上诉人任**与被上诉人南京市鼓楼区住房和建设局房屋拆迁安置补偿纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人任**与被上诉人南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6750号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

任**原审诉称，任**系南京市鼓楼区湖南路54号1301室房屋被拆迁人，鼓楼区住建局系本市湖南路04、05片的居民楼拆迁人。自2013年12月底，任**开始统一领取金阜雅苑小区钥匙入户就发现，建成交付的房子与补偿协议上的图纸不同。例如原图纸上有一扇飘窗变成了平窗；原有一扇房门的位置因改变结构被改为承重墙；马桶下水孔距过短，无法正常安装马桶；缺少一个空调机位；尤其是原图纸中的三室两厅改成二室二厅。半年后在业主的强烈要求下，尽管开发商向我们其中一部分业主提供了砌墙的材料等，但由于原来的房门位置因改成承重墙而被堵死，另外选址开门不仅影响合理使用面积，而且也加大了装修成本。由于这是拆迁调换产权的安置房，不像商品房可退可换，任**只能入住。不仅如此，一些领取了房产证的住户发现，其产权证上的房屋性质为中低价商品房，而不是协议约定的产权调换房。作为开发商的鼓楼区住建局，利用办理新产权证的机会，让部分业主与南京**限公司签订商品房现售合同。任**等业主只与鼓楼区住建局打交道，从未与南京**限公司存在合同关系。在商品房现售合同中，金阜雅苑小区的房屋单价为12200元／平方米，但鼓楼区住建局却按照17100元／平方米计价给任**。

综上，为维护任**的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、鼓楼区住建局协助任**办理房屋及土地权属证书；2、鼓楼区住建局出示由规划部门批准的户型图及相关文件；3、鼓楼区住建局赔偿任**损失185000元（包含以下4、5、6、7）；4、鼓楼区住建局补建飘窗，如不能补建，则赔偿任**损失46170元；5、鼓楼区住建局赔偿任**安装非标准马桶的损失2500元；6、鼓楼区住建局赔偿任**安装空调外机位的损失500元；7、鼓楼区住建局退还多收取的面积差48119元；8、本案诉讼费由鼓楼区住建局承担。

一审被告辩称

鼓楼区住建局原审辩称，1、我方同意协助任**办理房屋及土地权属证书，但任**需按照实测面积补交房款。2、任**要求我方出示户型图属鼓楼区住建局举证范围，我方当庭可以提供。3、我方签合同时所提供的平面图是草图，经过规划部门审核后，最终确定的户型就是任**现在的房屋户型，无飘窗也是符合规划的，因此，我方不应承担赔偿责任。4、任**称马桶孔*的问题与事实不符，我方亦不应承担赔偿责任。5、协议中明确约定超过优惠面积的按照17100元平方米计价，故任**要求退还差价的请求不应予以支持。综上，请求驳回任**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区湖南路1301室房屋（建筑面积为85.79平方米，以下简称1301室房屋）登记的所有权人为任**。因1301室房屋拆迁，任**（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2013年4月19日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月20日至2013年12月30日，在鼓楼区湖南路地块，委托南京市**安置办公室，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为1301室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1289424元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用343826元；乙方同意于2013年5月6日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5幢208室（后楼号变为3幢），建筑面积为114.3平方米，交付日期为2013年12月30日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等，产权相当；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中10.54平方米的卧室有一飘窗，且该卧室门与卫生间相邻。套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；补充协议约定超出应置换面积部分按规定支付房款5×5000＋1.352×17100u003d48119元。

2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。

2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。2013年12月底，鼓**建局通知任**接收房屋，任**接收房屋后发现房屋存在户型与约定不符、马桶下水管孔*与国家标准不符、不能安装标准马桶、卧室飘窗变为平窗等问题。

该小区部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。

原审庭审中，任**陈述其损失185000元包括飘窗改为平窗给其造成的使用面积损失46170元；安装非标准马桶的损失2500元；安装空调外机机位损失500元；鼓楼区住建局多收取的48119元以及三间卧室变为两间卧室导致使用面积减少的损失85500元。庭审结束后，任**向原审法院就房屋户型变更导致的经济损失进行鉴定。

原审审理过程中，鼓楼区住建局称其协助任**办理房屋权属证书的前提是任**应按照测绘部门实测面积补交面积差价。任**认为合同约定协议各方同意所调换房屋价值相等，产权相当，故不同意补交面积差价。

以上事实，有双方陈述、南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、公告、南京市商品房现售合同、图纸、房屋所有权证及规划许可证等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，双方之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

关于任**要求鼓楼区住建局协助办理房屋及土地权属证书的问题，原审法院认为，双方在产权调换补充协议中明确约定超出置换房屋面积部分按规定支付房款，现由于实测面积超出双方合同约定的面积，故任**应按照实测面积补交房款。因任**不同意补交房款，鼓楼区住建局有权拒绝协助任**办理房屋权属证书。故任**该项请求，原审法院不予支持。

关于任**要求鼓楼区住建局提供规划部门批准的户型图及相关文件的诉讼请求，属于任**举证责任的范围，且任**在庭审中已经提交由规划部门核准的户型图，任**要求的其他文件并不明确，任**可自行到规划部门调取。故任**该项请求，原审法院不予支持。

关于任**要求鼓楼区住建局赔偿损失185000元的诉讼请求，包括飘窗改平窗损失、座便器不符合国家标准损失、安装空调外机架损失以及多收取的面积差价损失。原审法院分别评析如下：关于飘窗改平窗的问题，因规划许可的是平窗，故任**要求补建飘窗的要求，客观上不能履行。且双方约定的房屋面积中并不包含飘窗的面积，房屋总价款中亦不包括飘窗的价款，故任**要求按照飘窗改为平窗后，使用面积减少作为计算损失的依据，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于座便器孔*不符合国家标准的问题，因国家有关标准并非强制性标准，故任**据此要求鼓楼区住建局赔偿损失，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于安装空调机位损失的问题，由于套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现任**需要安装空调机位是由于该房屋如果改成三室后增加了房间而需要增加空调机位造成的。故对该项请求，原审法院不予支持。关于任**要求退还超出面积费用的问题，双方在补充协议中对此进行了明确约定，任**要求退还超出面积的费用，无法律依据，原审法院不予支持。

因涉案房屋在2013年2月7日已取得规划许可证，户型已十分明确，双方在2013年4月19日签订协议时，鼓楼区住建局提供给任**的户型图显示房屋为三室二厅，鼓楼区住建局未如实告知任**房屋户型情况，存在过错，应对任**承担一定的损失赔偿责任。任**于庭审结束后向原审法院就房屋套型改变造成的经济损失进行鉴定，因任**提交鉴定申请已超过举证期限，且任**的鉴定事项并不明确，原审法院对其鉴定申请不予准许。原审法院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定鼓楼区住建局赔偿任**12000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京市鼓楼区住房和建设局于判决生效之日起十日内一次性赔偿任**12000元。二、驳回任**的其他诉讼请求。一审案件受理费4000元，减半收取2000元，由任**负担800元，由南京市鼓楼区住房和建设局负担1200元（此款任**已预付，鼓楼区住建局于判决生效之日起十日内一并给付任**）。

上诉人诉称

上诉人任义生不服原审判决，向本院提起上诉称，一、我方要求被上诉人协助办理房屋及土地权属证书，原审对此不予支持明显错误。双方在补充协议中对于实测面积超出合同约定的产权调换面积部分如何补交房款，并无约定。二、原审法院关于房屋套型不符认定的赔偿数额12000元明显过低，不足以弥补我方的损失。三、原审法院以关于座便器孔*的国家标准非强制性标准为由，对我方诉请不予支持，显属错误。四、关于空调机位和平窗的问题，其根本缘由是由于被上诉人在与我方签订南京市房屋拆迁安置补偿协议时采取欺诈手段，隐瞒涉案房屋经核准的套型发生变化这一事实真相所导致，对上诉人造成的损失应由被上诉人承担。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人鼓楼区住建局辩称：1、在双方所签订的产权调换补充协议中，明确约定了超出安置面积需支付房款，上诉人拒绝支付房款、我方有权拒绝办理产权权属证。我方认为原审判决酌定赔偿12000元不当，应当改判我方不承担责任。2、在上诉人与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议中，虽然被上诉人提供了草图，但该图上明显备注了以规划部门审批为准、面积以房产部门测量为准，草图只是告诉上诉人房屋大概位置、坐落、楼层，并不是确认户型，但原审判决认为我方存在过错是错误的。3、原审庭审结束后，上诉人要求就房屋户型变更导致的损失进行鉴定，其已经超出了法律规定的举证期限，原审法院对鉴定申请不准许符合法律规定。4、关于坐便器孔*的问题，孔*是通过规划部门审批的，房屋也是通过了验收，所以孔*也是符合相关要求的。5、上诉人要求的空调机位与规划是一致的，其要求赔偿机位的损失是没有依据的。6、关于平窗的问题，规划部门核准的就是平窗，另外在双方约定的房屋面积中不包括飘窗的面积，上诉人要求赔偿损失没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交一份司法鉴定申请书，申请对涉案房屋户型变更导致的经济损失进行鉴定。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订协议时，房屋套型已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知任**实际套型情况，存在过错，应对任**承担一定的损失赔偿责任。原审法院在综合考虑涉案房屋使用功能、面积所受的影响的基础上，酌定鼓楼区住建局赔偿任**12000元，并无不当。故任**申请对涉案房屋户型变更造成的损失进行鉴定，本院不予准许。关于坐便器孔*不符的问题，因GB／T11977-2008标准并非强制性国家标准，故任**认为坐便器孔*不符合规定、鼓楼区住建局应承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。关于空调机位问题，因原审法院在酌定套型不符合约定的损失时已经考虑了房屋使用功能受影响等因素，故不再单独支持该部分损失亦无不当。关于平窗改成飘窗的问题，因平窗改成飘窗将违反规划部门核准的设计图，且房屋总价款中亦不包括飘窗的价款，故原审法院对其该项诉请不予支持，并无不当。关于超出应置换面积的收费问题，双方在签订的拆迁补偿协议时对此已经达成一致，其后任**也按此标准交纳了超出面积房款，现任**主张要求退还差价48119元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于任**要求鼓楼区住建局协助办理相关产权证的问题，本院认为，双方在产权调换补充协议中明确约定超出置换房屋面积部分按规定支付房款，现由于实测面积超出双方合同约定的面积，任**应按照实测面积补交房款，因任**不同意补交房款，故原审法院对其该项诉请不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4000元，由上诉人任**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日