明公司自顺**司处的承租标准赔偿损失。关于悦**司搬出时间，黎明公司主张悦**司于2014年5月20日搬出，并举证了案外人出具的证明，虽该证明系间接证据，且悦**司不予认可，但对搬出时间应由悦**司负举证责任，悦**司在庭审中称2014年搬出，具体时间记不清，同时其无法举证实际搬出时间，故原审法院确认悦**司于2014年5月20日搬出。经计算，悦**司应赔偿黎明公司2013年8月1日至2014年5月20日期间的损失138204.8元（700000÷365÷1645.9×409×290），扣除顺**司转交的35416.7元，悦**司尚应支付黎明公司102788.1元，同时悦**司应按年利率6%标准赔偿黎明公司自2014年5月21日起至起诉之日止的利息损失3494.8元（102788.1×6%÷360×204）。

关于水电费。黎明公司举证了水电费催缴通知，并称曾多次向悦**司催缴水电费，结算水电费时附有明细，庭审中悦**司提供了黎明公司的其他催缴通知及水电费计算明细，均盖有悦**司公司印章，且悦**司已支付黎明公司水电费2000元，因此原审法院确认悦**司已认可黎明公司提交的水电费催缴通知。根据该通知，悦**司应支付黎明公司2013年8月1日至2014年4月30日期间的水电费2205.89元，已付2000元，还应支付205.89元。

综上，悦**司应赔偿黎明公司租金损失102788.1元及利息3494.8元，并支付水电费205.89元，合计106488.79元。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：南京**限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京黎**限公司租金损失102788.1元、利息3494.8元，并支付水电费205.89元，合计106488.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4587元，由南京黎**限公司负担2358元，由南京**限公司负担2229元。

上诉人诉称

上诉人悦**司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回黎明公司的原审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、上诉人与被上诉人顺**司形成了不定期租赁关系，上诉人不存在侵权行为。虽然2013年7月31日与顺**司合同到期，但是悦**司并没有撤离出租房屋，顺**司于2013年11月向上诉人收取租金时确认上诉人付清到2013年12月31日的房租，有顺**司向上诉人出具的发票可以证明。根据合同法关于不定期租赁的规定，双方形成不定期租赁合同。上诉人并未侵犯被上诉人权利，原审适用法律错误。侵权之诉应从主张之日起算利息，原审判决支持从2014年5月21日至起诉之日2014年12月10日的利息无法律依据。2、上诉人早已于2013年1月份实际搬离花园路12号，仅留下一冷库未撤走，面积不足租房总面积七分之一，且该冷库也是赠与黎明公司法定代表人张**的，上诉人早已将钥匙等交付张**，原审法院认定搬出时间错误。3、黎明公司法定代表人张**系顺**司控股股东，双方两份协议签订时间均系2013年10月16日，《房屋租赁协议》中约定的租赁时间为2014年1月1日至2014年12月31日，然而补充协议中约定的租赁时间却改成了2013年8月1日至2014年12月31日，两份协议证明效力不足。上诉人经支付2013年8月1日至2013年12月31日房屋租金给顺**司，所以该时间段内上诉人不存在侵权行为。4、补充协议中约定是黎明公司整租顺**司在12号所属的所有房屋，其中包括综合楼及其他所有平房，整租总计一年半的租金为100万元人民币，原审计算损失过高。

被上诉人辩称

被上诉人黎明公司辩称，悦**司在原审已经认同如下事实：1、2013年4月悦**司曾经和第三人商谈出租的事宜，第三人表示出租条件为整体租赁，悦**司表示不继续承租。2、悦**司也表示到期后不再与房屋方签订租赁合同，现在悦**司主张与房东之间形成了不定期租赁关系，既违背了双方的真实意愿，又与事实也不符，悦**司不搬走是侵害后承租人的权益。3、关于利息问题，我方在一审中计算利息是5月20日开始计算，已经算是非常客气了，应该从2013年8月1日起算。对方无法证明2013年12月31日之前已经搬走。其将房屋整体承租后向第三方要求转让股份，后来顺**司才转让一部分股份给张**，张**也是股东之一。

被上诉人顺**司庭审时提交书面意见称，1、我公司出租给黎明公司之前就告知了悦**司，出租的房屋到期后我公司不再出租给悦**司，我公司催交的是欠款。2、在出租给黎明公司时黎明公司同意把悦**司多交的房屋租金扣除，由黎明公司协调解决。

本院查明

双方对原审查明的事实均无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。

二审中，顺**司在庭后谈话中表示，2013年8月1日，顺**司电工将所有涉案房屋钥匙交给了黎明公司人员，其没有收回悦**司的房屋，因为黎明公司和悦**司在交涉，其没有管他们的事，之后的事不清楚。黎明公司表示顺**司未将钥匙交给黎明公司，当时五楼悦**司还在用。其没有向顺**司主张交付房屋，因悦**司没有表示不租，所以其无法赶悦**司走，顺**司也不好赶他走。黎明公司是在2014年6月1日将房门撬锁后才打开房子的。

以上事实，有当事人陈述在卷证实。

本院认为

本案二审争议焦点为：黎明公司主张悦**司侵害其权利，请求支付租金、利息及水电费是否符合法律规定。

本院认为，顺**司作为涉案房屋的所有权人，在与悦**司的租赁合同于2013年7月31日到期后，虽与黎**司签订了起始时间为2013年8月1日的房屋租赁合同，但顺**司并未与悦**司、黎**司办理交接手续。顺**司确认其没有收回悦**司的房屋，顺**司亦收取了悦**司2013年8月1日至2013年12月31日的租金，故顺**司与悦**司在2013年7月31日合同到期之后仍存在不定期租赁关系。黎**司作为承租人，对涉案房屋原由悦**司承租是明知的，对顺**司与悦**司未办理交接手续也是清楚的，其也确认未向顺**司主张交付房屋，黎**司直到2014年6月将房门撬锁后才打开房子，故黎**司虽与顺**司签订了房屋租赁合同，但顺**司并未将其出租给悦**司的涉案房屋收回并交黎**司，黎**司尚未从房屋所有人顺**司处获得涉案房屋的占有、使用权利，其主张悦**司侵犯其权利，本院不予支持。黎**司和悦**司之间并无房屋租赁关系，黎**司主张悦**司应当向其支付2013年8月1日至2014年5月20日之间的租金、利息、水电费并无事实和法律依据，原审法院认定因悦**司占有租赁房屋，影响黎**司租赁使用，适用法律错误，本院予以纠正。

综上，原审判决认定基本事实不清，导致适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第8号民事判决；

二、驳回南京黎**限公司的原审全部诉讼请求。

一审案件受理费4587元，二审案件受理费4587元，由南京黎**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日